[摘要] 楼市调控持续一年半之后，房价下跌的大幕终于徐徐拉开。但百姓们丝毫没有“守得云开见月明”的兴奋，反而陷入“云迷雾锁”的纠结。“遏制房价过快上涨”的初期调控目标已经达到，但“让房价回归到合理水平”的目标却仍然难于界定和评判。房价降多少合适？是20%－30%，还是“拦腰一斩”？
楼市调控持续一年半之后，房价下跌的大幕终于徐徐拉开。但百姓们丝毫没有“守得云开见月明”的兴奋，反而陷入“云迷雾锁”的纠结。“遏制房价过快上涨”的初期调控目标已经达到，但“让房价回归到合理水平”的目标却仍然难于界定和评判。房价降多少合适？是20%－30%，还是“拦腰一斩”？楼市从探底到回暖的周期有多长？是一年，还是半载？“遇大事，要有静气”。就让我们抱着平和的心态，听听一线的开发企业和中介代理公司的老总们怎么说。
精彩观点
1.“让房价回归到合理水平”这一目标，本身就是一个相对定性的目标，无法作出是否达到的判断，因为“合理的水平”没有明确的标准。
2.房价已经成了一个政治问题，以前房价过高是政治问题，目前房价要下跌也是政治问题了，房价大幅下跌引起的经济波动是不可能忽视的。所以我们看到的是一个在不断博弈中寻求平衡的政策市，不会产生一边倒的局面。
博弈之中寻求平衡
上海明泉企业（集团）有限公司董事、副总裁张贻春
调控显效：房价调头向下
自2009年底开始的本轮房地产调控期已接近两年，两年里从金融、信贷、税收直至性限购措施轮番出台，应该说目前已经达到“遏制房价过快上涨”的初期调控目标。至于“让房价回归到合理水平”这一目标，本身就是一个相对定性的目标，无法作出是否达到的判断，因为“合理的水平”没有明确的标准。不管目标怎样，现实的状况是在长期的成交量低迷状态下，房价已经停止了上涨，并转而走向实质性的下跌。我们广大民众期待的高房价看似就要回落了。目前市场上20%－30%的折扣也频频出现，是一些品牌开发商的价格调整更是引起市场对未来房价下跌趋势的关注。
是不是房价下跌的大幕已经拉开了？我想是的，这是必然的，也是必须的。长期的成交量下跌必然带来成交价格的松动，是年关，房企报表的需要，付款的需要都促使部分企业加速资金的回笼，而目前的手段只有下调房价。从政策的角度来说，此轮调控的决心是很大的，不见价格下调绝不会半途而废。
房价探底：多下跌30%
既然价格下跌的大幕拉开了，是不是就意味着房价从此进入下降通道，甚至出现有些人预测的50%的跌幅呢？我认为这是不可能的。
首先我们应该看到目前并不是市场上的产品都出现大的跌幅，其实很多小的开发商并未被资金所困而大幅下调房价，对于这些开发商来说可以短期内不拿地不开发，但是不想把原来的利润损失掉，或许他们还能扛一段时间。而一些大的品牌开发商的价格下跌显然是一种整体战略的考虑，也不是日子过不下去了被逼，所以他们的空间和时间都是有一定的范围的，不会带着这个行业的市场一直望下走。
从政策的角度来说，目前也在承受着巨大的压力。房价已经成了一个政治问题，以前房价过高是政治问题，目前房价要下跌也是政治问题了，房价大幅下跌引起的经济波动是不可能忽视的。另外目前有些地方房价下跌后引起的以前购房消费者的心态不平也已经产生了多次的纠纷，这些问题已经引起了相关政府部门的注意，并采取了适当的措施。所以我们看到的是一个在不断博弈中寻求平衡的政策市，不会产生一边倒的局面。
再者，从二手市场来说，并未出现大面积的跟风下跌，反而出现不售转租了。目前很多拥有两三套房产的人是以为目的的，并不急于套现，不会跟风抛售的。
限购取消：金融措施或代之
乐见的结果是，房价在适度的调整和下跌之后，将会进入一个相对平稳的市场环境，这个下跌的幅度或许不会超过30%。而调控政策应该会在半年到一年的时间内出现新的变化，当然这样的变化并非是所谓的政府救市，而是逐步取消性的限制措施，通过更完善的信贷、税收措施作为长期的市场调控手段，稳定房价，促进房地产市场的健康持续发展。
精彩观点
1.急于出手房源的多为置换型客户，他们需要通过先卖出原有物业为购置新居提供资金支持，尤其当有客户已看中置换房屋的情况下，主动出手就会显现。2.上海的房价也很有可能在年底呈现出近3年来的，同时年底也是货币保值型购房的好时机。
保值购房时机正好
仁丰地产营运总监高杰
调控已初见成效
此轮的房价调整主要体现在部分一手新开楼盘的促销上，主要由开发商急于售出项目、回笼资金所致。政府调控的意图旨在抑制房价过快上涨，让房价回归合理的价格，打压投机群体，且调控作用已初见成效。不少开发商由于资金紧张，迫于年底的资金压力，部分房源推出了较有吸引力的优惠折扣，让利幅度普遍达到7至8折，甚至出现6.8折的极端幅度，一些物业也推出了8折优惠。而部分一手物业的开盘价依然高歌猛进，打折力度也并不大。如华润外滩九里、瑞虹新城四期等沪上的楼盘，相对而言资金压力不大，因此在冷淡的市场中价格仍然保持着稳定增长。
置换客急于抛售
相比之下，二手房市场的幅度则十分明显。大部分房源的挂牌价也已出现大幅下跌，议价空间都在10%以上，主要是部分业主，尤其是置换型业主的心态受到较大影响，按捺不住，主动抛售。在限购限贷政策的压制下，买方观望情绪浓厚，房东因为部分地区房价出现松动迹象而主动。据我司近期的成交数据分析显示，急于出手房源的多为置换型客户，他们需要通过先卖出原有物业为购置新居提供资金支持，尤其当有客户已看中置换房屋的情况下，主动出手就会显现。而那些拥有多套房源，不诚心出售的业主们，则“稳坐钓鱼台”，在挂不出理想价格的情况下先转为出租，待到市场回暖，价位理想了再重新考虑出售。
就目前房地产市场的总体情况来看，房价下跌已经成为一股不可阻挡的趋势，而上海的房价也很有可能在年底呈现出近3年来的，同时年底也是货币保值型购房的好时机。
热销楼盘或或低价 客欲抄底"狠降盘"
如今越来越多的业内人士相信，年底楼市想“咸鱼翻身”，可能性越来越渺茫。
年底将至，“亚历山大”（谐音压力山大）的开发企业越来越多，推出的促销怪招也层出不穷，从开盘时请方丈“祈福”，房贷，到无理由退房，各种促销手段只有想不到，没有做不到。上海永庆房屋总经理陈史翎说：“目前对房地产开发商来说，紧迫的任务仍然是销售，需要的仍然是现金。近期不拿地、慢开工已经是大多数住宅开发商的共识。”
认为，在限购基调不变的情况下，存准金率调整带来的波动不足以扭转开发企业定价信心。未来二三个月中，促销仍然是主要基调。从促销成果来看，如今成交火的是打折比较狠的楼盘。上海中原数据显示，位于浦东新场板块的万科清林径，在过去一周成交116套房源和两套联体别墅房源，共1.23万平方米，成交均价1.3万元/平方米。项目目前在售房源网上报价1.65万元/平方米。目前购房总价享受优惠4万元。在过去一周内成交均价仅为网上报价的7.8折。截至本，已推948套房源中，整体套数去化率达76.1%。
数据也显示，如今支撑市场的主力是市郊的盘或低价盘，上周的成交前十名全部是成交均价在2万元/平方米以下的低总价刚需盘，低价是刺激购房者入市的主要原因，显示开发商为回笼资金采用的“以价换量”的销售策略已见成效，比如新城金郡、万科清林径、旭辉澜悦湾、万科尚源、中海御景熙岸几个低价项目，均获得良好的销售业绩。
值得注意的是，除了刚性需求之外，客也有入市迹象。陈史翎表示，目前市场上有两种需求有较积极的入市心态：一是首付充足的刚性需求；另一类是寻找机会的者。但由于首套房贷款的门槛也被持续拉高，所以能跨过门槛的都是首付充足的刚性需求。尽管政策仍然在打压需求，但逢低入市仍然是者不愿放过的，尤其在高档住宅、别墅也有了打折动作时，仍然能吸引者入市。
某分析师也表示，近期购房者当中，除了部分刚性需求，需求又开始动作，甚至一些被限购的购房者通过跟朋友合作购买的方式添置房产，为的就是看准了个别项目，抓住楼市的低位时机，抄底入市。
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