[摘要] 从去年底以来，全国范围的楼市调整已经显示迹象，截至3月，房地产市场下调趋势更为明显。影响行业和市场的各项重要指标都表现低迷。
据悉，“北京的房价哪里？这还用说嘛，当然是故宫了，那可是无价的，别的地方还是有价的。”链家地产[微博]北京灯市口店刘经理幽默地对记者说。
然而刘经理眼中的有价可循的北京房地产市场也不平静，他颇有担心地说：“现在北京房地产市场行情不像去年那样好，一些热门地区成交量还比较稳定，其他地区呈现有价无市的状况。”
“五一”小长假期间，北京楼市成交量跌破历史新低。据多家房产机构的统计数据显示，5月1-3日，北京新房成交量仅为169套，成交面积为1.89万平方米，成交套数、成交面积比去年“五一”假期分别降低78%、74%，更是创下了自2008年“五一”假期以来的值。
二手房方面，北京“五一”期间二手房网签量仅为31套，与去年“五一”期间相比下降了82%，成交量为近6年来少。据亚豪机构统计数据显示，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均价也出现下行，仅为20836元/平方米，对比清明小长假期间，价格下探幅度高达18%。
对此房产中介表示，去年底开始，北京楼市就呈现出“量跌价稳”的特征，二手房和新房都是如此。
自住房“搅局”北京楼市
去年10月北京出台《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，正式推出“自住型商品房”，提出要在两年内供应7万套的自住房建设土地，以稳定房地产市场。
自住房是中低价位自住型改善型商品住房，是政府“低端有保障，中端有政策，有控制”的总体思路落实。它介于保障房和商品房之间，目的在与缓解购房“夹心层”的压力，平抑房价，稳定市场预期。
链家地产市场研究部根据建委发布数据统计，自去年11月份至今，北京已有8个自住型商品住房入市，总供应房源达14700套。相当于去年以来新建纯商品住宅的成交规模。
从新建住宅的角度看，自住型商品房也占据了一定的市场份额。由于价格明显低于周边同质项目，吸引了大量刚需和刚性改善购房群体。尽管当前自住型商品住房的供给还不能够充分满足潜在的大量需求，但近期多个自住房项目陆续网申，也增大了购买的期望值。
从自住型商品住房项目周边的链家门店了解到，有大量购房需求因自住型商品住房项目的推出而延缓入市。这对于阶段性的市场降温有明显作用。
业内表示，成交量下降的部分原因是去年年初成交量较大，但更重要的是，北京信贷市场收缩使得购房需求入市的难度增加。部分城市频发消息和自住型商品住房集中入市，一定程度上也加深了购房人群的观望情绪。
链家地产市场研究部张旭认为，今年初以来，北京二手住宅市场持续冷淡，购房人群观望浓厚，这其中有很大一部分是寄望于自住型商品住房项目的群体。从供需角度看，申请数量和供应量对比悬殊，尤其是位置优越的区域，自住型商品住房对于周边商品房市场的影响更为明显。
以朝阳东坝和高井两个区域为例，大量提出过自住房申请的购房群体都在等待申购结果，暂时入市的可能性很低。这造成区域性的市场低迷，价格出现相对明显的松动。
部分急售业主让价比例达到10%。目前入市的自住型商品住房项目多数集中在五环以外刚需集中的地带，很多自住型商品住房的申请者不局限于一个项目，因而可能影响的范围更大，需求观望的时间持续更长。
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