[摘要] 过去三十年中，深圳的商业发生了哪些变化？罗湖的东门商业圈在深圳商业史册上扮演着什么样的重要角色？好的商业地产的应该具备哪些核心标准？作为全国智慧体验式潮流消费基地，东门Ucity智慧商城智慧体现在哪些方面？10月18日，房天下专访了恒信奥特董事长袁军先生。
编者按：东门Ucity，位于东门步行街东门文化广场东，由恒信奥特发展有限公司斥巨资打造，是智慧商城，也是2012年全新面世的东门商圈集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的全新智慧型潮流主题商城商场。东门Ucity外观新颖瞩目，定位时尚新锐，引进众多新颖的业态及品牌，将日韩潮流服饰、各国风情美食、大型科技影院、电玩休闲娱乐一网打尽，力求打造成吸引力的潮流商城！总建面21,472平方米，由地上6层地下1层组成，地下1层为特色美食小吃城； 2-5层为休闲、风尚、美食及潮荟的特色商场，而6层设有影院。迎合时下年轻人消费需求，是以时尚、个性、创新为主题的潮流商城，建成后将成为深圳东门的潮流新坐标！过去三十年中，深圳的商业发生了哪些变化？罗湖的东门商业圈在深圳商业史册上扮演着什么样的重要角色？好的商业地产的应该具备哪些核心标准？作为智慧体验式潮流消费基地，东门Ucity智慧商城智慧体现在哪些方面？10月18日，房天下专访了恒信奥特董事长袁军先生。
采访嘉宾：恒信奥特董事长 袁军
房天下记者：谢水木生/摄像：李浩
恒信奥特董事长袁军先生（来源：房天下）
东门商圈折射深圳发展轨迹 物美价廉成就鹏城市民购物天堂
【房天下】：感谢袁总能够接受房天下有约的专访。相比较近些年深圳新兴起的商业，比如福田城、购物公园，南山益田假日广场(小区网论坛)、海岸城以及蛇口海上，过去三十年中，深圳的商业发生了哪些变化？罗湖的东门商业圈在深圳商业史册上扮演着什么样的重要角色？
在室，袁总正在接受房天下记者专访（来源：房天下）
【袁军】：深圳的商业是从改革开放开始的， 80年代初期早的商业集中在东门，那时候叫老街，然后以老街为起点开始向外扩散。深圳的商业早的模式也就是街铺、地铺的方式，那是很原始的一种商业模式，后来逐渐开始有了商场的兴起，比如岁宝、天虹以及后来的茂业。岁宝、天虹算比较早的，后来有新一佳等超市类型，那就是我们深圳商业的早期阶段。到后来逐渐有一些购物街，比如说整片的商业区，综合各种各样的吃喝玩乐，但它是分散的，包括一些零售铺，到演变成现在各种各样的Shopping Mall的形式出现，比如说海岸城、万象城。这些Shopping Mall的出现，商业综合体现在基本上演变成深圳的八大商圈。目前深圳的整个商业格局就是围绕着整个格局在变化。
东门商圈在深圳商业历它扮演着什么样重要的角色呢？我认为东门商圈从它的地理位置，因为老街是深圳的代表，东门商业圈就在原来的老街，老街扮演的很重要的角色就是深圳的一个缩影，早的深圳，早期的深圳就是一条街，那就是老街。特区成立之后才有了罗湖区、福田区、南山区、宝安区、盐田区，这五区的兴起，才有了区域。我们说东门商圈的历史，也就说老街的商业已经有300年的历史沉淀，那已经到了清朝早期的时候，所以说老街这块所扮演的角色是重要的。人们对老街一直以来是流连忘返的，来深圳的人都必然去东门老街看看，因为老街的商品是琳琅满目，整个东门商圈的商品是包罗万象，什么都有，而且是物美价廉，它是一个廉价的天堂。所以我认为东门商圈在深圳的商业历有着不可磨灭的作用，它发挥了重要的角色，为深圳商业的发展做出了巨大的表率作用。随着后来八大商圈的兴起，人们的视野逐渐往其他的商圈在扩散，所以说老街这块现在就变成一个物美价廉的购物天堂，这就是东门商圈在深圳商圈发挥的作用。
恒信奥特董事长袁军接受房天下专访（来源：房天下）
地段决定商业地产 高科技手段打造智慧商城
【房天下】：我们了解到，在楼市的住宅商品受到限购、限价调控政策的压抑之后，者把大量的资金转向了商业地产，是的商铺，您认为商业地产是否已经准备好迎接大量的资金到来的准备？好的商业地产的应该具备哪些核心标准？
【袁军】：中国房地产跌宕起伏，经历了很多曲折的过程。从1993年大的宏观调控开始，经历了很多次的波折，这个波折也是受到市场的因素、政策的因素的影响，是宏观调控政策以后，中国房地产目前已经处于低迷的时期。我说的房地产可能属于住宅类产品，是限购、限贷政策以后，人们对于空间是越来越小，主要是反映在限购、限贷上，它压抑了的、投机的这种概率和机会。所以说人们只能是把目光转向商业地产，因为商业地产没有受到限购、限贷政策的限制，没有受到限购、限贷的限制，再加上商业有一个预期的空间，就说一个商圈培育的好，运营的好，他的空间相对来说比住宅的很多，但是风险也会大一些。比如有的商业没做起来的也有很多，所以说这里面人们的目光自然转向了商业地产。所以商业地产目前，是大的房地产商纷纷转入商业地产行业，不断在开发，我觉得现在还是在无序的开发，所以说商业地产竞争也是巨大。我认为一个好的商业地产的应该是我们说的天时地利人和，首先地段是决定它的前提，地段再加上他的客流，一个好的商业地产的，我觉得应该首先具备商业大环境的具备。其次就是整个商业业态的规划符不符合人们的需求，也就是我们所说的定位。再就是好的商业地产还有众所 的运营管理，也就是他树立了良好的口碑，这才是我们商业地产的保障。
【房天下】：刚刚您提到了“地段”这样一个关键词。华南首富李嘉诚也说过，一个好的住宅地产或者商业地产核心的标准地段、地段还是地段。东门Ucity处在罗湖东门这样一个，经过这20多年、30年的沉淀，它的租金和商铺一直呈现上涨的趋势，这时候东门Ucity是不是一个好时机？在东门高租金的大背景下，您认为东门Ucity的率的空间还有多大？
【袁军】：我们目前东门Ucity租金水平是和东门现有的租金没有脱离，几乎还是维持在东门现有的租金水平上，它的空间在哪里呢？就我们Ucity独特的中国的商业运营模式，这是智慧商城的运营模式。这个智慧商城会吸引大量的人流过来我们商场进行体验，体验式购物，享受一种快乐购物。他会实现一种购物的乐趣和购物的便利，这样我们将来再加上我们是东门的吃喝玩乐购物，这在东门是，所以我们在维持东门的现有的租金水平上，再结合我们的操作理念、运营理念，再结合我们现在打造的是东门购物，它的人流必然会一路上涨，所以它的租金、肯定是一路上涨，这是必然的。
【房天下】：刚刚您提到东门Ucity是智慧体验式潮流消费基地，袁总，您东门Ucity智慧商城智慧体现在哪些方面？
【袁军】：智慧主要是表现在我们运用高科技的手段，将传统商城和虚拟商城相结合的模式，它的智慧比如说有我们的客服端，有CM的管理体系，然后它有LED互动大屏，有游戏互动墙，所谓的智慧就是我们现在的手机，我们的智能手机再结合我们目前一些高科技的技术。商场还是传统商场，只不过在商场的基础上增加了这些元素，增加了一些技术手段，让人们的购物更加便利，更加的方便，也更加的有趣味性。如果具体说到智慧商城的具体内容，那就很多了，比如说可以实现定购、定制，又可以实现团购，自动生成的团购，有实惠又便利，通过运用网络科技来实现的，是这种操作模式。
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