[摘要] 6月10日下午2点，位于银湖的深圳市房地产产权登记的工作人员刚刚上班，办事大厅已是一派繁忙景象。一楼的等待区内，坐满了排队等待叫号的市民，院内的停车场也是车满为患。大门口的保安告诉记者，这两天，来办过户手续的市民比前段时间明显多了。
6月10日下午2点，位于银湖的深圳市房地产产权登记的工作人员刚刚上班，办事大厅已是一派繁忙景象。一楼的等待区内，坐满了排队等待叫号的市民，院内的停车场也是车满为患。大门口的保安告诉记者，这两天，来办过户手续的市民比前段时间明显多了。
尽管，从大屏幕下方走过的市民很少有人会刻意关注通告的具体内容，但保安告诉记者说，办证的市民突然增多，与这则通告有很大关系。
6月9日上午，深圳市地税局和深圳市规划国土委举行新闻发布会，对外宣布，从7月11日起，深圳将对全市范围内二手房成交价明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。
在新闻发布会上，深圳市地税局发言人杨龙表示，此次出台的地产新政，旨在通过加强税收环节的力度起到遏制房地产市场或投机的目的。调控的发力点则放在遏制“阴阳合同”上，
在深圳的二手房交易市场上，一直存在着“阴阳合同”现象。所谓“阴阳合同”，是指二手房买卖双方签署两份合同，一份合同用来支付实际交易的房款，另一份与实际交易价格相差甚远的低价合同则用来规避交易过程中的各种税负。
这位发言人表示，“阴阳合同”的存在不仅扰乱了正常的房地产市场秩序，也影响了房地产主管部门对市场交易情况真实性的了解和判断，削弱了国家对房地产市场调控的政策效果。
实施二手房交易计税价格核定的目的，就是为了更好贯彻落实“国八条”文件精神，遏制或者投机购房。
二手房新政的出台，显然给一些想买卖二手房的市民带来了紧迫感，正在产权登记为客户办理过户手续的中联地产置业顾问小刘告诉记者，二手房买卖将按评估价征税的消息前一阵子就开始在业内流传。
在近几天，打电话咨询的客户明显增多，听到新政出台的消息后，一些正在办理交易手续的客户明确提出，要赶在7月11日前办完过户手续。按照他的经验来看，那些没有贷款、不需要“赎楼”的客户，还有希望在新政实施前完成过户。
地税局发言人介绍说，目前，深圳已制定完成全市400多个、超过17万栋房屋、共计约154万套房屋“一房一价”的计税参考价格。
该价格综合考虑了每套房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等诸多因素制定而成。新政实施之后，如交易价格明显偏低于计税参考价格且无正当理由的，深圳市地税部门将按照计税参考价格核定计征存量房交易环节的各项税费。
在具体征收标准上，新政规定，个人所得税将按照计税价格乘以核定征收率，核定征收率标准为普通住房1%，非普通住房1.5%，拍卖房3%。
记者注意到，此次深圳出台的楼市新政，直接的结果是导致增房产买卖双方的交易成本的增加。
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调控直接后果：交易成本增加
目前，在深圳，个人二手房交易主要涉及营业税及附加、个人所得税及契税等税费。一位地产界人士分析道，在二手房交易过程中，营业税、契税和个税均会随交易价格的增长而增长，在过去“阴阳合同”的“潜规则”下，营业税和契税相对较少，个税甚至可以免交，实施评估征税制度后，这3个税额都会大幅增加。
福田区一家中介地铺的负责人丁小姐给记者算了一笔账：一套原价100万元、成交价在200万元的二手房未满5年即转让的情况下，按评估价征税，交易的税费成本将从6万多元上升至近20万元，增加近两倍。
“如果新政策得以严格执行，那我们还真找不到什么好办法替客户规避增加的这部分税费”，丁小姐说，这笔费用今后只能由买卖双方共同承担。
有业内人士认为，新政实施后，市场将进入一段时间的观望期，届时，一部分买家会分流到一手房市场，二手房成交量则会有明显下降，从而加剧二手房价的下行压力。而且，成本上升必然会压缩楼市上客的获利空间，这更有利于楼市的健康发展。
深圳中院地产董事总经理李耀智认为，出台这个政策可以看出政府想解决“阴阳合同”的决心，随着一手楼盘限购令的实施及针对二手楼的评估价征税政策的相继出台，深圳楼市应该会走向理性时代。
然而，据记者在采访时了解到，有市民担忧，这一制度设计仅仅解决了税收的征管问题，并不能解决交易双方的税负公平问题。
家住南山区的钱先生接受记者采访时表示，在深圳，是福田、南山等原特区内，二手楼市一直是“卖方市场”，交易过程中，卖家一直采取实收的办法，交易过程中产生的税费都由买方承担，除非卖方市场变成买方市场，否则，新增加的税费必然会转嫁到买房者身上。
他认为，新政实施的结果会继续推高房价，这与国家的楼市调控目标背道而驰。
“深圳的房地产市场，新入市的一手房数量本就不足，二手房交易过程中的税收又变得这么高，我们这些想买房子的人，只好继续观望了”。钱先生还建议道，楼市调控了那么久，的人已经很少了，现在买房的大多都为了满足自住需求，这个阶段的政府调控，着眼点应放在想办法增加住房供给上。
深圳搜房网的一项调查显示，只有1/3的网友认为此政策将导致二手房，认为房价难降的占到四成左右。
9日的新闻发布会上，有记者问：“对二手房征税是否会推高二手房价格，甚至联动导致一手楼房价格上升”时，深圳市地税局发言人表示：“按照国家税法的有关规定，本来交易双方就应该依法纳税，这个政策，只是还原市场真实的价格。”
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【新闻回顾】
深圳二手房7月11日起将核定计税 评估征税1-1.5%
（来源：深圳报业集团）今年7月11日起，深圳将对交易价格明显偏低且无正当理由的存量房（二手房），实行按计税参考价格核定计征各项税款。
深圳地税局公布的二手房交易税征收政策
今天上午10时，深圳市地税局召开的存量房（二手房）评估征税政策新闻发布会，公布新的二手房税收政策：深圳二手房交易按核实价和核定价两种方式征收个人所得税，其中普通住宅将按核定价1%征税，非普通住宅税率是1.5%。自用满5年（含5年）且是家庭住房的免征个人所得税。
据了解，目前，二手房交易涉及营业税及附加、个人所得税及契税等税费，主要分普通住房、非普通住房适用不同的政策。深圳地税局表示，存量房交易的计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据，但申报的成交价低于深圳制定的计税参考价格且无正当理由的，按计税参考价核定计征各项税款。
根据深圳市地税局今天公布的二手房税收政策，容积率在1.0以上、单套住房建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍的普通住房，购买不足5年的按计税价格X5.6%征营业税及附加，个人所得税分核实征收和核定征收两部分，其中，核实征收为（计税价格—房产原值—转让过程缴纳的税金、合理费用）X20%；核定征收为计税价格x核定征收率（核定征收率标准为：普通住房1%，非普通住房1.5%，拍卖房3%）。
本次计税价格核定的使用范围暂限于住宅部分（不含拍卖、法院裁定、判决和仲裁机构裁决的住宅）。 据介绍，存量房交易计税参考价格，由深圳市地税局和市规划国土委委托市国土房产评估发展根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定，依照房地产评估相关规范和评估标准得出。该价格作为税务机关判断纳税人申报的合同成交价格是否偏低以及核定计税价格的主要依据。
存量房交易计税参考价格将根据深圳市房地产市场交易的情况定期进行更新，并经市财委、市地税局和市规划国土委确认后使用。市场情况发生重大变化的，市国土房产评估发展应及时进行更新调整，并经市财委、市地税局和市规划国土委确认。
纳税人对核定的计税价格和应纳税额有异议的，根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十七条的规定，可向房地产所在地区地税局提出复核申请并提供证据资料；区地税局经核查后出具复核结果，征收单位根据复核结果确定的计税价格和应纳税额征税。 根据《中华人民共和国税收征收管理法》第八十八条及实施细则百条规定，纳税人也可以在依照税务机关核定的金额缴纳税款或者提供相应的纳税担保后，依法申请复议；对复议坚决不服的，可以依法向人民法院起诉。
在上午的新闻发布会上，深圳市地方税务局新闻发言人杨龙表示，实施存量房交易计税价格核定主要目的不是为了增加多少税收，而是基于以下三个目的：
1、 为了更好的贯彻落实国八条文件精神，以其他相关的房地产政策相配套，通过政策的共同实施，遏制或者投机购房，存进房地产市场的健康发展。
2、 为了给存量房交易双方创造公平的税收环境。
3、 为了进一步强化税收的征收管理。
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【相关链接】
二手房税款征收流程
市地税局委托登记在办证环节代征房地产三级市场（存量房交易市场）交易过程的各项税费（包括营业税、城建税、附加、印花税、个人所得税、契税）。
办税须知
一、 计税价格确定方式
（一） 存量房交易的计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据。根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》、《中华人民共和国契税暂行条例》等法律法规的规定，对纳税人申报的计税依据明显偏低且无正当理由的，税务机关有权进行核定。
（二） 深圳实行计税参考价格的征收方式，此次制定的计税参考价格是税务机关确定纳税人申报的合同成交价格是否偏低的主要依据。申报的成交价格等于或者高于计税参考价格的，按申报的成交价格作为计税价格计算征税；申报的成交价格低于计税参考价格的，按计税参考价格计算征税。
（三） 同一套房买卖双方俊采用同一计税价格。
二、 计税参考价格查询
申请人（纳税人）可凭本人的身份证号码和房地产权证号通过市规划国土委门户网站或市地税局查询交易房产计税参考价格。
三、 个人转让住房计征个人所得税的方式
存量房转让个人所得税计征方式分核实征收、核定征收两种，纳税人在《申明书》上签章申明确认，对其所提交的文件、证件以及所填写内容的真实性、有效性和合法性承担责任，如有虚假内容，由其本人依法承担相关责任。
（一） 核实征收方式
1、个人转让房地产、能够提供合法有效的房地产购买合同、房地产原值凭证、以及合理费用相关凭证的，按照核实征收方式计征个人所得税。
2、计算公式：
应纳个人所得税=（计税价格-房地产原值-转让过程缴纳的税金-合理费用）*20%
3、采用核实征收方式计征个人所得税的，如果只有房地产原值凭证，没有相关合理费用的，由深圳市房地产登记直接代征个人所得税；如果既有房地产原值凭证，又有相关合理费用凭证的，应先到税务机关办理核实手续。
（二）核定征收方式
1、个人转让房地产过程中有下列情形之一的，按照核定征收方式计征个人所得税：
（1）、未能提供合法、有效的房地产买卖合同和构成房屋原值相关凭证，不能正确计算房地产原值的；
（2）未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的；（3）未能提供主管税务机关房屋买卖完税凭证或“核实征收”手续的。
2、计算公式：
应纳个人所得税=计税价格*征收率
*普通住房1%，非普通住房1.5%，拍卖房3%
3、采用核定征收方式计征个人所得税的，由深圳市房地产登记直接代征个人所得税。
四、争议处理
如纳税人对登记出具的税费单上的计税价格有异议的，应当提供相关证据，经房产所在地主管税务机关认定后，调整应纳税额；纳税人也可以在收到《深圳市房地产权登记税费表》之日起15日内依照税务机关核定的金额缴纳税款提供相应的纳税担保，并在缴纳税款或者提供的担保被税务机关确认之日起60日内依法申请复议；对复议不服的，可以依法向人民法院起诉。
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实施存量房价格核定计税会推高房价？
地税局回应
9日上午，在深圳市地方税务局关于实施存量房交易价格核定计税的新闻发布会上，面对记者“对二手房征税是否会推高二手房价格？甚至联动导致一手楼房价格上升？”的问题，深圳市地税局新闻发言人杨龙表示：“按照国家税法的有关规定，本来交易双方就应该依法纳税，这个政策只是还原市场真实的价格。”
在发布会上，有记者提出，“同一栋楼房同层的两间住房，如果两名业主是在2007年和2009年不同时点购买的，价格会有很大区别，交易征税时难道一刀切？”
杨龙表示，不管房屋的朝向、高低、是否是毛坯房，税务部门将按统一税率计算。“房屋本身的实际价格有高有低，（税务部门）不可能分的太细。”
另外，网友在之前的质疑：“商品房评估征税，小产权和军产房却，问一下税务局对小产权和军产房转让的征税是什么打算？”9日杨龙也给予了回复，杨龙表示，深圳确实存在相当数量的小产权和军产房，但是按照国家相关规定，小产权和军产房是不能上市流通的，不能流通情况下，税务部门无法进行征税。（深圳新闻网）
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深二手房征税方案今日出炉 价格决定权在业主
（来源：广州日报）9日上午10时，市地税局将联合深圳市规划国土委召开存量房（二手房）评估征税政策新闻发布会，近两日被市民传言的多个版本的征税方式和税率今日将有终定论。
昨日记者走访多家中介发现，二手房征税方案虽没出炉，但是很多置业顾问也是加大推销楼盘的力度，而置业者还是担心又要多出几万元，赶紧出手。
走访：
近期推销力度大
在南山、宝安在地产中介采访发现，很多置业顾问都在积极给自己的客户打电话，或是直接走到前来咨询楼市情况的客户介绍，现在如果想买房子，看准了就要赶紧下手，否则，新政策出台之后，一切格局都会发生变化。
根据南山中原地产一位置业顾问介绍，6月9日深圳二手房按评估价征税方案就要出炉了，很多置业顾问都预估这个二手房的征税标准大概为，个人普通住宅按估价的1%征税，而非普通住宅为1.5%征收，而拍卖所得的房子则为3%，营业税、契税等计税基础均为估价价格征收。所以这样将会增加一笔不小的费用。
这位置业顾问表示，现在给购房者大概都是按照每套二手房征税1%~3%这个标准来计算，因此简单一算，如果一套200万元的普通住宅，按照银行估价的1%征收，则要多交付2万元人民币，所以现在很多想购房的人，有急于出手的心态了。
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价格决定权仍在业主
深圳市旅游和地产研究主任宋丁认为，在二手房征税方案的初始执行阶段一定会有波动，但随着执行力度加强，相信对二手房影响不会太多。
宋丁还提醒置业者注意，增加了银行对二手房的评估价之后，这个价格也只是一个科学的参考标准，卖出的价格终的决定权还是在业主手上，因此在买卖的过程中一定要和业主协商好，再做交易。
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18条害人不浅的漏财坏 家居不可小觑(图)
二手房评估征税新政今日公布
“阴阳合同”铁定行不通了
深圳广受关注的二手房评估征税新政策将于今天向社会公布。今天上午，深圳市地税局将联合市规土委召开存量房（二手房）评估征税政策新闻发布会，相关负责人将对新政策要点进行详细解读。
年初以来，关于深圳将对二手房进行评估征税的消息不断出现，成为媒体关注焦点，对市场产生了不小影响。家住新闻路的市民先生表示，近看准了新闻路一套80平米的二手房，但中介表示可能政策有变，要他趁早购买，但他终放弃，决定等政策明了再购买。也有中介表示，有人抢在新政策公布前购买二手房，但不论如何，新政策实施后，“阴阳合同”肯定将退出深圳二手房交易市场的舞台。
记者了解到，去年9月起实施的《深圳市房地产市场办法》曾明确规定，房地产经纪机构不得为交易当事人规避房地产交易税费或者其他非法目的，就同一房地产签订不同交易价款的不同合同提供便利。
今天公布的新政策将把评估征税政策具体化，从操作层面确保二手房交易征税透明和公正，从根本上推动深圳二手房交易市场的健康发展。
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18条害人不浅的漏财坏 家居不可小觑(图)
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