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典型城市研究报告 深房产预计09年出现市场新春

房地产门户房天下  作者:星彦地产中央研发中心   2008-03-12 16:12

星彦地产认为,深圳房地产市场的长期前景仍然向好,但由于前期过热的炒作,市场必经波折,2008年是深圳房地产的思考年,是一个孕育春天的年。

外部环境方面,利好因素作用减弱,而利空因素增多,且作用增强,将延长市场的观望期,2008年观望情绪可能延续至5月份之后,甚至更久。

供应方面,据星彦地产市场监测平台数据,2008年深圳住宅市场可能形成的新增供应量在500-700万平方米之间,考虑到市场消化压力,开发商较多采取延迟回避策略,预计全年供应量与2007年持平,在500万平方米左右。

需求方面,深圳自住需求依然旺盛,将对市场起到较为强大的筑底支撑,50-100万元的总价是置业的主流需求,需求户型以2房和小3房为主。

价格方面,由自住购买力和租金情况看,目前新房价格整体仍然偏高,市场的回暖仍然需要继续回归。
以自住购买力判断,加之人口众多的考虑,关外热点普通住房(新房)价格的筑底线在8000-10000元/平方米之间,关内普通住房(新房)价格的筑底线在12000-16000元/平方米之间。

销售量方面,由于开发商较多仍看好后市,较有可能持有房源以待时机,大规模低价抛售的可能性较小,预计大多项目仍将采取间歇式优惠活动促成交易,以回流正常运作所需的资金。

同时,由于二手房价格相对新房优惠,且出价还价机制较为灵活,较有可能先于新房在卖方和买方之间达成均衡,首先于第三季度回暖,对新房市场造成较大的冲击。因此2008年新房整体销售量预计仍然较小,且项目销售情况分化的现象加剧。

前期炒作过热的深圳房地产市场需要一个冷静的冬天,但这并非代表市场的低迷或崩溃,2008年是深圳房地产的思考年,是一个孕育春天的年,回归理性的深圳房地产市场将更具魅力。

新房市场新的春天有较大可能出现于2009年,原因主要有三:一、二手房经过 1年得以消化,对新房的冲击影响减少,同时释放出众多改善型需求;二、通货膨胀加剧,使贫富差距继续分化,成就更多富人,效应在2009年得以体现;三、2007年土地供应较少,2009年新增供应有限。比较于2008年以置业客户为主,2009年市场可能吸纳较多的改善型需求和长期保值需求,购买力支撑增强。

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