叶檀:土地价格下降 中国债务危机将爆发

每日经济新闻  2012-07-12 11:11

[摘要] 2012年初至今，全国土地成交累计达到5076亿元，同比下降幅度为36%，考虑到今年一季度房地产下降幅度之广，可以反观5、6月房地产反弹之强烈。

有一线城地段、资源、良好的商业配套条件、周边住宅林立，可以为万柳的高地价背书。但实际上，各地房地产交易量普遍反弹，6月十大城市商品住宅成交创17个月新高，一线城市郊区房价开始上涨，开发商在土地市场跃跃欲试。2012年初至今，土地成交累计达到5076亿元，同比下降幅度为36%，考虑到今年一季度房地产下降幅度之广，可以反观5、6月房地产反弹之强烈。

而中指研究院的数据印证了地价的反弹。据该院新近发布的今年上半年度 “中国300城市土地市场交易情报”，6月份300个城市土地平均溢价率为10%，创下今年新高。1~6月，300个城市土地平均溢价率为5%，较去年同期减少13个百分点，其中住宅类用地平均溢价率为4%，较去年同期减少15个百分点。但6月份的住宅类用地溢价率已经达到了10%，仅比去年同期低了1个百分点，300个城市成交楼面均价为877元/平方米，环比上涨17%，同比上涨8%。

房地产成交量上升为开发商解套。今年是房地产信托兑付的高峰期，如果没有成交量反弹，将会出现大面积的信托违约事件，而已经展期或者找到下家接手的信托，逃得了初一逃不了十五，在明后年会进入房地产债务链条崩溃期。

在地价上升在房价上升之后，地价上升主要为地方政府债务解套。今年上半年许多地方政府处于收支失衡状态。以浙江省为例，今年1到5月，浙江公共财政预算收入为1654.9亿元，增长4.7%，增幅同比回落23.9个百分点，公共财政预算支出1414亿元，增长13.8%，支出高于收入增速9.1个百分点。入不敷出绝非浙江一地独有，受制于出口下降、原材料价格下降，以及土地收入下降，广东、内蒙古等省区均出现相同现象。而动力煤、有色金属等价格的持续下跌，则加剧了原材料重点省份的财政困难。

有地方千方百计松动房地产调控以应付眼前之疾，其他动用的手段包括预征税收，发行地方信托项目。据好买基金研究数据显示，从6月到7月6日，基础设施类信托产品共有51个，数量已经超过地产类信托产品，后者在同时间段内仅成立了31只。基础设施类信托是目前政信合作的重点内容，资金流向保障房、路桥建设、城市建设。其势头已经凌驾于其他一切之上，基建类信托与房地产信托不同，通常地方政府直接参与，以未来的财税与土地收入作为担保，吸纳大量资金。

不论银行，还是信托，土地都成为宗的债务担保物与质押品，也是中国公众心目中保险的信用润滑剂。一个信托项目，如果是政府财政与土地作担保，公众就会安心购入，人们绝不会担心有朝一日土地会一钱不值。笔者曾遇到一位女士，买了一款以地方财政与土地担保的信托产品，年化达11%，她肯定地说，既然政府都出手了，产品安全就有保障。

土地成为宗的金融抵押品，通过土地地方政府原先以平台贷的方式从银行获得贷款，现在还是以土地作为中介，以信托的方式从民间融得资金。一旦地方政府失去了土地，围绕着地方政府主导的都将成为无本之木，无源之水，中国目前政府主导的发展方式也就要重新改写。

土地价格上升，地方债务危机就不会浮出水面，民间就有源源不断的资金填入各种项目。当中国的土地价格远超欧美价格，与当初的日本比肩，当每平方米土地上的产出远远低于土地价格，当各种项目建设放慢步伐，当银行真正下决心紧缩货币，当人们对土地的狂热度下降认真对待土地产出与价格比率，问题就会浮出水面。一句话，什么时候土地价格下降，中国的债务危机就有可能爆发。