[摘要] 4月10日，由中国商旅地产研究院与大中华购物联盟主办、恒丰润集团承办、东能地产、宏海 、太东集团、建曙地产、现代城集团、澳门金龙集团、英之皇集团协办、奔腾达汽车租赁、国际选美会、网上行支持的第二届惠湾楼市发展论坛在兰廷酒店隆重举行。
房天下讯：4月10日，由中国商旅地产研究院与大中华购物联盟主办、恒丰润集团承办、东能地产、宏海 、太东集团、建曙地产、现代城集团、澳门金龙集团、英之皇集团协办、奔腾达汽车租赁、国际选美会、网上行支持的第二届惠湾楼市发展论坛在兰廷酒店隆重举行，一帮力求营造生活的精英们正在筹划一件必将改变惠湾商业未来的历史大事件。他们谋求在大亚湾繁华的比亚迪商圈打造一个堪比深圳海岸城、COCOPARK等级的15万平方米超级商业旗舰！
论坛由广东电视台主持人陈奕琏与恒丰润集团营销副总张君共同主持，十余家惠湾主流开发商的一线操盘手，对区域商业的发展进行了专业剖析，意图探索出一条区域商业的繁荣道路。
开发商齐聚共谋商业发展大计
据本届论坛的承办方恒丰润集团营销副总张君介绍，本次论坛邀请到了东能地产总经理赵志勇、宏海 副总经理罗永发、太东集团招商总监温靖南、建曙地产营销总监游宇、东能银滩营销总监简立生、现代城营销总监肖素雅、澳门金龙集团营销总监柯永秋、英之皇集团营销总监杨永中，以及深圳恒丰润集团总裁易友刚等10多家惠阳大亚湾区域重点楼盘的代表参加。
“其实他们来自中国商旅地产研究院惠湾分院，也是惠阳大亚湾区域实力的主流开发商。”论坛秘书长华仲占表示，这次是惠湾分院的第二届论坛，话题直指深圳人关心的惠湾商业发展趋势。
中国商旅地产研究院惠湾分院院长、东能地产总经理赵志勇在主持第二轮对话时，就明确表示希望参会开发商结合自身项目的实践，扬长而不避短，为区域发展探索大型购物、主题式商业街等适合当地实际情况的商业模式，促进惠湾商业的多样化、繁荣发展。
惠湾商业进入初始阶段的繁荣
在论坛上，多数嘉宾都认为惠湾区域的商业其实并不像一些深圳人印象中的那么差，而恰恰相反是已经进入了城市发展初始阶段的商业繁荣。
建曙地产营销总监游宇就以自身经历表达了一种全新的认同。“离开工作7年的深圳，突然跑到惠湾，刚开始也是不适应。”游宇表示，自己很快就发现其实惠湾的商业消费是比深圳差一些，但却一点也不逊色于深圳周边的其它一些城镇，甚至还稍微高那么一点点。
“这里有从天虹、沃尔玛、家乐福、华润万佳，到博纳影城、嘉禾影院、大地影院，再到麦当劳肯德基星巴克等等一切你熟悉的商业品牌。这样的生活本质上与深圳并无差别。”澳门金龙集团营销总监柯永秋表示。
而宏海 副总经理罗永发则给出数据：惠湾的每一个楼盘都有一定面积的商业规划，有近10年来不断从深圳外溢而大量涌入的人口，有百余个楼盘各自面积1万至8万平米不等的社区商业，“大亚湾商业早已进入城市化进程中初始阶段的商业繁荣，我们从不认为我们缺少商业配套。”
开发商谋求联合开发升级商业
不缺商业并不等于商业就一定已经繁荣。
东能银滩营销总监简立生就介绍说，目前惠湾区域已经形成了澳头老镇、响水河、淡水老城、霞涌、比亚迪等多个相对成熟的商圈，“但这些商业都面临一个品牌定位提升的问题，需要更多的差异化来稳定客流。”
而深圳恒丰润集团总裁易友刚则针对楼盘相对分散、商业各自为营，整体商业零散“泛而不全”的弊端，力主整合资源联动开发，呼吁相邻楼盘突破画地为牢的拘囿，大胆尝试统一开发运营，平衡业态整合招商，从而实现1＋1＞2的商业核裂变。
整体开发的理念一经阐述，立即赢得了与会者的热切回应。业界纷纷呼吁，恒丰润集团和太东集团就可以率先尝试，将各自旗下位于比亚迪的楼盘——畔山名居•特区青年和太东时尚岛两大项目的商业进行组合联盟，一同升级。太东集团招商总监温靖南认为这“是一个好的想法，因为一个商业的发展肯定有一定的规模才能做得更好，我们也希望与周边楼盘做一些互动的联合，把整体的大亚湾形势做起来。”
据悉，目前畔山名居•特区青年拥有约2万㎡集中式商业、9000㎡休闲商业街区、1万㎡酒店等丰富业态，加上太东时尚岛6万㎡的加州风情街及1.5万㎡酒店，后期整合开发双方中间地块，共同打造一个超过15万㎡的商业旗舰。目前已签约引进澳洲商业品牌可可城商业广场和兰廷酒店，而太东时尚岛则已引进嘉禾影城、Best Western 酒店。
论坛结束后，恒丰润集团营销副总张君就此事与太东集团副总裁曾志勇做了进一步沟通，曾志勇表示对两大项目的商业合作方向给予了肯定，认为整体思路是一个不错的创想。
与会开发商表示“这两大项目实现联合，将塑造一个总体量达到62万㎡、商业超过15万㎡的商业旗舰，或许就可以是‘大亚湾城’。”
嘉宾观点
惠阳常住、流动人口很大，我们楼盘周边有两个天虹一个沃尔玛和吉之岛，惠阳商业已经形成了商圈发展的能力。
随着商业不断的进驻，我觉得以后惠湾楼市会出现一个很明朗化的进步。这里面也与城市规划有关系，我们这边做文化的商业会比较多一点点。以后我们项目基本规划的是那种有品位的咖啡、书城，一些运动品牌店，这有赖于英之皇在旁边建设了一条步行街，也属于我们楼盘很重要的配套。
——游宇 建曙地产营销总监
惠湾楼盘晚上亮灯率很高，上下班繁华时段会堵车，说明深圳人置业惠湾是买来住的。人口多了商业自然繁荣，这是相辅相成的两面。
说到商业，大亚湾现在也有几个稍微形成规模的商区，一是传统的澳头镇的老商业区，包括以沃尔玛为代表的一些商圈。二是响水河一带，包括市区这一带形成了一些商圈，包括华南建材城这种专业的市场，包括以市区渔民村周边形成了一个小的商业集散地，也包括畔山名居特区青年、太东时尚岛等未来的一些上档次、上规模的商业综合体。中国有句古话叫做“天下嚷嚷，皆为利往”。有人的地方就会有商业，所以核心的一点是入住率的问题，但是这个东西是相辅相成的，我居住得很舒适，配套很完善，OK，我愿意去那里住。同样的，有人住，那商家就愿意来，所以这个东西是相辅相成的。
——简立生 东能银滩营销总监
从开发商力所能及去做事情角度来说，我们如何提高入伙率，让这个市场真正由消费者角度来看。我认为我们城市规划也好，未来发展也好，政府能够做的就是给我们解决交通的问题，解决一些城市配套的问题。我们开发商要做什么？开发商解决了入住率，这个市场就有消费力了。
的引进促成了惠湾不少楼盘的极高入住率。所以，当地政府决定引进100多所幼儿园中名校，常住人口自然会多起来。
——肖素雅 现代城集团营销总监
首先，商业的发展，我们追溯到原来人们对商业的看法，从简单的自己考虑的，只是说我简简单单是为了购物而购物，也就是说你的物质需求是从购物开始。那么好，现在商业配套方面讲究的更不止是物质，还有精神方面。也就是说，商业配套必须要考虑到一个问题，就是购物、休闲、娱乐等综合体的配套。从我们来自惠湾区的这些职业经理人来看，每一个商业配套里面确实需要一些主题的东西，例如我们畔山名居首先推出了“特区青年”这个概念，可能会集中往这方面去靠，有一些80后、90后主题的购物广场。我不知道可可城还有张总你们的定位是怎么样，但是我可以想象得到或者是可以思考得到的。
天虹万佳家乐福沃尔玛吉之岛，博纳影城、嘉禾影城等等众多品牌商家纷纷进入惠湾区域楼盘，说明我们的商业得到了商家的认可。
——柯永秋 澳门金龙集团营销总监
针对商业机遇或者我们的发展趋势来说，有两个主题方面的话题。
一是我们之前也做过商业，可能更多要解决两个问题。是“三老”问题。个“老”就是老大，就是政府。第二个“老”是老板，老板中有开发商老板和经营商的商户老板。第三个“老”就是老百姓。这“三老”问题是我们整个商业要解决的核心问题。从我们个“老大”政府角度来说，对大亚湾的整个商业规划、前景规划等方面，做了很多的工作和前景规划，包括这次大亚湾新区也是很给力的。现在要更多解决的是第二个“老”，就是老板，分为开发商老板和经营户老板，这两个老板都是以在经营和利润为前提的角度上去做生意的老板，所以这些老板都很精明。第三个“老”是属于老百姓，老百姓讲究实惠，他们来这边买房子，你肯定要解决相应的购物和交通等问题，把这些配套完善，他们自然而然就来了。
惠湾区域楼市开发量与销售量都很大，将来的业主入住量也会庞大，这奠定了区域的商业旺盛基础。
——罗永发 宏海 副总经理
大亚湾人群消费力还是很高的，很多80后、90后存钱不是很多，消费力度还是很大的。对于大亚湾来说，仅比亚迪员工轮流来到我们商业街区消费，完全可以支撑得起。所以我们引进了嘉禾影院，后来我们也与Best Western 酒店谈过并成功引进。我们这两个主力店对于带动整个大亚湾的商业还是蛮有信心的。当然我们也希望与周边楼盘做一些互动的联合，把整体的大亚湾形势做起来。
——太东集团招商总监温靖南
惠湾现在有一个新的环大亚湾新区，它涵盖惠阳全境，在大亚湾，以惠东324国道以南，包括黄埠、吉隆这一带，惠东有6个镇涵盖在环大亚湾新区，它现在是以12个乡镇、6个街道、3个管理新区形成一个新的城市。
在惠州，以石化大道为大道来讲，商业以比亚迪周边为商圈核心现状，周边现在已经完成了一个近待开发的商业超过60万，正在建设和已经完成的商业体量。每个楼盘的体量都在2-5万之间，你去做，去投，对于区域的竞争力，还是对环大亚湾有没有竞争？太多，太泛。如果不整合这个资源，不以相邻的楼盘商业以1+1>2的概念去做，那么每个楼盘的商业招商难以长期运营下去，一个是商户缩水，二是开发商损失。我认为对于惠湾，做大商业是一个必然趋势，组合是必须的，因为它每个体量的商业做不全，综合体具有吃喝玩乐休闲商务于一体的功能，每个项目拆开去做是没办法实现的。至于石化大道、龙山六路和龙山七路，是进入比亚迪商圈的必经之路，如何做好这块有的地方？需要天时地利人和。我相信在环大亚湾区，这是一个一定是可以做到的商圈。
惠湾楼盘商业太分散，不整合开发，那各自的商业都很难长期运营下去，业主、商户和开发商均受伤害。
——易友刚 恒丰润集团总裁
在上一届惠湾楼市发展论坛讨论的时候，太东集团的曹总说得很好，商业地产和住宅地产进驻这个市场之后，能否给带来就业率？带动不了就业率，那你这个商业也好，住宅也好，就只是一个空壳的 ，不是一个实心的 ，只有实心 才会产生人流、金融流以及接下来大家都知道的商业流。流通才是重要的，一个城市没有流通就是死气沉沉的，再好的发展就是下一个鄂尔多斯。这就是商业地产的默契所在。商业运营必须有清晰的基因属性划分，适合自身的商业品牌才是的。
——杨永中 英之皇集团营销总监
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