[摘要] 昨日，北京迎来入夏以来高温天气蓝色预警，而这北京的土地市场也达到沸点。
昨日，北京迎来入夏以来高温天气蓝色预警，而这北京的土地市场也达到沸点。
一日内共卖出四块经营性用地，获取66.9亿元的土地出让金。其中，受瞩目的丰台区夏家胡同地块被懋源17.7亿加3.8万平米公租房竞得。此外，昌平沙河镇高教园地块被进京的恒大地产35.6亿加26万平米公租房斩获；万科与北京城建分别以9亿、4.6亿的价格将房山镇长阳地块、大兴魏善庄地块收入囊中。
分析，在财政收入增幅下降、地方债务还债高峰来临和“钱荒”背景下，卖地收入依然是地方政府的现实和快捷的“财源”。而当下的“溢价管制”，并不能稳住房价。
土地出让的“北京模式”
值得一提的是，四宗地块的溢价率并不高，分别为23.2%、16.67%、1.1%，1.1%。有关认为，这主要得益于土地出让的“北京模式”。为防止出现高价地扰乱市场预期，北京对于居住用地采取了“限地价，竞保障性住房面积”、“限房价，竞地价”等出让方式。
夏家胡同地块在近30轮竞价后到达“合理上限”（不触及“50%溢价率红线”）17.7亿元后，便转为竞标公租房。而提高竞拍底价，同样被作为对“降溢价”的方式。
此前夏家胡同地块的被暂停拍卖，而恢复出让后，该地块的相关控规指标并没有变化或调整，交易起始价则在此前开发商报出的13.52亿基础上再加一个竞价阶梯至13.59亿元。
而恒大所获得沙河高教园地块，乃北京首宗实行“限房价、竞地价”政策进行公开拍卖的土地。该地块扣除配建的260000平方米“公共租赁住房”以外，剩余居住部分全部用于建设“园区安置房”, 房屋销售限价为14000元/平方米。
无疑，“溢价管制”为地方政府减轻保障房建设的压力。但中指研究院研究员曹旭东认为，溢价管制实际上“限了地价、涨了房价”。表面上看这些土地的溢价率不高，但加上保障房配建，房企拿地总成本会大大增加，而这些成本终都会转到房价上。
这从另外一组数据亦可见端倪，懋源获得的夏家胡同地块剔除保障房部分，折合楼面价约4.6万/平米，刷新了北京单价纪录。因此业内预计其房价或至8万/平米。
而对于“限房价、竞地价”，由于北京市明确将该类房源纳入限价房序列管理，但相关部门在出让地块前未出台分配政策，被指为“少数人”的福利，加之尚未大范围实践，其对于稳定房价作用不大。
地价疯涨的背后
北京市国土资源局数据显示：截至6月30日，北京市推出的经营性用地面积相当于去年同期的378%。其中住宅用地同比去年增加297%。土地出让成交额则同比大增390%，约649亿元，。
事实上，土地出让金收入已整体呈爆发式增长态势。据K8土地网数据显示，1-6月，百城土地出让金为7629亿元，同比增加47%，土地溢价率为16%。今年前五月，土地出让金各月同比增幅均在三成以上；溢价率也高位运行，5月创新高，达21%。
住房和城乡建设部政策研究综合研究处处长赵路兴表示，现阶段流动性紧张，地方负债又高达临界点，宏观经济压力不断加大，因此，部分地方政府不得不选择可以补充财政资金的房地产市场，而土地却又是其拥有的可利用资源。
而以土地出让金作为偿还地方债的主要来源，是地方政府公开的秘密。近日，审计署公布的数据显示，截至2012年底，在抽样审计的36个地方政府本级中，4个省、17个省会城市土地出让收入占偿还债务的54.64％，比2010年增长1183.97亿元。
土木水利学院副院长刘洪玉表示：“土地、金融、税收和住房这四个方面是密切关联、相互影响、共同作用的，所以在任何一个方面单独突破，都难以达到理想的效果。”这似乎也表明，当前政府一方面以手段限制房价，一方面用大肆卖地捞金的做法，难以让房价下跌。
据国家统计局数据，2013年6月，100个城市（新建）住宅平均价格为10258元/平方米，环比5月上涨0.77%，这已是连续3个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.04个百分点，其中71个城市环比上涨。
土地财政如饮鸩止渴
此前，国务院发展研究曾有报告指出，一些地方的土地收入占到了当地财政预算收入的60%甚至更多，地方财政已是名副其实的土地财政。在现有的法律框架内，地方政府得以大量低价征地，再通过控制供给，“饥渴式”的向市场投放。
这样做的效果，一方面是炒高了地价和房价，二是聚敛了社会财富。失去“土地”这颗摇钱树，地方政府的财政必将难以为继，这也是为什么地价﹑房价在近些年屡受政策打压，却连攀高峰的根本原因。
像北京这样一个资源高度集中地城市，人均土地面积相对匮乏。有限的区域空间负担着几千万人口，地方政府不得不通过“土地财政”获利的收入，来加强保障房建设、发展交通和投入等，有断言仅轨道交通一项，就足以让地方政府要在“土地财政”之路上走很多年。
面对地方政府如此不遗余力地依赖于“土地财政”，相关职能部门应当也必须出台更加强有力的政策措施，倒逼地方远离“土地财政”，将精力放在支持实体经济发展上。此轮“钱荒”已警醒我们，没有实体经济做支撑，无论是债务还是资产，都将是泡沫泛滥，都会给国民经济发展带来巨大的风险。
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