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北京一日卖地66.9亿 土地"溢价管制"难抑房价

新华网  作者:陈光义   2013-07-04 10:10

[摘要] 昨日,北京迎来入夏以来高温天气蓝色预警,而这北京的土地市场也达到沸点。

昨日,北京迎来入夏以来高温天气蓝色预警,而这北京的土地市场也达到沸点。

一日内共卖出四块经营性用地,获取66.9亿元的土地出让金。其中,受瞩目的丰台区夏家胡同地块被懋源17.7亿加3.8万平米公租房竞得。此外,昌平沙河镇高教园地块被进京的恒大地产35.6亿加26万平米公租房斩获;万科与北京城建分别以9亿、4.6亿的价格将房山镇长阳地块、大兴魏善庄地块收入囊中。

分析,在财政收入增幅下降、地方债务还债高峰来临和“钱荒”背景下,卖地收入依然是地方政府的现实和快捷的“财源”。而当下的“溢价管制”,并不能稳住房价

土地出让的“北京模式”

值得一提的是,四宗地块的溢价率并不高,分别为23.2%、16.67%、1.1%,1.1%。有关认为,这主要得益于土地出让的“北京模式”。为防止出现高价地扰乱市场预期,北京对于居住用地采取了“限地价,竞保障性住房面积”、“限房价,竞地价”等出让方式。

夏家胡同地块在近30轮竞价后到达“合理上限”(不触及“50%溢价率红线”)17.7亿元后,便转为竞标公租房。而提高竞拍底价,同样被作为对“降溢价”的方式。

此前夏家胡同地块的被暂停拍卖,而恢复出让后,该地块的相关控规指标并没有变化或调整,交易起始价则在此前开发商报出的13.52亿基础上再加一个竞价阶梯至13.59亿元。

而恒大所获得沙河高教园地块,乃北京首宗实行“限房价、竞地价”政策进行公开拍卖的土地。该地块扣除配建的260000平方米“公共租赁住房”以外,剩余居住部分全部用于建设“园区安置房”, 房屋销售限价为14000元/平方米。

无疑,“溢价管制”为地方政府减轻保障房建设的压力。但中指研究院研究员曹旭东认为,溢价管制实际上“限了地价、涨了房价”。表面上看这些土地的溢价率不高,但加上保障房配建,房企拿地总成本会大大增加,而这些成本终都会转到房价上。

这从另外一组数据亦可见端倪,懋源获得的夏家胡同地块剔除保障房部分,折合楼面价约4.6万/平米,刷新了北京单价纪录。因此业内预计其房价或至8万/平米。

而对于“限房价、竞地价”,由于北京市明确将该类房源纳入限价房序列管理,但相关部门在出让地块前未出台分配政策,被指为“少数人”的福利,加之尚未大范围实践,其对于稳定房价作用不大。

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