[摘要] 截至3季度末，1.4万亿存货压顶133地产公司15家负债率超80%。其中7家负债于85%，15家高于80%，51家高于70%。库存攀升，上市房企资产负债率整体走高，在岁末年初这个关键时间点，开发企业不得不调整市场策略和布局，应对楼市2012年市场的不确定性。
至3季度末，1.4万亿存货压顶133地产公司15家负债率超80%。其中7家负债于85%，15家高于80%，51家高于70%。库存攀升，上市房企资产负债率整体走高，在岁末年初这个关键时间点，开发企业不得不调整市场策略和布局，应对楼市2012年市场的不确定性。
据万科总裁郁亮提出：万科2012年将实行冬天模式：1、现金为；2、快售；3、更谨慎拿地；4、管理模式冬天，节流；5、冬天把身体练好。
不同的开发企业应该调整策略和布局，应对2012年市场的不确定性，房企策略不调整，2012年就是死路一条。总体来讲，同策咨询研究总监张宏伟认为：
而不同企业由于其开发能力、资金能力及政府关系的不同，其发展战略也会呈现出不同的特征。拿上海的一些房企近几年及在本轮楼市调控中的表现来看，绿地等布局是上海本土房企走在房地产市场前列典型代表，是上海本土房企在市场的先锋；景瑞等房企深耕区域市场，赢得区域性良好口碑也成为其发展的特征；而具有国资背景的企业如城开、中华企业等则与这两种发展模式有所不同，由于在资金面的相对宽松，在未来有可能会占有更多土地资源，在未来市场发展格局中的力量也不容忽视。
具体操盘策略而言，一个企业应该合理把控普通住宅中小户型高速周转的产品、产品、“”豪宅产品的之间的关系，在推盘时序及策略上应优先考虑较为容易回笼资金的高速周转的产品，以“现金为”，其他产品可以作为中长期“防守类”产品。这些“防守类”产品需要博弈调控的周期及调控政策的时效性，如果把控的好，这些产品反而可以为企业赢得一些溢价的，也为企业发展带来峰回路转的效应。
就是说，房企应该“向万科学习”，做好企业发展的基本功，以“现金为”，同策咨询研究总监张宏伟认为：
、增加高速周转的产品比例，中小户型产品应该加速推货，及时抢占具有购房能力同时具有购房资格的人群；
第二、产品线定位的房企，在产品推盘和布局上适当“舍卒保車”，并且拉长销售的蓄水期，在适当时候以一定的性价比入市，追求集中成交而带来的市场品牌营销。总体来讲，产品线定位的房企既要解决当前销售业绩的问题，又要谋求市场份额及长远发展；
第三、对于当时拿地较为激进的企业，手中持有“”项目，要适度拉长项目的开发周期，伴随着项目开发周期的拉长，以项目本身土地的及房价的上涨来对冲项目当前销售相对亏损的状态；
第四、银行融资难的情况下，在资本市场需求更多资金支持企业发展，如基金、PE等。
因此，从以上角度来看， 当前无论是哪个发展类型的房企，都应该做好充足的策略调整的准备，尤其是在持续调控的市场背景下，土地与资金这两个要素中资金显得更加重要，每个房企无论是通过项目销售回笼资金，还是通过相关融资渠道获得企业发展的资金，都应该以有充分的准备，以“现金为”，同时把握好市场机会，进行适度扩张。
（文/同策咨询研究总监 张宏伟）
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
