[摘要] 国土资源部下属机构昨日发布报告认为，当前一线城市土地市场热度不减，房企拿地热潮不断。住宅价格高位持续，住宅地价上升动力仍强。
国土资源部下属机构昨日发布报告认为，当前一线城市土地市场热度不减，房企拿地热潮不断。住宅价格高位持续，住宅地价上升动力仍强。
这份报告的撰写方是中国土地勘测规划院地价月度调查分析组，作为国土部的智囊机构之一，中国土地勘测规划院每季度还会发布一次主要城市地价监测报告。
这份“2013年7月地价月度调查分析简报”认为，上半年楼市的高位运行，加强了房地产企业对于楼市的后期向好预期，带动了土地市场的升温。
报告以上海（楼盘）为例称，上海土地市场上半年吸金703.78亿元，同比去年大涨373%，其中，今年3月至6月，上海土地市场的出让金额都突破了百亿的大关，这与去年同期相比反差巨大。
北京（楼盘）土地市场的热度也大抵如此。中原地产市场研究部总监张大伟表示，北京7月土地出让金达到206.22亿。今年前7个月，土地出让金合计为870.46亿，而2012年同期仅仅是238.5亿。
“在库存压力减小、资金充裕的前提下，房企拿地的热情较高，是一线城市的强大消化能力，更是吸引了大批实力强劲房企的土地储备意向。房企拿地的目的已不局限于备战企业的后期开发，也支撑着拿地抵御资金贬值的长期发展规划。”上述报告称。
企业拿地意愿增强，土地价格则可能被继续推高。上述报告认为，楼市在“国五条”的影响渐消的背景下，其房价并未出现松动。部分城市住宅市场新房提价行为有所显现，二手房市场也在供不应求的情况下出现议价空间压缩、跳价上涨的现象，上述表现都加深了住宅地价持续向上的预期。
张大伟也表示，对于北京来说，非住宅类的经营性地块，整体竞争程度可能会降低，但住宅类地块可能会竞争依然激烈。
这种背景下，高溢价地块也开始增多，市场担忧是否会进一步推高房价上涨预期。国土部数据显示，今年上半年异常交易地块数量环比、同比增加明显，截至2013年6月30日，二季度上报异常交易地块115宗，较上一季度增加36宗，增幅为50.6%，与去年同期的50宗相比，数量大幅上涨。
不过，对于高价地块，上述报告则认为，一线城市在供需关系失衡背景下，土地市场的地块一经推出便创高价，正是体现了质优价高的市场经济运行规律。只要价格围绕价值上下波动在合理的区间，反映的是真实市场情况，便无需强行干预压制，否则容易干扰市场的正常秩序，引发后续的非理性反弹。
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三、四线城市库存积压多,需求难上涨,一、二线城市市场利润高去货快
（来源：广州日报）近日,中原地产研究监测数据显示,截至7月25日,十大标杆房企权益购地293亿元,购地金额创年内新高,将502万平方米土地收入囊中。其中,引起市场关注的一点是,房地产企业重回一线城市趋势明显,新增购地城市三、四线城市占比为0。对此,中原地产研究部总监张大伟分析认为,拿地趋势集中一、二线城市,主要是因为2012年以来整体市场发展不均衡,三、四线城市库存积压过多,需求难以上涨。而一、二线城市则领涨市场。
大房企看好一线城市的发展前景。新华社发
一线城市楼市火爆 土地日渐紧缺
房企人士坦言,房企抢夺一线城市的土地,是因为在一线城市开发利润高,去货速度快。根据国家统计局公布的6月70个大中城市房价数据显示,6月房价同比涨幅前四位的就是“北上广深”四大城市,其中广州涨幅16.5%、深圳涨幅15.7%、北京涨幅12.9%、上海涨幅11.9%,一线城市再次成为本轮楼市调控中回升快,也为火爆的城市。
北京在7月份的传统市场淡季仍出现多个楼盘集中“日光”的现象,且均为一次性推出千套房源的大盘;同样地,广州多个“刚需”盘也频频出现“日光”,这直接印证了市场需求的真实存在。
与此同时,先知先觉的大房企更多的是明显感到了“面粉”的稀缺。举例而言,在深圳土地市场,今年上半年就仅有光明新区在1月份出让了一块居住用地,起始价为8亿元,土地成交价高达14.1亿元,接下来一直到8月份,再无居住地可卖。
正是面对着“面粉”供应如此的紧缺的市场,才导致了深圳的标杆房企如万科、佳兆业等纷纷出手其他的一线城市并屡创。5月23日,佳兆业以79865万元的限价竞得广州白云区一地块,折合楼面价达24168元/m2,此价格与周边楼盘售价相近。而在这之前的近半个月时间里,佳兆业为抢地已猛砸超55亿元,其中还包揽了一块广州“”,引得多方直呼“佳兆业太!”
7月3日,上海万科盈江管理有限公司联合上海张江(集团)有限公司以48.7亿元摘得上海浦东新区张江高科技园区中区地块,溢价达132%,令上海年内总价土地出让纪录在一周内再度被刷新。7月8日,万科以6.03亿元获得广州荔湾区珠江隧道口以西的商业金融地块,楼面均价达19638元/m2,刷新荔湾区此前广铁南站地块17203元/m2的楼面价纪录。
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广州或成房企争地主战场
除了深圳大房企之外,广州本土企业、十大标杆房企之一的恒大地产也有明显回归一线城市的举措。7月3日,恒大地产以35.6亿元投得北京昌平区沙河镇一居住用地,恒大的进京拿地被业界视为品牌房企实施战略转移,重新回归一、二线城市的“加强信号”。而在此之前,恒大很少涉足一线城市。有资料显示,2011年,恒大新增土地储备有61%在三、四线城市,其余都在二线城市,一线城市并没有新增项目;2012年,恒大71%的新增土地储备在二线城市,三、四线城市土地储备占比只有28%,一线城市也就只有广州新增了1个项目。
而颐和地产近日透露,集团在近日于沈阳市浑南新区出手7.64亿元拿下9个地块。而这也是颐和地产今年以来第四次在土地市场有大动作,其余三个地块分别位于浙江湖州、杭州和湖南郴州,总额近200亿元,未来的产品类型仍将以旅游度假型房屋为主。
有业界人士表示,“三、四线城市供应巨大与其现实需求和经济总量形成强烈反差,建好了卖不出去,这是导致开发商纷纷调头投向安全边界高、需求旺盛、卖得起价的一、二线城市的关键所在。”事实上,把钱砸在三、四线城市,结果楼没法卖的教训让房企对三、四线城市望而却步。典型的个案是,2011年,在穗、京、沪都所向披靡的星河湾在有“鬼城”之称的三线城市鄂尔多斯推出了批1900套房源,但开盘一年半仅售出了300套左右的单位,而且还是在非毛坯改毛坯,价格“腰斩”的前提下售出的。有了星河湾前车之鉴,因此,在“面粉”紧缺的市场现状下标杆房企把战略重点转移到可快速创造业绩的一线城市也就不难理解了。业界人士认为,今年,招商、金地、恒大要实现千亿的销售目标,只有进一步加大在一、二线城市的布局,才能确保冲线。日前,招商地产的相关人士就坦言,尽管目前招商地产在广州的项目只有一个,但广州的发展前景大家有目共睹,未来招商地产将增加在广州开发的项目。
招商地产的这一发展思路或许代表了许多标杆房企的想法。毕竟,广州被视为是稳妥的城市。日前,业内机构报告显示,风险的城市主要集中在三线城市,而上海、北京、广州成为我国房地产风险倒数三位的城市。
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