[摘要] 豪宅只针对客户和稀缺客户，它的价格还会上涨，并且会独立于政策和市场行情之外。
尽管北京楼市潮一触即发，但华远地产董事长任志强仍旧认为，有些房子始终会涨的。
5月15日，任志强在参加“CBD的国际大都会生活梦想”沙龙时回答21世纪经济报道记者提问时表示，豪宅只针对客户和稀缺客户，它的价格还会上涨，并且会独立于政策和市场行情之外。
任志强以当年华远地产开发的昆仑为例，2006年昆仑的开盘价格为6万元/平方米左右，2009年曾一度上涨至10万元/平方米，目前二手房价在20万元/平方米左右。当年一共23套房子，任志强称没做广告就已经全部售出，“我只能找有钱的人才能买这个房子”。
沙龙所在地是位于东三环京广桥的首创·天禧项目，目前在售的G户型均价已经达到12万元/平方米，总价4000万到7000万一套不等。任志强调侃自己买不起，但是类似搜狐公司董事长兼执行官张朝阳这样的人买得起。
曾在北京CBD“倒手”过多个项目的任志强，比其他开发商更看好CBD住宅的价值。“曾经我们以为CBD主要是商务区，写字楼到处林立，但是现在你到纽约、芝加哥看看，完全不是那么回事，比如纽约，原来的很多写字楼都已经改成住宅了。”任志强表示，这些城市核心区住宅的兴建其主要原因还在于，由于历史原因而外迁的富人目前纷纷有了回归CBD的需求，而此时，核心区的住宅便成为“刚需”。
曾经担任过北京CBD核心区物业协会会长的胡东海则谈起了CBD的规划历史："CBD的规划分两个阶段，此前定的规划总面积在1050万平米，写字楼占50%，商业占25%，剩下的是和酒店，住宅的比例小;后来CBD东扩，所做的700万平方米的开发中，除了写字楼和酒店，主要仍是商业服务设施，依然没有住宅。规划就决定了住宅在CBD区域的稀缺性。
“一定要针对不同的产品，讨论不同的购买消费者的行为。”任志强称。数据也似乎在佐证任志强的观点。尽管刚需及改善型市场成交出现显著下滑，但4月，北京豪宅市场却开始逆市回暖。
据统计数据显示，2014年4月，北京59个在售报价超过5万元/平方米的豪宅项目共成交141套，环比上涨4%。总价在以上的豪宅成交量明显提升，其中1000万以上的豪宅4月成交51套，占比36%，2000万以上的豪宅项目也签约了10套之多，占比为7%，而3月份该数据仅为12套和4套。去年全年，也不过有21套住宅的成交单价突破了10万元大关。此外，在豪宅销售量不断增加的催使下，4月份北京豪宅的平均报价成为至2013年以来历月平均报价的点，83410元/平方米的平均报价，环比上涨1%，同比上涨14%。
对此，亚豪机构副总经理任启鑫认为，豪宅的地段成为其价值长期向好的坚实保障。在当前国内金融系统影子银行风险加剧，流动性错配、期限错配、风险错配和高导致金融所谓的刚性兑付难以为继的前提下，国内财富正在面临重新配置组合，决定豪宅市场逆市走高的原因也就在于人群正在将地段作为置业的首要考虑指标。
此外，财富选择购置房产的也较为看重的楼盘的稀缺性，这是因为稀缺决定着楼盘的空间。从豪宅市场的增量供给来看，近两年城市核心区出让的地块中，包括中赫·万柳书院、融创农展馆地块、西局、夏家胡同等地块，因其土地资源的不可再得，在地块出让过程中都经历了一番激烈竞争，才被开发商以高价摘得。随着“”的连番涌现，北京豪宅市场正在被重新定义，在高地价助推下，未来这些项目的销售价格将高达10万元-30万元/平方米，由此对比当前城市核心区在售住宅项目的定价尚处于，其价值长期看涨的势头明朗，成为能够吸引财富出手的重要原因。
另据《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》规定，“十二五”期间，北京三环内原则上不再新增供应住宅用地。随着北京的城市化进程，核心区的土地供应日趋见底，这更加凸显了的性和稀缺性。据亚豪机构统计数据显示，目前三环以内仅剩3324套可售住宅，相比去年同期减少了1000套。
在任启鑫看来，在核心区豪宅价值持续走高的催使下，无论是出于自住、还是收藏等心态，高净值人群都会不断加大对北京豪宅的，位于四环以内是三环以内的豪宅销量会进一步升温。另一方面作为豪宅产品的开发商，在对市场预期走高的情况下，其售卖策略也更富前瞻性，不会像中、低端市场一样“舍价保量”，而是追求高品质、高利润。
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（来源：中国经济网）华远地产股份有限公司董事长任志强19日撰文称，支撑房地产发展的基本要素并未根本改变，长期持续下降几乎是不可能的，真正的拐点是也无人购买，早上蔬菜的价格与晚上的不同只能叫调整或策略。
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去年底和今年初，我都向开发商发出过风险警告：别以为今年还会像去年一样保持高增长。如果再按去年的预期制定企业的战略和增幅是很危险的。今年不可能持续去年的增幅的，尤其要注意城市与市场的分化。过去的城镇化是城镇的人口都流入，但现在的城镇化是有的人口流入，有的人口流出。是限购政策、户籍制度影响到人口的流入；产业政策调整影响到就业；资源价格和存量变化影响到预期；公共资源差别影响到吸引力等。
历史库存的增长与年度销售量的对比也在恶化，改变了部分城镇的供求关系，不同城镇的土地供给也存在余缺差别。先期指标决定着后期供应，通常连续高增长之后会有调整，今年的增幅会大大下降，差别会在城市间更加明显。
但支撑房地产发展的基本要素并未根本改变。一是中国经济仍将保持7%至8%左右的较高增长；二是城镇化率仍处于高增长期。是政府已明确要加速城镇化的发展，促进城镇化率提高的改革；三是人口结构中家庭分裂加速。适龄结婚的人口高峰仍在持续（23岁年龄人囗的峰在2015年），人口老龄化加速，也让家庭分裂加速，第五次与第六次人口普查的数据中一代人为家庭独自居住的比例从27%增长到38%；四是消费结构的变化，2011年时商品房销售额次超越了食品销售额，2013年二者差距超过了30%，家庭消费中吃的比重下降，住的比重上升并加速。当收入提高后吃的消费增幅远低于住的消费增幅，但与国际相比，住的比重还有三倍的增幅余地，这也是消费文化的改变。
有人在高喊“拐点”论。什么是“拐点”？是否可以用较长期持续下降定义？但上述基础未变时，长期持续下降几乎是不可能的，真正的拐点是也无人购买。早上蔬菜的价格与晚上的不同只能叫调整或策略。有人在高喊“泡沫全面破了”，因为已经供过于求，需求已经满足了，并且用人均面积量为依据，并说有大量空置。但为什么价格合理调整的市场会出现日光盘？当价格随市场中的供求关系调整时，只要有销量就是有需求，无论涨跌。
已购房的空置在不同城市是意义不同的。如三、四线城镇的空屋，许多是户籍地的根，但劳动力流入了大城市。也有人用所谓的“千人（开工）套数”为依据做国际对比，却忽略了生产周期因素。中国每年的竣工量仅为开工量的27%左右，其中还有约30%以上的保障类住房，北京市则大于50%，实际的商品房占家庭户数的比例就只有3%左右。还有人用库存与销售量对比来计算消化期，却忽略了领取销售证之后的可销售面积并非已竣工面积，要一、两年后才交房，但销售量却可能在一个月内发生巨大变化或成倍增长，可能在短期内改变去化周期。
银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策。从0.75到1.1倍的利率变化会影响约25%的可支付能力，会大大提高购房的实际成本。甚至当房价下降时，实际购买成本仍为上升，让实际房价仍在增长。长周期放贷也会占压资金，严重影响到开发商的现金流，过度扩张的开发商在市场发生变化、增幅大大下降时，必然会出现断流，而不得不用价格换流量。但并非普遍。一至四月的下降是与去年同期的高增长相比的。销售面积仍是历除去年之外的量，而且开工量的下降则在调整后续的供求关系，也必然在后期影响价格。
泡沫形成的原因大约有几类：一是政府强调的投机泡沫，这在限购与限贷政策调整中挤压了；二是货币政策造成的泡沫，这也在首付提高中和紧缩调整中压缩了；三是土地供给垄断的泡沫，随着不同城市的土地供应量分化，有的仍在继续推高，有的已经开始下降；四是定价机制的泡沫，政府定价审批一方面在限制，一方面也在推高，而已购买者抗议也成为推手。
只有完全由市场决定资源配置和决定价格时，才能避免泡沫，尤其是城镇化高速增长的发展阶段。制度在决定着市场行为。十多年来市场中的风险是政府政策的无序变更，让市场中的供应商和消费者都在忙于应对政策的调来调去。
总体而言，当支撑市场的基础未发生根本变化时，无论是使用价值和交换价值都不会严重背离经济的增长。今年的、销售、价格增幅都会与去年相比大大下降，但总体应是稳定的，或仍是略有增长的。政府也许比开发商更关注房地产对经济增长、财政税收、土地收入、建筑业就业、上下游产业联动的影响，也同时更关注市场价格变化对需保障人群住房的影响和棚户区的改造，将出台的改革政策一定是更有利于城镇化发展和市场化发展的，一定是有利于稳定经济增长底线的。
房地产开发是个要有长期稳定预期的产业，不是短期可以调整战略的，但可能及时调整战术，否则就不要进入这个行业。“我想有个属于自己的家”仍然是个美好并可能实现的愿望，幸福是不会从天上掉下来的，却可能因人们自己的选择而变化。
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据悉，2014年，媒体不断曝出杭州、常州、无锡等地的消息，更有报道称，楼市潮已经蔓延至北上广深等一线城市。那么，这一波楼市是否预示着拐点已经来临？
华远董事长任志强、幸福人寿监事会主席、中房集团[简介动态]理事长孟晓苏、经济学家、国家统计局原副局长、财经委原副主任委员贺铿、财政部财政科学研究所所长贾康以及中国农业银行经济学家向松祚上做客凤凰卫视《一虎一席谈》，就“楼市拐点是否已经出现”展开激烈讨论。
向松祚认为，根据其掌握的数据，楼市拐点已经到来，中国房地产价格将出现一个相当长时期的调整。而中国楼市已经出现了三个根本性的变化。
，中国的房地产市场经过多年的积累，总体来讲已经出现严重的供应过剩。第二，市场已经出现严重分化，北上广深等地或许房价还在上涨，成交量还有，但如果看更多的城市，成交金额和成交面积从去年第四季度到今年季度都在同比下降。第三，房地产公司开始。
中国房地产公司负债率普遍高，现在银行已经在高度警惕这个风险。对于很多房地产公司而言，银行贷款和社会融资成本很高，很多房地产公司开始需要抛售房产回收现金。
楼市现拐点？
任志强表示，没有数据能够证明今年楼市已经进入拐点，楼市要有拐点也是被银行打拐的。要判断楼市情况应该看整体数据，从整体数据来看成交金额仅下降了几个百分点，用局部数据来判断楼市拐点是错误的。
任志强同时表示，在中国经济增长率至少保持在6%时，楼市没有泡沫。
贺铿表示，自己不喜欢用拐点来评论当前楼市的走向。他认为，目前中国楼市正在走向理性。
孟晓苏认为，在各地依然执行限购的情况下，说市场供应过剩则是一个笑话。所谓的杭州楼市只是开发商在搞促销，在处理尾盘。
他同时认为，当前经济下滑趋势明显，地方政府近期采取的措施不是微刺激，是在为楼市松绑，经济要救，但楼市不要救，楼市只要松绑就可以了。
贾康称，当前中国城镇化水平不足40%，现在正处于方兴未艾的状态。如果以每年1%计算，中国城镇化水平发展到70%还需要30年的十年，未来将有几亿人从农村转移到城镇居住，这部分的住房问题需要得到解决。
贺铿说，中国的真实城镇化率约为35%，现在普遍认为由于中国城镇化水平不高，房地产价格将随着城镇化率的提高而不断上涨。
他认为，这种观点是错误的，因为城镇化是要解决城市人的住房问题，这一定是和收入水平挂钩的，现在中国的房价收入比已经脱离实际太远，中国的房价肯定要恢复理性，把房子当作居住而不是功能来看。
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谁买得起房？
任志强认为，中国楼市并不是没有需求，而是需求被遏制。一方面，政府的限购措施抑制了一部分需求。另一方面，中国的城镇化极不稳定，大量人口进入城市，他们的收入比没被计算在内，而且是巨高的财富收入比，北京和海南的高价房照样有人买。再从人口数据来看，23岁年龄是2015年，这些人有需求，他们可能有爹有老婆，凭什么说他们买不起房？
向松祚认为，如果说中国人均收入已经达到6000美元，中国一定出现了严重的收入分化和贫富分化，极少数人积累了大量财富，绝大多数人都是贫穷的。
贺铿表示，楼市整体走向理性，自己对于楼市崩盘表示担忧。他说，近期十个地方政府采取了措施，无非通过三个手段：，放宽购房资格，这没有用；第二，送城市户口，多个地方没有用，北京可能有一点用；
第三，财政补贴，但这些地方的财政补贴不了多少。贺铿进一步指出，中国房地产市场的根本问题是滥放贷款，中国的房价和贷款增长是一致的。
向松祚称，过去这些年中国搞出的房地产经济依赖模式，不仅对于经济来说是一场大的灾难，而且严重地破坏了社会的公平和正义，中国贫富分化和收入差距的罪魁祸首就是房地产泡沫。
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为政府支招
对于如何促使中国房地产市场向健康方向发展。贾康认为，要双轨统筹，在通盘优化整个的国土开发和房屋建设规划的前提之下，保障轨上要管托底、要管甄别，市场轨上管规则公平竞争，另外要管制度建设，税收调节是其中的经济。
向松祚指出，中国的房地产政策应该实现两个目标，即每个人都能买得起房，每个人都能租得起房，中国发展经济不是某些富人买得起房，让某些富人能够炒的起房，让房地产公司成为首富。
中国目前的房地产依赖经济模式，政府靠卖地获得财政收入，企业靠搞房地产赚钱，个人靠买房作为储蓄手段，这不是一个健康的经济，很可悲，这三个模式不会持续下去。
任志强认为，中国只有依靠市场化的办法才能让人买得起房子，但市场终的结果是淘汰一部分没有竞争能力的人。我们在几年之前做出报告，社会保障只保障租不起房子的人，不是保障买不起房子的人，联合国人权公约也规定只保障居住权利，而不是财产权利。
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