[摘要] 市住建局消息称，11月25日，深圳市安居型商品房轮候申请家庭(含单身居民，下同)的申请信息公示结束，安居型商品房轮候册正式建立。
市住建局消息称，11月25日，深圳市安居型商品房轮候申请家庭(含单身居民，下同)的申请信息公示结束，安居型商品房轮候册正式建立。该局公布安居型商品房轮候申请家庭名单及排序，接受市民和社会各界的监督。与此同时，面向在册轮候家庭，深圳今起推出房源2955套，包括锦绣观园和爱心家园两个项目，房价仅四千多元。
2.4万户家庭入册排队等房
市住建局介绍说，安居型商品房轮候申请家庭申请信息公示于2013年11月13日截止后，83户申请家庭因近期购买商品房等原因而放弃申请，23户原无效申请家庭因申诉理由成立调整为有效申请家庭。截至目前，轮候有效申请家庭共24350户。
记者查阅近三年深圳市保障性安居工程年度计划发现，从2011年起开始实施的深圳安居房计划经过两年多的发展，目前累计开工套数达3.05万套。这意味着，深圳安居房的开工房源已 过了目前有效申请的家庭户数。
那么，在房价居高不下的深圳，为何价格相对较低的安居房没有预想中的那样火爆？“十二五”期间深圳将建成约12万套安居房的庞大目标背后，拥有怎样的筹资、建设模式？保障房建设出现的质量问题背后，又暴露出哪些需要改进之处？对此，记者展开了一系列调查。
延伸阅读：
深圳保障房建设市场化之路
深圳市住房和建设局局长李廷忠曾表示，保障房建设单靠财政投入是不够的，也是吃不消的，深圳的做法是走市场。引导企业参建保障房成为吸引社会的重要手段之一。
参与深圳保障房政策制定的深圳市住房研究会常务副会长、秘书长陈蔼贫在接受记者采访时表示，深圳安居房轮候册建立后，除了让申请人的分配有序可依外，还能通过轮候册的数据摸清整个市场对此类房源的需求。
2011年4月，为解决不符合低价经适房申购条件，且无法负担商品房消费的“夹心层”人群，深圳市政府推出了安居房这种特有的保障房模式。
据记者了解，深圳的“十二五”规划显示，至2015年，深圳计划筹集建设保障性住房约24万套。去年6月，深圳市住建局将安居房列为保障性住房的主要供应方式之一，称其规模将占全市保障性住房供应总量的一半左右。
记者以此推算，届时深圳安居房的供应量将达到12万套。
深圳通过四种模式支持包括安居房在内的保障房建设：一是政府自己并建设，如松坪村三期经济适用房；二是实行“代建总承包”制，即政府出资，企业代建的模式，目前，包括金地、万科和中海地产等都已参与这种形式的安居房建设中。
第三，企业通过竞拍自主运营安居房项目，一般分为“定房价、竞地价”或“定地价、竞房价”两种，如中海项目；第四，“BT/BOT建设模式”逐渐兴起，如长安集团观澜安居房、比亚迪公司限价房等都是这种方式建设的。
据报道，目前，包括安居房在内，深圳全市处于前期启动及开工在建保障房项目158个，约21.8万套，按计划需要约767亿元。根据政府文件数据，2011年、2012年两年，市、区财政完成保障房共86.4亿元，与需求量仍存在较大差距。
对此，深圳市住房和建设局局长李廷忠曾表示，保障房建设单靠财政投入是不够的，也是吃不消的，深圳的做法是走市场。
根据近两年保障房规划文件数据显示，通过社会完成的深圳保障房项目比例不断加大。2011年，社会建设保障房资金额45.2亿元，占整体额50.95%；2012年，这一数字已达104.3亿元，占比70.86%。
引导企业参建保障房成为吸引社会的重要手段之一。以“定地价，竞房价”模式配建安居房为例：由政府标定一个相对优惠的地价，房企竞买人中标定住房终售价，项目资金、运作和终盈亏由企业自理。2011年，富通房地产集团有限公司通过这种方获得一块安居房用地，地块终竞得房价为6467元/平方米（含装修），仅相当于商品房房价的一半。
陈蔼贫认为，这种方式区别于以往国内保障房 “双限双竞”（“限房价、限套型，竞地价、竞配建”）的模式。“采用‘双限双竞’模式，无论是地价还是保障房建设配建量，都在压低竞选企业的利润点。而在单限模式中，相当于政府在地价上做出让步，提高了企业参与的积极性，终由售价报价者得，直接抑制房价，让利于民。”
综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁则对记者表示，目前深圳安居房建设的集资方式还有扩大的空间。“保障房建设仍有一定的空间，如果能形成相应制度，民营资本介入将大大缓解保障房建设的资金压力。”
延伸阅读：
安居房区位、配套欠缺遇冷
参与深圳保障房政策制定的深圳市住房研究会常务副会长、秘书长陈蔼贫表示，总体来讲，深圳安居房市场依然是需求大于供给，但短期内确实存在一些结构性问题。
记者根据深圳住建局数据统计得出，在2011~2013年间，深圳安居房共计开工3.05万套。据美亨机构数据统计，随着深圳6大安居房项目年内入市，推售房源套数将近9000套，这意味着，今年将是安居房供应高峰的开始。
按照 《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》规定，深圳安居房项目销售均价不超过同期同区域同类型的普通商品住房市场价格70%，价格理应令安居房成为香饽饽，但现实中它却不如预期那样“抢手”。
2012年7月，深圳安居房小区永福苑共1260名入围申购者中，48.5%选择放弃。深圳今年首批安居房项目“遇冷”，符合申购条件的家庭中有347户弃购，申购家庭数少于实际2437套的可供房源套数。
记者调查发现，项目选址偏远、公共配套设施匮乏是市民弃购保障房的主要原因。
记者探访：
从出发，乘公交需两以上
深圳此次推出的安居房项目——茗语华苑位于深圳市龙华新区观澜街道，距离深圳区30公里。从深圳出发，搭乘公共交通工具抵达需要两以上。非上下班高峰期、不考虑堵车的因素，自驾车前往，单程也超过一个。
日前，记者来到茗语华苑小区。小区位于黎光工业区内，32层的安居房在周围厂房以及不超过6层的农民房衬托下，格外显眼。小区周围仅有一家超市和几家小型便利店，餐饮、大型的超市、商场等配套匮乏，医院、则距离较远。从小区步行到近的观澜至少需要半个，乘公交车到近的观澜医院则需要45左右。就是这一趟公交，也是途经这里的一条公交线路。
记者在小区门口等候了半个，也未见有出租车经过。实际上，东莞市塘厦镇的公交站距小区仅有大约500米的距离，当地人称，走上半就到东莞了！
“这里太不方便了，到黎光工业区的公交也只有一趟。在市内上班，每天塞车的时间就要很久，不管是开车还是坐公交再转车，都会很花时间。”居民姚先生表示。
茗语华苑的情况在深圳并非个例。据了解，近两年来，深圳市共有8块安居型商品房用地成功出让。除了两个项目交通比较便利外，其他6个项目都位于远离市区的原特区外地区，交通不便、配套滞后，对购买群体的影响十分明显。
“价格低、环境差，此类安居房，只是与商品房打了平手，出现弃购并不为奇。”中国综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁认为，近年来，保障房公共设施配套缺失或不足所产生的问题开始显露。
延伸阅读：
政府回应：原特区几乎无地开发
深圳市将在“十二五”期间新增安排筹集建设保障房24万套，2013年将落实新增安排4万套。
对于保障性住房的周边配套，《深圳市住房保障制度改革创新纲要》规定，已安排建设保障性住房项目的区域，应当加快交通、生活、、医疗、文化、商业等配套设施的建设和完善。
深圳市住房和建设局表示，此次“遇冷”的茗语华苑项目，及文化体育设施配套尚有待完善。目前相关部门已展开督查，对公共配套设施相对滞后的部分项目，要求各责任单位加快进展，尽快完善，以满足保障对象入住后出行、等基本需求。
对于安居房项目的规划，深圳市规划和国土资源委员会表示，在目前原特区内已基本建成且几乎无新增建设用地可供开发的情况下，深圳市房地产市场整体向原特区外转移已成必然，保障性住房的开发建设也不例外。“同时，从深圳市特区一体化、均衡发展的角度来看，适当加大原特区外的住房供应规模，对优化城市人口结构和布局具有一定的积极意义。”
对于茗语华苑等项目周边地区是否有进一步的规划以完善配套设施，该委没有做出回应。
保障房选址的结果，直接决定了经济收入不高的人群能否融入一个城市。近年来，由于规划对配套设施建设重视不足，再加上规划间衔接不够，保障房小区配套设施不健全问题突出。因此，对于深圳市规国委的回应，很多市民并不买账。
“政府让利应是切实的让利，而不是把条件差的、没人要的地方拿出来给经济条件一般的人去居住。”市民刘女士表示，配套不完善是跟不上，“穷人会越住越穷”。
延伸阅读：
学者观点：选址偏远影响融合
在国内，保障房项目选址偏向地价低廉的偏远地区，已成为多地的较普遍选择。
有分析认为，地方政府在保障房资金短缺的情况下，将其选址偏向偏远地区，能够降低成本，既能让好地段更好地弥补地方财政缺口，又能提供更经济的住房，使有限的资金可以帮助更多的低收入者。
武汉大学经济学博士张平石撰文表示，这种产生居住空间分异的选址，会严重损害弱势群体的利益。
“保障性住房的空间格局本质是社会资源和发展机会的分配。保障性住房空间分配上的不公，可能阻碍社会间的理解、沟通和融合。”南京大学城市区域与规划系博士宋伟轩表示。
对于安居房选址，多次申请但未轮候到的深圳市民贾先生表示了自己的担忧：“一方面希望安居房地段好一些，但如果地段好，价格就会更高、竞争更激烈，和我一样的很多申请人申请到的机会就更渺茫。”
在贾先生看来，个人或家庭在综合考虑价格、地段后放弃申购，是因为“他们还是有选择的，可以在相仿的商品房和保障性住房之间进行选择。而很多没有条件选择的、如一定会买的人，又没有申购机会。因此，加大保障性住房的供应力度、完善分配制度，让更多真正需要的人享受到福利也很重要。”
陈蔼贫表示，总体来讲，深圳安居房市场依然是需求大于供给，但短期内确实存在一些结构性问题，比如地理位置偏远、配套设施匮乏等。
据调查显示，在关于安居房遭弃购原因的多选调查中，91%的网友选择了 “地段偏”，68%的网友认为 “配套不完善”。此外，也有网友认为“安居房质量比不上商品房”。网友投票结果显示，在售价相当的情况下，超过七成的网友更偏向于购买站的小产权房，12%的网友愿跨市买东莞、惠州等地的商品房，仅有12%的网友坚持购买安居房。
据了解，安居房项目观澜茗语华苑位置已接近东莞，周边多为厂房和城中村，、医院、商业等配套欠缺。有居民表示，若通过公共交通前往，耗时将近2。
中国房地产学会副会长陈国强分析，保障房地域和配套偏差背后的深层次原因则是政策设计与具体执行不相符，忽视了目标群体的生活成本，造成严重的资源浪费，违背了保障房建设的初衷。
对此，陈蔼贫认为，对于土地资源宝贵的深圳，无论是商品房还是安居房都存在区域外移的现象，这决定了要在区建保障房的可能性不大，未来应该更加系统地考虑和规划。“比如尽量做一些体量较大的安居房项目，在人流量到达一定数量后，有利于形成社区，吸引开发商商业，终以卫星城带动社区建设。”
此外，安居房申请人仍面临深圳户籍和5年社保的硬性条件，这大大提高了申请门槛。目前深圳人口严重倒挂，截至2012年末，深圳共计1054.74万常住人口中非本市户籍人口占比高达72.7%。陈蔼贫表示，对于这类群体，目前已开始采取承租公租房的方式，未来从深圳可持续发展的角度考虑，继续积分入户、学历调入、连续缴纳社保和税收等多重评估手段，对申请人的条件也会逐步放宽。
延伸阅读：
保障房可持续模式仍在探索
深圳本地某房地产企业人员向记者表示，保障房项目利润率一般在3%~5%之间，住宅部分都是保本就满意，主要还是靠楼下商业部分获取利润。
在调查中，30%的网友因为担心住房质量问题而选择放弃购买安居房并非空穴来风。今年6月以来，深圳安居房项目出现外墙饰面裂缝、渗水、内墙抹灰局部疏松、木地板受潮等质量问题，并在此后被住建局责令整改。而更早之前，深圳保障房项目已经连续数次曝出工程质量缺陷等问题。
而在北京、河南郑州等地，还出现了部分保障房项目混凝土不达标等严重质量问题。
对于众多房企而言，建设保障房项目并不是一个美差。深圳本地某房地产企业人员向《每日经济新闻》记者表示，保障房项目利润率一般在3%~5%之间，住宅部分都是保本就满意，主要还是靠楼下商业部分获取利润。“很多规模较大的开发商拿保障房项目基本上是守住阵地、找活干着的意思，毕竟现在深圳很难出一块住宅用地拍卖。”
对于保障房频现的质量问题，拥有多年保障房建设经验的深圳东部集团业内人士向记者透露，开发商代建型的保障房项目，材料、施工费用统一由政府出资，开发商利润就来自1%~5%的固定管理费，通常不会出现开发商偷工减料的问题。但是对于限价型安居房，开发过程自主，盈亏自负，参建房企会尽力压低成本，这种时候就容易出现质量问题。
除此之外，不合资质的 “挂靠”，也令安居房质量风险增加。有业内人士表示，深圳某些保障房项目，虽然施工单位资质很强大，但存在终施工方只是一个挂靠在施工单位旗下的一个低资质甚至的个体施工队伍的现象，工程质量难以保证。
宋丁认为，深圳安居房大规模让开发商建设只能是应急措施，保障房未来在深圳住房中将占到不小的比例，政府必须要建立自己的专职开发队伍，纳入长期持续化的保障房建设。从筹资、建设到销售、都由这个队伍完成。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
