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楼市悲观情绪深化供大于求 致本轮房价下跌

经济参考报   2014-05-29 09:45

[摘要] 2014年以来,房地产市场的低迷形势开始由三四线城市向一二线城市蔓延,悲观情绪也随之不断累积,关于楼市或将崩盘的猜想正在发酵之中。为应对市场不景气,南宁、天津、杭州、无锡等很多城市都纷纷用不同的方式谋求“救市”,而放宽限购政策是其首要手段。本轮房地产市场调整的底部究竟在哪里?楼市是否存在崩盘的可能?

今年以来,房地产市场的低迷形势开始由三四线城市向一二线城市蔓延,悲观情绪也随之不断累积,关于楼市或将崩盘的猜想正在发酵之中。为应对市场不景气,南宁、天津、杭州、无锡等很多城市都纷纷用不同的方式谋求“救市”,而放宽限购政策是其首要手段。本轮房地产市场调整的底部究竟在哪里?楼市是否存在崩盘的可能?地方政府的“救市”行为是否应及时制止?这些问题都值得我们探究。

首先需要明确的问题是,本轮房价下跌的主要动力是什么?

是因为经历了的房地产热后,住房已经严重供大于求,累积的天量供应购房者无法消化吗?

答案是否定的。本轮房价下跌的主要原因,不是来自于供大于求的事实,而是来自于人们对房地产市场可能严重供大于求的恐惧。至于房地产市场的真实供求状况,很遗憾目前仍然是个黑箱。到底我们需要多少住房,目前市场存量及可售量有多大,相信没有人能真正弄明白。正因为住房真实供求状况仍然是个黑箱,所以这种基于猜想的恐惧才是杀伤力的。与大蒜等部分农产品市场一样,房地产市场具有天然波动性特征。

阶段性的供大于求与供不应求相互交替,构成房地产市场的全部发展史。本轮的房地产市场调整,从真实供求缺口看也许和2008年及2011年的调整并无大的区别。但在房地产供求信息极不透明的条件下,人们出于对房地产泡沫破灭的本能恐惧,很可使市场短期内产生急剧下挫的动力。在经历了2013年过度乐观的退潮后,一边倒式的观望、恐慌性的抛售等都将使阶段性的供大于求深化。

其次,本轮房价下跌将持续多久?中国房地产市场会进入崩盘吗?

如前所述,如果不考虑政府可能采取激进救市行为,人们出于对房地产市场黑箱负面猜测所形成的本能恐惧,房地产市场在短期大幅下挫是完全可能的。但这个时间不会持续太久,短则一年,长则两年,这是由人性对恐惧情绪的本能厌恶所决定的。之后,集中观望期将结束,房地产市场进入新的阶段。

进一步的问题是,这个短期下挫之后的阶段是持续的衰退与萧条,还是新一轮的上升周期?

这主要取决于两个因素:一是人们改善住房条件的动力是否衰竭。当经济发展到人们有足够的财力承担住房建筑成本时,人们对住房的需求到底有多大,很大程度上取决于人们对它的欲望有多大,而并非象通常所认为的取决于某一客观界限。二是中国的人口大规模迁移是否出现拐点或逆转,比如逆城市化、郊区化或逃离“北上广”成为新的风潮?

关于人们改善居住条件的动力,目前还远看不到衰竭的迹象。住房市场不仅仅意味着G D P增长和地方财源,它更承载着国人的小康梦想。

中国城镇人均住房面积虽然达到30平方米左右,但多数人对自身的住房条件难言满足。撇开鸽笼式是当前城镇住宅存量的主体不谈,住小房子的渴求换成大房子,多代共居的希望能够分开居住以减少不必要的家庭矛盾,住的期望住进别墅,住别墅的向往住进,在城市有房还想要在风景区有个度假,这些动力都将推动住房需求不断升级与深化。因此,在可以预见的未来,中国住房市场不会出现断崖式的需求崩溃,但有可能会出现重大结构性调整。

另一方面,从人口流向拐点看,中国作为发展极不平衡的大国,人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化等力量是同时并进、共同存在的。北京等大城市的拥堵与雾霾将使当地的富裕家庭对其产生厌恶感,从而激发了大城市郊区化的动力。但是“有人辞官归故里,有人星夜赶科场”。

又有不少人口因北京的高收入和高水准公共服务等,而被从二三线城市吸引过来,将富裕家庭郊区化的空缺弥补。由于人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化层层递补、并存交错,因而宏观总量上的人口流向拐点目前其实是不存在的。

总体来看,由于人们改善居住条件的动力仍然存在,人口流向也没有出现显著的宏观拐点,因而中国还不会进入住房普遍过剩时代,但有可能进入结构性过剩时代。从看,短期内的市场主动调整不可避免,但还不会进入持续的衰退与萧条。从局部看,住房市场结构性调整动力持续存在,一些低劣开发区域、无增长鬼城等,有可能面临毁灭式洗牌。

,如何看待地方政府的“救市”行为?

地方政府并不掌握金融政策,其“救市”手段,目前主要有两种。一是通过对政策的重新解读,变相放松住房限购等需求管控政策。应当说,住房限购仅是一种应对房价过快上涨的应急措施,具有扭曲市场的副作用,不宜长期使用。如果不考虑地方政府的政策动机,仅从行为事实结果看,既然房价过快上涨的条件不存在,通过放松限购促使市场供求机制回归常态,本身无可厚非。另一手段据说是收紧土地供应,避免供求形势进一步恶化。由于市场本身具有调节机制,房地产市场低迷将使开发商购地动机消失,这一手段其实是形式大于内容。

总体而言,地方政府“救市”大多是根据市场形势发展,对扭曲市场的纠正,事实上有利于缓解恐慌,避免市场非理性急挫。从宏观看,房地产市场非理性下挫将对各宏观经济部门带来较大冲击,短期难以复原。从房地产市场看,因为往往埋下下一轮房价的种子,所以避免市场是必要的。地方政府守土有责,其“救市”行为有其客观合理性的一面。尽管如此,房地产政策的调整,不仅要考虑市场的需要,更需要综合考虑政策的延续性和公众舆论的承受力,寻求切入点。

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