[摘要] 二套房贷首付比例降至四成,将怎样影响深圳楼市?深圳商报记者昨日采访了解到,此次二套房贷新政出台力度超过市场预期,将大幅提升市场需求,市场成交量有望上扬,或将小幅影响深圳房价。
二套房贷首付比例降至四成,将怎样影响深圳楼市?深圳商报记者昨日采访了解到,此次二套房贷新政出台力度超过市场预期,将大幅提升市场需求,市场成交量有望上扬,或将小幅影响深圳房价。
将盘活市场流动性
中原地产认为,二套房首付政策放松与“9·30新政”、2014年11月的降息及2015年2月份的“降息降准”一脉相承。3月份,中国制造业PMI降至49.7,汇丰PMI指数初值下降至49.2。除了制造业,国房景气指数在去年年终跌至历史点。2月份,国房景气指数为93.77,比去年12月份回落0.16点,再创历史新低。在低迷的经济及房地产开发的背后,是高企的库存量。据统计,2014年商品房库存量近6亿平方米。
基于此,此次政策出台的脉络便清晰了。由于中国银行体系的特殊性,央行对商业银行的借贷行为具有的指导作用。从额度到利率,央行都设立了指定的区间。此次降低二套房首付,将增加有意购置改善房的购房者加的能力,推动其积极入市。
此外,财政部调整营业税年限,也是同样的宽松政策。个人购买普通住房对外销售免征营业税的年限由5年改为2年,将盘活市场流动性,减少交易费用,利好楼市。
或增加一成有效购买需求
购买满两年的普通住宅转让免征营业税,以200万元的房子为例,转让即可节省约11.2万元的税费,等同于房价下调5.6%。
美联物业分析称,营业税免征年限由5年改为2年对楼市的影响将主要体现在三点:一、购房者成本将显著降低;二、促进二手房市场的投放速度;三、投机性有可能再次抬头。
中原地产分析师张大伟认为,此次以二套房松绑为标志,是首付比例降低到40%,这将是历史宽松的政策。首付降低可以直接增加10%的有效购买需求。整体市场成交量将在4月快速上涨。
“此次调整二套房贷首付,将直接推动改善型置业者积极入市。”美联物业研究经理何倩茹说,“楼市成交量有望在近期上扬,‘金四银五’有望在深圳楼市再现。”
一手房市场方面,从中原地产的统计数据看,4月份加推及开盘的项目达到20个,有很多项目都在3月底临时推出。预计在央行持续出台宽松政策下,深圳楼市在成交量持续扩大的同时,价格也将会稳定上升。
招商证券表示,二套房首付的调整有助于进一步释放刚性需求,稳定房地产价格和房地产市场,希望借此稳定房地产和家庭的消费意愿,从而推动总需求的企稳回升。
成交价格有望小幅上扬
“昨天,白沙岭南天一花园的业主刚和买家签约,第二天就出台这个大利好,晚上业主打电话给我们,称要‘反价’,追加10万元。”昨天,深圳商报记者从华强北一家中介经纪工作人员处了解到这样的信息。
中联地产二手房研究院总经理肖小平称,鉴于二手房市场流行“业主实收价”,营业税免征“五改二”后,业主即便不,也会将这部分减免的税费变相成为自己的利润,导致二手房价格变相上涨。
据中原地产、美联物业等反馈的信息,3月底二手房有些热门房源甚至出现多次反价的现象。二手房价格已经从2014年9月的30233元/平方米一路攀升,现已突破33000元/平方米。与此同时,新房价格也在节节攀升,如光明新区的楼盘,已摸到2万元/平方米,创历史新高。但是,不断上升的新房价格并没有阻止新房成交火爆,3月底开盘的多个楼盘销售率都在80%以上。
深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄认为,2007~2008年的政策主要是抑制需求,经过近几年中规中矩的铺垫后,现在已经开始以刺激需求为主。就深圳而言,二手房市场的价格已经涨了不少,接下来一手房市场的价格也将小幅上扬。
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