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每周地产评论:理性回归 深圳房地产业需要大反思

房天下  作者:王方   2008-01-15 10:18

[摘要] 总而言之,“冰冻三尺,非一日之寒”。"拐点"之后深圳楼市需要一次大的反思。反思的目的不在于反思本身,而更在于能否回归到一个理性的思维上。希望在深圳楼市回归的路上,能让我们更清楚地认识到:房地产与民生、城市、社会的可持续性发展的关系!

真知出灼见 沉淀出思想

每周地产评论 

理性尚未回归到位 深圳房地产业需要大反思!

■方
 
每周地产评论在经过2007一整年的观察发现:深圳楼市终于由"非理性繁荣"通向了"理性"的路上,是谓"拐点",但这还不够。我们一直认为,这两年深圳房价的肯定会受到惩罚、必然会回归理性。锋博士近日在他的"深圳房地产市场价格运行与调控分析(2000年~2007年)"分析文章里指出要"尽量避免今后房价的大起大落",这是一个美好的愿望,至少在两年前政府应该更明确地指出来,因为"大涨"之后极易"大落"。
 
"病来如山倒,病去如抽丝。"无论如何,我们希望楼市回归理性,前提是,我们必须承认我们病了一场,而不是讳疾忌医!或许,我们只有痛定思痛之后,才可以有一翻新作为。笔者在2008开年之际,以此文权当发起一场关于深圳楼市的反思吧。
 
首先,行业、市场自身的反思。众所 , 房地产业牵涉50多个行业,其景气与否都密切关乎到国家经济与民生问题。正是因为如此,中国房地产业却单向大作"经济"文章,大谈"支柱性产业",却把民生放在了一边。是在社会保障不完善的条件下,大力推动"房地产市场化",并着力推动"商品房"向"房"方向发展。深圳房地产业的发展与隔壁的香港房地产业发展形成了鲜明对比:香港的公屋大约占房屋总量的60%,而深圳公屋数量在目前为止仍为零,而经济适用房则只限于公务员及少数户籍人口。放在来看,情况亦不容乐观。建设部数据显示:截止2006年底,历年累计用于廉租房制度的资金仅有70.8亿元。2006全年用于廉租住房制度的资金为23.4亿元;而据温总理在新加坡的讲话,2007年将投入49亿元进行廉租房建设。这与"十一五"廉租房建设资金每年所要500亿元的计划相比,显然是杯水车薪,廉租房资金缺口十分巨大!笔者认为,国务院24号文的严格执行将会从根本上改变中国的行业发展痼疾!深圳的廉租房、经济适用房计划的推行也会有力地对冲"高房价"!当然,政府工作的不力,也必然会为市场推动高房价留下托辞!
 
其次、政府的工作需要反思。近两年,深圳 房价,使之成为社会的众矢之的,政府的责任是责无旁贷的。对政府而言,房地产业不应因为是增加GDP、大幅增加税收的重要来源,政府就放任管理,对一些明显违法、违纪,破坏市场规则的事件不能睁一眼闭一只眼,或是在"上有政策,下有对策"上打圈圈,玩哈哈!毫无疑问,深圳市政府在国家大政策上表达态可谓是不打折扣,但在执行上显得不够主动,属于观望状态。为明显的例子是:深圳市某领导居然说" 深圳九成以上购房者的目的是自住";有代表认为:"关内房价涨到18000也不过分";也有人说:"房价高涨,淘去很多庸才,只有庸才才会在挑战面前退却,剩下的都是能接受挑战的精英";更有人说"深圳房价追上香港没有一点问题"······正是因为政府主流意识的过份乐观,才使调控一次次落空,其实,"有形之手"的无为就是纵容市场,视""、"囤房"、"囤地"、"阴阳合同"等现象而不见,更不用提对问题认识有多深和能制定多少有实效的行业规则了。终,政府调控的动力自然就被削弱了! 政府在百姓、开发商的眼留下了"下不了狠心"的印象,这一点很值得反思。
 
其三、开发商是需要反思的行业主体了。看看这两年的深圳楼市都发生了什么?的房价让市场呈现出前所未所的"非理性繁荣":""频现、"阿猫阿狗房子都好卖"、营销失效、品牌丧失、产品品质降低、创新匮乏、信用缺失、行业心态浮躁、社会责任被漠视······一个个问题都在"拐点"前展露无遗,令人叹息。这也意味着反思变得极为迫切。有人说:"房价要挟了中国经济",这个确实不假,但说是"开发商要挟了中国经济"则似乎更为准确。开发商自以为是将了政府一军:房地产是支柱产业;开发商也自认为是和银行的一家;三流经济学家也与其臭味相投。正是有了这些基础:开发商的房子便会"不顾一切"地往上涨!而"房奴"而变得"活该"?!有媒体居然把北京地产大腕任志强奉为"地产总理"!!!显然,开发商种种行为已 越了行业本身,而正制造的金融风险与社会风险! 
 
石在《道路与梦想》中说到"万科总结出四条经验教训",值得分享:"不要轻易上高层项目,否则不是纪念碑、里程碑,而是墓碑;不能追求暴利;手中有钱加头脑发热后的决策,往往是灾难性的;开发商不应过分考虑政策、政府因素,更应该关心自身专业能力的问题。"

其四、金融业需要反思。有经济学家曾称:"房地产三分之一是宏观问题,三分之一是金融问题,三分之一才是房地产自己的问题。"现在看来,至少"民生问题"是缺失的,但从以前的思维来看,金融的行为应该更重。单就高房价而言,金融就是房地产业的命根,高房价本质即是高资金流。"9.27房贷新政"后,"投机"比重比较大的深圳楼市二、三级市场成交量顿时大幅减少就是例证。更有甚者,2008年政府施的"从紧"的货币政策对楼市的影响也将是深刻的!其实,美国自2007年下半年爆发的"次贷危机"以来对中国政府影响比较大,并出台了相关举措。这也让我们意识到,房贷并非是银行的良的资产,高房价的下跌随时使之变成坏账。 数据显示,工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款到2006年末上升至11760.66亿,同比增长16.13%;个人住房不良贷款到2006年末上升至192.41亿,同比增长4.19%。从国际经验看,个人住房贷款的风险暴露期通常为3到8年。如果隐性风险无法缓解,终将酿成金融体系的灾难。相信,美国"次贷危机"引发的全球性危机会给我们带来一些警惕。 
 
不可否认的是,当国家进一步紧缩银根、收缩流动性过剩和抑制通货膨胀时,货币投放量必然会大幅减少,支撑高房价的低成本资金流就会存在风险。其实,在更多的时间,银行应更多防范资产泡沫,而不是成为楼价高涨的助推器。对于未来的金融业来说,面对"不确定性"的机会越来越大,而房贷的信用规范及风险管理是当务之急!
 
其五、中介行业需要反思。笔者在"9.27房贷新政"后写过一篇评论:"央行急收流动性正促楼市上演生死时速!”之后,媒体就曝出了"中天倒闭案"!这也直接掀开了中介大关闭、洗牌、调整的序幕。但反思远远不够,正如深圳市社会科学院城市营运研究主任 燕所说的:"我们看到是各自的澄清声明,仿佛与行业无关”,其实里面显示出的是严重的行业危机!反过来推算,近两年深圳房价的功劳,至少有一半是因中介而推动的,扮演了极其不光彩的角色。笔者认为,除了政府不力外,行业本身缺乏严格的自律。看看这两年的中介劣迹:占有客户资金、高成本开铺、规性扩张、伙同开发商、银行大玩囤房术、阴阳合同,其目的只有一个:就是大肆圈钱,推高房价!如此玩火,资金链一断,不良中介自然死得快,也彻底!相信,经过这轮“拐点”后,中介公司必将会”浴火重生”,而不是轻易被楼市的前景乐观过了头,也不要自暴自弃!重要的是以市场为基础、以客户为本,练好内功!毕竟教训太深刻了!

其六、媒体的反思。面对近两年深圳楼市,媒体的反应力度不够、立场不稳。首先,在判断这轮疯涨的原因时,媒体显得无所适从、人云亦云,极少能见得有力度、深度的调查,甚至成了推波助澜的社会公器;其次,正因为媒体没认真、透彻弄清房价的原因及后果,自然也然没有什么主张,而大多成了开发商、政府的传声筒,结果显得极为平慵与被动。相对于平面媒体而言,网络却呈现出了“百家争鸣”的壮观场景,曝出不少真实的调查和有价值的观点,尽管多少有些无序。其实,在媒体监督方面,网民的自发性呈现出了一种不可阻挡的强势力量,而平媒则对房价“上涨”或“下跌”上给人一种制造娱乐的感觉!在经历了"拐点"阵痛后,希望媒体的严肃性应该得到深刻的反思!

总而言之,“冰冻三尺,非一日之寒”。"拐点"之后深圳楼市需要一次大的反思。希望在深圳楼市回归的路上,能让我们更清楚地认识到:房地产与民生、城市、社会的可持续性发展的关系!反思的目的不在于反思本身,而更在于能否回归到一个理性的思维上,否则还会走错路,办错事。

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