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从利息、周期、税种看深圳楼市 置业风险加大!

房天下业内论坛   2007-04-06 09:27

楼市高位运行置业风险加大

——从利息、周期、税种、房价看当下购房风险

核心提示

买房是民生的大事。不管目的是用于自住或是出租,抑或短期热炒,买房这项活动都或多或少地带有几分的性质。只要是行为,就要承担带来的风险。房地产在产品中更是一种特殊的商品。由于房地产的实体性,所以于房地产中的资金流动性差,变现性也差,不像其他商品那样容易脱手,容易收回资金,而成本又高,轻易就关系到百姓腰包中的多年积蓄,因此更添了几分风险。

在房市走势不时引起激烈争论的今天,“加息”、“租售比”、“物业税”、“房价”等无疑是解读购房风险的几个关键词,尤其结合现在房价持高不下、成交量却有减无增的深圳市场,这几个因素也会使得越来越多的人对节节攀升的房价产生质疑,置业者普遍认为,现阶段购房比起从前风险更重,如果可以的话,他们更愿意选择观望的态度。

风险一:持续加息

“央行又加息了。”这是贷款买房族们在3月17日后的关注热点:“虽然每次加息的幅度都不大,但连续五次加息之后,每月的还款负担也增加了不少,感觉自己的房贷越还越多。”

比起已购房者,利息增加对新购房者的影响要更大。因为随着这两年房价的持续高位运作,加息对已购房者的影响因为房价的上涨而逐渐减弱,而新购房者则要承担这额外的利率支出,这对于购房者的心理预期和实际影响构成了很大的冲击。

这第五次加息再一次确认了我国已经进入加息周期,这意味着未来加息的可能还会继续。今年货币政策的主要目标之一是收紧流动性,年内还会有加息的可能。从更长远来看,自我国在1993年提出利率市场化改革的设想之后,随着金融改革的不断推进,实现是迟早的事。因此,在10年乃至30年的房贷期限内,将来利率的可能调整也就不足为奇。

加息是再一次提醒购房者,购房有风险,需谨慎。

风险二:周期

宋先生在福田区某小区内有一套三房的房子用于出租,因为房子已经有十来年的房龄,因此租金不高,每月2600元。而在中介公司门外贴出来的信息里,他发现像他这样的房子,在二手市场上可以卖到100万元。宋先生算了一笔账,如果房子一直用于出租的话,要租满384个月,即是32年,才足够赚回卖房款。“如果不能加租金的话,还不如直接把房卖了划算。”这位业主如是说。

宋先生算的是租售比,即是房屋售价与月租金的比例,是衡量住房价值的一项指标。国际上租售比的正常范围应该在1:100至1:230之间。这个比值意味着,如果把房子按现在的租金出租,100个月至230个月(大致相当9年至20年)内能收回购房款,买房就是一项比较有的。如果回收期长于这个时间,比如宋先生的32年,对于业主而言,就不如早早卖掉,而对于租客而言,买下这套房子便不如一直租着更加划得来。

有一些型购房人,购房并非用于长期出租,目的在于短期热炒。营业税的征收则对这个人群形成制约。从去年开始,国家税务局规定,普通住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。5年的期限极大地打击了“短、平、快”式的行为,短期出手由于不菲的营业税而有所顾忌,而如果人选择等到购房满5年后出售,因为时间较长,又将担当更大的风险。>>查看原帖

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