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房地产信托引入有限合伙形式 人成真正开发商

中国经济网   2013-12-30 11:06

[摘要] 房地产信托不再只有固定,沪上信托公司引入有限合伙形式,信托计划的者通过直接参与项目权益,以参与股权的形式分享项目,其终取决于商品住宅的销售情况和终售价。

房地产信托不再只有固定,沪上信托公司引入有限合伙形式,信托计划的者通过直接参与项目权益,以参与股权的形式分享项目,其终取决于商品住宅的销售情况和终售价。

上海信托不动产金融总部副总经理张锡麟指出,此类产品设计的期限相对较长,以期大致覆盖房地产市场的一个完整周期。

“房产项目即便遇到市场低谷,也有充裕的时间从谷底走出。如果太短,比如三年,项目很可能恰好在市场的谷底到期,者就会遭受损失。当然,如果项目提前达到双方预期,也可以提前结束。”

有限合伙形式

2013年10月,上海信托曾推出项目——“上信·万科房地产股权集合资金信托计划”。上海信托和万科各出资1250万元,作为有限合伙企业的普通合伙人(GP),负责对基金进行与管理。该集合信托计划,期限5年,募集资金27.875亿元,信托资金用于认购有限合伙企业的有限合伙份额,成为合伙企业的有限合伙人(LP)。者作为有限合伙人(LP)参与房产项目运作,享受项目分红,不参与项目管理。因此,在具体在分配上,者信托完全与项目的利润水平挂钩,跟随项目利润情况浮动。

上海信托不动产金融总部副总经理张锡麟介绍,采取有限合伙企业的方式房产项目的股权,是上海信托的项目从融资模式向模式转变的尝试,也是该项目的创新亮点之一。这种结构设计,相当于让者成为股东,介入房产开发的一级市场。今后,采用类似结构设计的信托计划会越来越多。

据了解,以有限合伙制募集资金已经成为海外创投的主要方式。从行业内的实践经验来看,有限合伙企业主要有以下两大优点:按照国家有关税务和《合伙企业法》规定,有限合伙企业不必再重复缴纳所得税,选择有限合伙制而不选择公司制形式,可以避免双重税赋;其次,分配机制灵活,有限合伙的或利润分配完全由合伙人之间自由约定,不受出资比例的限制。

项目设置综合考虑地产周期

不过,业内人士指出,购买地产类股权信托风险需考虑地产周期波动,比如限购导致房产销售不利,或者房价大幅下降。

对此,上海信托不动产金融总部副总经理张锡麟认为,以“上信·万科房地产股权集合资金信托计划”为例,者赚钱是大概率事件。

“因为这个项目位于中环线间,地段好,这个区域的新房供应量有限。而万科拿地的楼板价都接近2.2万元/平方米,终售价超过4.5万元/平方米是大概率事件。所以,综合分析,我们觉得者赚钱是大概率事件,只是少赚和多赚的问题。”张锡麟认为。

据了解,上海信托和万科合作开发的项目位于张江高科技园区中区内。住宅和非住宅类的比例分别为73%和27%,物业类型包括花园洋房、、商业、和。

作为对照的是,比张江板块更为偏远的外高桥板块,受自贸区概念影响,目前房价已经达到了3.5万元/平方米左右,部分高品质项目价格已经超过4万元/平方米。

“者的期限是长为五年,这也是有规划的。我们认为5年左右的时间基本能够覆盖房地产市场的一个完整周期,房产项目即便遇到市场低谷,比如像2008年的行情,也有充裕的时间从谷底走出。如果太短,比如三年,项目很可能恰好在市场的谷底到期,者就会遭受损失。当然,如果项目提前达到双方预期,也可以提前结束。”

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