[摘要] 在花样年旗下物业管理公司彩生活服务集团分拆上市刚满5个月之后，11月29日，花样年控股集团有限公司主席兼执行官潘军在花样年新品牌战略发布会上宣布，公司未来将以社区服务运营为核心，全面布局八大业务的战略协同，打造中国的社区服务运营平台。
2014年是中国房地产市场进入拐点的一年，走过一路荆棘的上半年，中国房地产迎来新的调整周期。在花样年旗下物业管理公司彩生活服务集团分拆上市刚满5个月之后，11月29日，花样年控股集团有限公司主席兼执行官潘军在花样年新品牌战略发布会上宣布，公司未来将以社区服务运营为核心，全面布局八大业务的战略协同，打造中国的社区服务运营平台。
据花样年发布信息显示，截至今年10月31日，花样年依托彩生活所管理服务的社区物业面积已经突破1.8亿平方米。有业内人士表示，彩生活所管理的物业规模以稳居行业位。而这意味着在中国房地产行业中，万科开创了住宅地产规模之、万达跻身于商业地产，花样年则树立起社区服务运营的商业标杆。
房企转型迫在眉睫
纵观房地产行业的发展，“十年”已经过去，未来将成为“白银十年”，行业竞争在逐渐加剧。根据机构研究报告显示，2013年沪深两市104家上市房企的平均毛利率为36%，同比下降1.47个百分点，上市房企毛利率呈逐步萎缩趋势。此外，这些上市房企的净利润增长要慢于营业收入增长，意味着行业利润空间正在收窄。同时，房地产开发中的地价、人工、建材、融资成本及政府税费增加，亦不断挤压房企利润空间，利润率下降成为行业性趋势。根据研究机构粗略统计，在三年前有八万家地产商，2013年只剩余50000家，消失了30000家，行业集中度亦在不断提高。
今年10月 29日，国务院召开常务会议部署推进消费扩大和升级，促进经济提质增效，要求重点推进信息消费、绿色消费、住房消费、旅游休闲消费、文体消费、养老健康家政消费等六大领域的消费。
“在过去的20多年里，国内房地产企业经营大多采用以资产重型化为特征的香港模式，依靠资产获得了巨大。但是当房价上升速度受到抑制，持有资产的降低并且不足以弥补资金成本时，传统的融资、拿地、建房、销售等开发模式盈利日益困难，包括万科在内的众多房地产开发商纷纷提出战略转型。”有业内人士向记者表示， 随着大消费时代姗姗而来，传统房地产开发模式面临着挑战，“万科提出向“城市配套服务运营商”转型，这被视为行业深度转型的风向标，并折射出房地产开发商的集体焦虑。”
“2013年是中国房地产‘时代’的顶峰，卖楼是‘时代’的特产，但房企靠卖楼赚钱的时代已经过去。”潘军告诉记者，今年土地交易额可能是2013年的一半，“今年前三季度土地交易额是1.7万亿元，去年全年土地交易额4.2万亿元，今年第四季度也就是北上广深土地好卖，三四线城市基本没人买地。”对于未来的传统房地产销售，潘军认为，未来的房地产销售将会比较平稳，进入一个平台期，不会是一种快速增长的时期。
未来房地产市场是社区市场
对于未来的中国房地产市场，潘军表示，未来将是社区市场，而不简简单单只是房地产市场。过去30年的改革开放已经形成了200多亿平方米的住宅，加上工业厂房楼和商业，全中国有400亿平方米的物业，这将是一个庞大的存量市场。对于房企而言，新房是增量，但就深圳目前的交易情况来看，每成交一套新房，背后就意味着有5～6套二手房完成交易。已经生产出来的房屋，里面住着7亿人口，与新房增量相比，那是更大量的存量市场，而那部分的市场是没有被完全满足的。
根据住建部政策研究在去年底发布的研究报告，在中国房地产市场，不论是住房市场还是商业地产市场，都开始步入存量房时代，尤其是四个一线城市房地产市场，更是已经率先迈进这一阶段。国务院发展研究金融研究所副所长巴曙松不久前曾预测，目前我国商品房存量已超过1亿套，2020年商品房存量将达1.6亿套，届时中国的存量房市场规模将位居全球之首。
无疑，中国房地产市场的趋势性变化将推动行业价值重心转向社区，“社区服务运营股”彩生活上市后的惊人表现，让传统地产商错愕。“社区里面包含了房地产已形成的社区消费行业，社区里面蕴含的是比现在中国房地产开发行业还要大的市场。很简单的一个数据可以统计出来，如果说以250亿平方米住宅物业计算，房价按6500元均价计算，这是一个超过150万亿元的资本市场。”潘军认为，由于中国有一个庞大的存量市场尚未被挖掘，对于房企而言，未来将是“第二个春天。”潘军表示，一提到房地产行业，就说到房地产开发，其实除此之外，还有房地产销售，物业管理，未来还将有其他的。“房地产行业的平台需要延展，随着大房地产时代的到来，伴随着大消费时代的一个新机遇出现了。与其说接下来是‘白银时代’，不如说是‘钻石时代’”
有资料显示，今年1至10月，彩生活管理服务的社区物业面积较2013年底的9100万平方米约增加一倍。按照计划，到2020年彩生活服务的社区物业面积将超过10亿平方米，超过4000万人口。有机构推算，假若每人每月社区消费2000元，一年就是2.4万元，4000万人的年消费规模高达上万亿元。“彩生活仅仅是花样年社区服务运营平台的一部分。”潘军表示，除住宅社区，花样年还将打造基于国际物业的商务社区、基于花样年商业的商业社区、基于花样年养老产业的养老社区，这四大社区将共同助推花样年打造成中国乃至全球的社区服务运营平台。
八大业务助力轻资产转型
根据记者了解，2013年，花样年转型轻资产，在地产的基础上，确定了金融服务、社区服务、物业国际、地产开发、商业管理、酒店管理、文化旅游、养生养老八大业务核心发展板块。潘军指出，尽管未来房地产行业在总体上将保持平稳过渡，但从诺基亚、摩托罗拉到三星、苹果的商业变迁可以看出，平台思维终将战胜产品思维，只有轻资产转型才是房地产企业真正的出路。
据花样年公开的轻资产战略转型规划透露，花样年将摈弃了盲目追求规模扩张的重资产开发理念，转向以提高经营效益和为核心指标，旗下的地产集团将把业务分拆成地产基金和代理建设公司，建立全新的轻资产开发模式。潘军表示，花样年将地产开发变成社区制造业，“地产开发的本质就是生产社区，将地产开发作为社区制造业，就是回归其本质。作为社区制造业，可以利润低一点，甚至不要利润。”
今年6月，花样年集团旗下彩生活服务集团有限公司香港上市。资料显示，彩生活是一家集物业服务、资产运营、社区服务为一体的科技型、综合型物业服务运营集团。今年上半年实现营业收入约人民币1.63亿元，同比增长49%，毛利率则由12.1%上升至66.1%，相对于目前30%左右的房地产行业毛利率而言，堪称暴利。
对于彩生活的成功，潘军表示，通过彩生活，花样年创新了一个新的服务模式，即“把客户思维变成用户思维”，把企业运营的价值转到用户体验上。“原来的客户思维是‘杀客’，客户买房交钱后就与开发商没有关系了，用户体验这种事情与开发商无关，都交给物业公司去管理，只要服务好没有投诉就行。”潘军形象地打了一个比喻，“就像小米公司一样，小米手机不挣钱，但是小米公司为什么值100亿美元？他都没有挣到钱，他有什么？用户！你只要买了我的社区你就是我的用户，甚至你租我的社区你是我的用户。现在的用户思维是指提供‘社区管家’服务，社区内经常会有物业管理人员来咨询用户体验，并为用户提供管家式服务。”
据花样年相关负责人介绍，在社区服务领域，彩生活将继续通过收购兼并方式进行轻资产扩张，进一步扩大规模。在金融服务领域，花样年在行业中个提出了“社区金融”的概念，创造性地利用互联网金融模式，实现集团各大板块之间的金融价值链建设和产融结合。目前，花样年金融板块已形成小额贷款、融资租赁及P2P网络金融平台三大业务模式，后续还会尝试推动保理、消费金融、保险、支付等相关业务。在商业管理领域，花样年商管公司亦开始依托强大的资本和专业实力，探索以管理和品牌输出为主的轻资产商业发展模式。资料显示，截至今年11月，花样年商业已在成都、合肥、长沙、扬州等城市成功签约四个轻资产管理项目。预计至2015年底，花样年商业轻资产管理项目将超过10个，花样年轻资产商业模式在业界的地位将初步建立。
据记者了解，专注于物业资产管理服务的花样年国际物业公司，已经在轻资产扩张和运营方面颇为成熟，外接项目涵盖深圳长富金茂大厦、杭州新天地·东方茂等十多个大型物业项目，管理面积超过1400万平方米。此外，花样年特色的多个养老产业项目开始投入运营，花样年社区养老产业开始逐渐发力；以现代服务业产业培训与社区为两大方向，花样年产业在2014年开始正式启动。
用互联网思维
做社区服务运营商
对于作为传统房企如何成功进军社区市场，潘军表示，企业必须具备互联网思维，，要将的业务都跟社区联系在一起；第二，的业务都要跟移动互联网联系到一起；第三，的思维、评价方式都要以用户满意与否作为评价标准。
据记者了解，彩生活利用互联网平台及彩之云APP系统，以社区为辐射一公里微商圈，集成包含衣、食、住、行、娱、购、游在内的各领域商户服务资源，时时推送更新活动资讯，凭借千种拓展服务。而除了彩生活，针对庞大的存量市场，潘军表示，花样年预计在今年年底推出一个名为“解放区”的社区运营平台。“解放区是我们来协助传统物业管理公司进行他们的转型。传统的物业管理公司让他们接受彩生活对他们来说是一场革命，因为把他们整个的服务链条模式全部转变了，我们要做的就是大量地外包，然后专业化管理，通过互联网，产生标准化的服务。”对于彩生活和解放区的关系，潘军表示，二者的出发点不一样，一个是线下、一个是线上。同时，二者又是并行的，同样是在花样年旗下的兄弟公司。彩之云是基于彩生活的互联网管理社区，而解放区是基于非彩生活的互联网管理社区。潘军介绍，目前解放区已经与深圳三十几家物业管理公司签订了合作合同，由解放区来帮助物业管理公司进行以后的社区运营。对于解放区明年的注册用户目标，潘军很有信心地表示，明年少要有50万用户上线。
此外，潘军表示，今年年底将在深圳推出社区生鲜，用的方式为市民提供更安全、更新鲜的食品。“因为深圳是一个容易接受新事物的城市，作为社区的电商我们的生鲜价格比超市价格10%～15%，而且更安全，完全可以在手机上检索它的重塑过程，通过二维码可以知道在哪儿生产的，谁洗的这个菜，从哪来的。我相信这将是作为社区来讲我们的一块价值，因为社区里面需要柴米油盐酱醋茶。”
产业协同营造
有机社区商业生态圈
据记者了解，目前，花样年已经全面完成基于移动互联网、客户大数据时代的业务战略布局，旗下地产开发、彩生活住宅社区服务、社区金融服务、国际商务物业、社区文化旅游、社区商业管理、社区养老和社区产业等八大板块，共同组成了住宅社区、商务社区、商业社区和养老社区等四大社区，进而终将融合于花样年社区服务运营平台。潘军向记者强调：“表面上我们与其它房企有类似的多元化举措，但实际上花样年只专注于做一件事情——社区服务，八大业务都是围绕社区服务运营平台来开展的，房地产开发成为一种工具，其他的金融、养老、商业、等业务则是为社区居民提供多元化的服务。以八大业务单元为载体，花样年围绕社区服务运营平台将为用户提供覆盖全生命周期的多元产品与服务。”
潘军指出，花样年在进一步推动社区数量和规模扩张的同时，正在推动八大业务板块的产业协调和全面融合，利用互联网将线上线下打通，使之形成有机的社区商业生态圈。以产业协同为原则，目前花样年金融业务推出的“e理财”与彩生活业主实现；融资租赁公司与彩生活合作洗地车项目，并与文旅大溪谷、福泰年社区养老院计划开展融资租赁项目；福泰年计划将健康管理服务与彩生活“大数据”系统相结合；物业国际也与彩生活则携手进行项目拓展。“以部分彩生活社区为例，花样年金融和彩生活推出‘保本保，冲抵物业费’活动，业主可参与预存一定金额的费用冲抵一年物业管理费，一年之后，不但可以收回预存本金，实现物业“零收费”，还可享有3.5%的。”
潘军认为，社区商业生态圈的形成和产业协调机制的建立，可以有效整合资源，使八大业务板块的协同从加法效果转为乘法效果。“彩生活成功上市，为花样年其他业务板块的发展提供了可供借鉴的商业范本。随着商业模式逐渐成熟和经营规模的不断扩大，花样年仍计划适时推动相关业务板块走向资本市场。”
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