[摘要] 幸福城位于龙华传统繁华区，项目总占地约７.１万㎡，总建筑面积达39万㎡，总共分四期开发，一.二.三期均是纯粹住宅，四期为城市综合体（商业、写字楼、），是市场罕见的城市综合体大作。幸福城占据天时、地利、人和，承担着城市升级的社会历史意义。它的诞生，代言龙华高档楼盘时代的到来。
编者按：在过去10年，龙华被定义为福田后花园，承担着为福田白领提供置业的，一批批白领移居龙华。龙华新区成立后，2000亿的建设不仅使得新区配套日益完善，更吸引了不少者和置业者的眼光。幸福城的问世，无疑再次震撼龙华房地产界。据了解，该项目共有四期，在即将推出的一期单位，总共有436户，其中产品大部分是120－186㎡四至六房的大户型单位。3.15米超高，180-186㎡复式户型更是龙华豪宅市场的稀世珍品。作为龙华久违的之作，幸福城何时面世？均价如何？龙华是否继续是深圳楼市的主战场？新政策出台会对楼市带来怎样的影响？带着这些问题，房天下对话幸福城营销总监张春武先生，请他为我们一一解答。
精英面：幸福城营销总监张春武
采访记者：深圳房天下资讯 许亚楠/视频：李浩
幸福城营销总监张春武先生 （来源：房天下）
采访实录：
【龙华价值升级 从福田后花园迈向区】
房天下：张总您好，首先很高兴您接受房天下的采访。我们知道龙华一直都是深圳楼市的主战场，作为福田的“后花园”，龙华有着得天独厚的区位。您认为龙华在整个深圳担当一个什么样的角色？随着龙岗、光明等新区的崛起，龙华还将继续是深圳楼市的主战场吗？
张春武：进入2012年，龙华新区突然面目一新，这个在十年前就被定义为福田后花园的地方，正在从台后走向台前，大步迈向自己的“龙华元年”。去年年底，龙华新区揭牌成立，按照龙华新区的规划，2000亿将惠及龙华路网交通建设、产业升级、医疗、公园等市政配套设施升级投入。这个利好政策消息一出，受益的是龙华新区几十万“新移民”。这些白天在福田上班，晚上回龙华居住的白领人士，在他们心目中，龙华是家，是温暖和安定的居所，而现在，龙华不仅是居住的后花园，也是安居乐业的热土。
张春武先生正在接受房天下记者采访 （来源：房天下）
在过去10年，龙华被定义为福田后花园，承担着为福田白领提供置业的，一批批白领移居龙华。翻阅当年记录可看到，龙华二线拓展区在深圳城市规划中是作为深圳区配套设施用地定位的，政府在规划上作了很多的工作，为未来的发展打下了很好的基础。而在这10年中，龙华的确担当起了这一角色，为福田白领提供了诸如世纪春城、金地梅陇镇、阳光新境园等一大批叫好又叫座的楼盘。
龙华新区的成立，将龙华的范围确定为观澜、大浪、龙华、民治四个办事处。2000亿的将掀起龙华新区建设高潮，依托“一路一河”，打造贯穿南北的中部发展轴。“一路”是指计划将全长19公里的梅观高速改造为城市快速路，打造成深圳南北方向的“深南大道”，释放土地3.1平方公里，规划提升沿线两侧38平方公里地区都市化发展水平；“一河”是指通过补水、绿化、功能节点建设等措施，将11公里观澜河“一河两岸”地区建设成为生态休闲文化走廊，使之成为带动经济社会文化协调发展的轴线，市民受益多多。
与龙岗、光明新区相比，龙华新区起步可以说晚了很多，但眼看龙岗城和光明新区楼盘房价频频刷新纪录，而龙华房价还在一步一步拉升，的价值在逐步得到释放与提升。然而，在全新规划下，龙华能否后来居上呢？
我们来看看深圳关内的房价，价位奇高，福田新房价价格均在三四万以上，超过了大多数置业者的可接受范围，而价格偏低的龙岗距离又太远，房价也就在一万五六，但对在关内工作的置业者来说很不方便，交通距离及居住成本较大，与关内的地缘不明显。而接近前海的宝安又是如何呢？同处关外，宝安区新房价格也卖到了3万多/平方米，而龙华的房子也就2万多一点，而且离福田和香港那么近，所以说，龙华未来的价值前景还是大的，、居住的空间。
在龙岗区、宝安区、龙华新区三个区域中，龙岗房价但距离远，宝安距离但价格，而龙华，价格低于宝安，距离近，完全是近过龙岗，而置业者很明显更倾向于选择近关内一些的房子。曾经一位看房者和我说过：“龙岗离市区太远，无论是从交通成本或是从时间成本来说都是一个消耗的过程，龙华新区到福田只有15的，是龙岗驾车到福田所消耗时间的四分之一，从龙华坐到福田区也就10多，到香港也就半个左右，开车到宝安国际机场也就半，这在交通方面是一个很大的。”距离近，价格低，，这是龙华楼市的特点。
龙华新区高强度建设的九大功能区，包括三大功能、两大转型升级示范园区、四大战略性新兴产业基地，总面积达28平方公里。其中，三大功能分别是将深圳北站周边5平方公里地区，打造成为集总部研发、金融商贸、中介服务等现代服务业为一体的中轴新城核心区；将龙华人民路两侧1.5平方公里地区，改造提升为龙华商业；在观澜横坑水库周边建设4平方公里的文化科技创新。通过以上三大功能，自南向北辐射带动新区的整体发展。
在这个规划中，我们可以看出，龙华新区对自身要求和定位都不仅仅是后花园那么简单，而是把目标锁定为福田下一个“区”。福田的地缘，便捷的交通，完善的功能，强大的配套，可观的前景，让原本盛产刚需楼盘的龙华，很快成为很多中产家庭、二次置业者、者青睐的置业，未来几年内龙华仍将是深圳的楼市热点主战场。
【地段很重要 幸福城的就是地段和配套】
房天下：随着龙华新区楼市发展的提速，越来越多房企开始入驻，房地产开发也明显提速。您认为龙华房地产开发有没有饱和？在如此激烈的竞争中，幸福城如何在众多楼盘中脱颖而出？
张春武：随着龙华城市地位的重新定位和提升，在政府强大的政策导向下，龙华的经济社会发展将得到的发展机遇，同样，龙华的房地产开发也将进入白热化，从众多开发商进驻龙华，城市综合体、大盘的出现，市场的空间仍在不断释放，可以说龙华的房地产发展处于高速发展期，未来的发展空间仍然很大。
龙华这两年涌现出了很多综合体、中大规模的楼盘，尤其是在深圳北站，楼盘扎堆，供应量较大，竞争激烈。而我们幸福城项目不处于北站，属于龙华老镇区“老龙华”，这个近几年新增开发项目很少，几年才出现一个项目，这个跟的土地供应有很大的关系。毕竟这个经过了几十年的发展，发展很成熟，土地也稀缺，可开发的土地很少，有的也是旧改项目，未来周边将有四五个城市商业大体量的旧改项目。我们项目东面临龙华文化广场、龙华艺术及五酒店维雅德，西面临邻清湖站，与连接，交通方便，而且周边生活配套方便，如大润发、天虹、华润万家、雅尊会所、高档酒楼、龙华人民医院、新华等购物、超市、、医疗、休闲娱乐配套等设施完善，的生活配套。
我们项目不光在地段、配套上具有先天的，更重要的是，我们在项目的打造上投入了很多的心血，从前期规划设计、产品设计、建筑选材选料、物业管理等方面都下足了功夫。从公司拿地到销售，整整花了五年的时间，在这五年的时间里，我们不断地推翻产品规划设计方案，不断地优化方案，不断地超越自己，方案改了都有近百次了，产品设计引入了很多新的亮点和做法，这样做的目地就是为了给客户打造一个豪宅品质的高档楼盘，项目的打造完全按豪宅的标准来做，从硬件品质上保证，也从软件上投入好的服务，为客户创造一个幸福感很强的居住环境和空间。
房天下：您认为幸福城的诞生对于龙华甚至对于整个深圳楼市具有怎样的意义？幸福城具有哪些同楼盘不具备的？
张春武：幸福城占据了天时、地利、人和，项目的诞生，它承担着城市升级的社会历史意义，代言龙华高档楼盘时代的到来，填补了龙华多年来豪宅市场的空白，刷新龙华地产的新纪元，给本地居民乃至大深圳提供一个高档豪宅的居住环境，一个居住有身份、有面子的小区，一个幸福感超强的小区。幸福城的诞生，可以说改写了龙华没有高档楼盘的历史，我们希望幸福城将来能成为龙华人拿得出手的楼盘，正如龙岗有公园大地一样，人人称赞的好楼盘，这也是我们公司上上下下团队所努力的愿望，虽然这个道路还很艰辛，困难很多，但我们公司将不断努力，尽自己的能力为客户做好服务，创造质量过硬、水平过高的好楼盘。
纵观龙华新区，目前为成形的热点有三个，一个是二线拓展区，即深圳北站，这个属于新城规划，新楼盘较多，众多也明显，但不足的地方就是配套还缺乏，包括市政配套、生活配套、配套、医疗配套、休闲娱乐配套等商业配套，居住起来还是的不方便，人气也不旺；第二个是观澜鹭湖，这个是自然山水资源型的项目，仅靠自然资源主打牌，也很大，但从居住的角度看，生活还是不方便；第三个是龙华，即我们幸福城所在的，我们这个的就在于地段、配套好，人气也很旺，周边的生活配套、交通配套、公园配套、配套、医疗配套、休闲娱乐配套等都，一个成熟的，幸福城集众多城市配套资源于一身，城市资源集约式的生活模式。作为地产的从业者，我们都知道地段对于一个项目来说，是关键要素，地段决定房子的价值空间。
【不惜成本打造3.1 只为给客户一个更理想的居住空间】
房天下：我们了解到幸福城的亮点就是项目做到了3.15米，幸福城不惜成本这样打造的出发点是什么？幸福城在其他方面的设计有没有的考究？
张春武：我们的做到了3.15米，相信也是深圳领先的做法，颠覆了豪宅一般是3米的标准，可谓是在深圳市场建筑产品设计上迈出了步，提出了新的想象空间。而比一般3米超出了0.15米，而这个15公分的简单数字变化，是要付出很大的建筑成本的，比一般的成本要增加很多。但我们为了给客户一个更舒适、更惬意、更幸福的居住空间，更多地为客户所想所做，不可能变可能，为客户创造更多的价值。
我们不光在做了大手笔、大创新，我们在其他方面也下足了功夫，细节决定成败，细节决定品质，我们在细节上，为客户考虑很多，比如户型的空间尺度，停车位设计（停车位超过1：1.5的高配），双入户大堂的设计，园林景观的打造，建筑外墙的选料，物业管理智能化设计，物业人性化服务，以及很多建筑细微深处看不见的细节打造，都倾注入很多的心思，我们希望通过一点一滴的细节打造，从小处到大处都一一做好，为项目加分。
房天下：有人预测2013年将是刚需的天下，幸福城是否也会主打刚需牌？对于满足刚需需求都做了哪些努力？
张春武：今年仍将是刚需年，是毋庸置疑的，也是政策导向所需。我们幸福城项目的户型面积，一期有88平米的三房、120-136平米的四房、150平米左右的四房、180-186平米的复式，以大宅为主，刚需和首改为居住需求。我们在满足刚需和首改的需求上，从居住客户的角度，为客户所想，为客户所做，把产品做好，把服务做好。
房天下：幸福城目前进度如何？房天下友何时能见到项目新品？您预计幸福城均价在整个龙华会处于怎样的水平？
张春武：幸福城工程目前一期已于年前封顶，二期三期建到了10多层以上。一期预计四月底开盘，有436套房源供应，目前正在幸福护照申请中，我们短短几天内，就办了有一千多批护照，客户关注度高。在这里，可以向大家透露的是，我们幸福城项目将于3月30日举办产品发布会，届时邀请了中国好声音学员平安和金池亲临现场，为幸福证言；之后，4月18日，我们营销和样板房将同步开放，届时邀请了国际明星 亲临现场，为幸福加油喝彩，幸福加油站将全面展开。
我们的销售价格还没有出来，但可以预计的是会在龙华新区房价的合理理性水平。目前龙华新区的房价有高有低，不能简单的同一个来进行对比参照，一个项目的定价要参考市场价格、产品自身质素等综合因素，作为豪宅品质的楼盘，本身房子的价值就高，未来保值的空间也大，因此，都有它属于自身应有的房产价值。在价格上，我们必须区别化进行对比分析，重要的就是要以项目自身的价值作为出发点，结合市场、政策因素，为项目合理的定价。
【好的房子只会保值 买房要看它的未来价值】
房天下：近楼市政策方面热度的就是“国五条”细则出台，这一细则引发了购房者的热议。您认为这个新政对于整个楼市发展有着怎样的影响？目前两会正在召开，您预测还会不会有新的相关楼市政策出台？
张春武：这次的“国五条”新政于两会前出台，超出了很多人的预期时间，从新政出台的时间来看，可以断定的是，对今年楼市的调控信号是坚定的，不允许房价再上涨，严厉打击投机行为，抑制房价的不合理上涨。新政对于目前及未来的楼市影响会体现在以下几方面，，会从年前持续升温的楼市降温下来，房价涨幅城市中，深圳是快的，因此，深圳房价必须快速“刹车”，抑制房价持续上涨的势头，政府的限价令将发挥重大作用，决心不能让房价飞涨；第二，征收20%的个税，短期内势必促成二手房成交量升温，但随着个税征收的政策执行，二手房市场又将跌入寒冬，二手房冷淡的局面将传导新房市场，进入一个曲线周期的循环规律，也势必影响新房的成交量；第三，在新政下，客户的购房心理也受到影响，持币观望的人也会越来越多，大家都在观望，期望后面还有没有更严厉的调控措施打压楼市，无疑影响了客户入市的时机，短期内成交量会走低；第四，从正面来看，此次新政的发布，通过结构性信贷差异化政策调控楼市，也是促使楼市能健康发展，让市场回归理性。两会也即将召开完毕，未来还会不会出台新的政策，这个很难预测，不过，可以预见的是，政府也是边走边看的心态，一方面要保刚需促发展，一方面又要打压投机行为，其实大家都不希望楼市在低潮中走，也不愿意在高潮中跑。
房天下：您认为2013年是不是购房出手的好时机？您会对购房者给出哪些建议？
张春武：是不是购房的好时机，这个问题很尖锐，也很纠结，作为购房者一方面害怕房价未来还会涨，现在不买，会越来越买不起；另一方面又害怕房价会跌，现在买了，到时跌了，又不划算，心理很不平衡。站在买房的十字路口，向左向右？似乎很迷茫。我个人认为，不同的年代，有不同的需求，买房要量力而行。对于刚需自住客，只要自己有能力，看好一个楼盘的未来价值，像物业、质数高的楼盘，该出手就出手，其实幸福也就在掌控在自己的眼前；对于改善型自住客户，遇上有合适自己的房子，高品质的楼盘，尤其是具有豪宅品质的大盘，也可以积极入市，毕竟好的房子只会保值，让自己的幸福生活更上一层楼。
房天下：好的，今天的采访就到此结束，感谢张总接受房天下的采访。
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