[摘要] 经常能看到有房奴发帖叫苦不迭,自从买房后让房贷压得喘不过气来,想着早上起床一睁眼就欠人家银行100块钱,不但让房奴从物质上大大降低了生活标准,更使他们的精神备受折磨,心理健康受到极大伤害。
经常能看到有房奴发帖叫苦不迭,自从买房后让房贷压得喘不过气来,想着早上起床一睁眼就欠人家银行100块钱,不但让房奴从物质上大大降低了生活标准,更使他们的精神备受折磨,心理健康受到极大伤害。
可见,房贷是目前大多数购房家庭开销的一项,房贷政策的一举一动都牵动着大家的神经;虽然房贷苦,但如何办理房贷却大有讲究,掌握了房贷技巧,往往可以四两拨千斤,让你少奋斗10年。
1分阶段性还款法适合年轻人
由于年轻人、大学生刚参加工作,手头资金紧张,所以这种还款方式就允许客户有3~5年宽限期,开始还款每月只要几百元,过了5年后,随着收入提高、经济基础的夯实,还款也会提高步入正常的还款方式。
2等额本金还款法适合收入高人群
等额本金还款,借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式是将本金分摊到每个月中,同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。
这种还款方式在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少,随着时间推移,还款负担便会逐渐减轻,但由于利息是递减的,开始几年的月供金额要比等额本息高,压力会很大,所以这种还款方式对于收入高且还款压力不大的人群比较合适。
3等额本息还款法适合收入稳定人群
等额本息是指把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。对于收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选择这种方式。
4一次性还本付息法适合从事经营活动人群或短期贷款
一次性还本付息,指借款到期日一次性偿还贷款利息和本金的还款方法。对于小企业或者个体经营者,可以减轻还款压力。
5转按揭
转按揭是指由新贷款银行帮助客户找担保公司,还清原贷款银行的钱,然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠,就完全可以房贷跳槽,寻找实惠的银行。由于竞争激烈,一些银行还是相当乐意为你效劳的。
6按月调息
如果目前是降息趋势,市民以前若选择的是房贷固定利率,那就赶紧转为浮动利率才划算。不过,“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。
7双周供省利息
双周供缩短了还款周期,比原来按月还款的还款频一些,由此产生的便是贷款的本金减少得更快,也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息,将远远小于按月还款时归还的贷款利息,本金减少速度加快。
因此,还款的周期被缩短,同时也节省了借款人的总支出。对于工作和收入稳定的人,选择双周供还是很合适的。
8提前还贷缩短期限
提前还贷之前要算好账,因为不是的提前还贷都能省钱。比如,还贷年限已经超过一半,月还款额中本金大于利息,那么提前还款的意义就不大。此外,部分提前还贷后,剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限,而不是减少每月还款额。
因为,银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的,因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次,省息的效果就更明显了。而且,在降息过程中,往往短期贷款利率下降的幅度更大。
9公积金转账还贷
在申请购房组合贷款时,一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限,在享受低利率好处的同时,地降低每月公积金的还款额;地缩短商业贷款年限,在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。
这样,月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后,余额就能抵充商业性贷款,这样节省的利息就很可观。
关于房贷的一些基本问题
一、全款买还是贷款买,贷款多少合适?
这个问题,还是比较好回答的,当然是贷款买啦,用银行的钱,岂不乐哉,如果你是土豪,请随意,现金实在没地儿去啦,买个房子玩玩,就不多说啦。
建议:
贷款买,能用公积金贷款买是的啦,公积金政策近几年也是在不断的放宽,买房,租房都可以用,对买房利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多,贷款还可以公积金和商业贷款混合贷,是不是很人性化。
公积金贷款现在的利率是4.05%,商业贷款也在6%上线,用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。
贷款,个人建议就按照要求付的首付款来贷就ok,后面在具体分析到。
二、如果贷款,贷多长时间合适,要提前还款吗?
先来举个例子:地点坐标:北京,首付30%,公积金和商业贷款混合贷款,公积金:4.05% 商业贷款:6.15%,公积金贷款120万,商业贷款280万,贷款400万。
很多朋友看到30年,等额本息的总利息是421.5万,等额本金332.1万,尼玛,坑爹啊,银行收了我们这么多利息。
但是我们换位思考,的利息只要大于6.15%,假如现在主流P2P平台10%,那么如果不还银行的钱,而是大于10%,那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦,比我们现在的一年期定期存款都高,你说合算不合算。
建议:
按长的时间贷款,能贷30年,就贷30年,如果每年都可以找到高于6.15%的,不用着急还银行贷款的。
提前还款,就看你想不想在用银行的钱吗?自由选择权在你们手上。
三、等额本息or等额本金
等额本金还款方式比等额本息还款方式下,同样的年限,但是利息支出会高出很多,上图大家应该也看到了。所以,如果选择了等额本息还款方式,就感觉自己吃了很大的亏似得。
但是,真的是这样吗?
其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式,其利息的计算都是用你借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说,两种不同的还款方式,利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同,其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要还的利息就多;借的本金少,要还的利息就少。
举个例子:
如果借款100万,20年还清,年利率6.15%,则月利率为0.5125%。
1假设等额本金,则月还款本金为:100万/240个月,即每月为4167元;
(1)个月还款利息为:100万*0.5125%=5125元,则个月的实际还款额为4167+5125=9625元。
(2)第二个月剩余本金为100万-4167=995833元,则第二个月要还的利息为:
995833*0.5125%=5103.64元,则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元
以此类推
等额本金下20年共还款约161.7万元,共支付利息61.7万元。
2. 如果是等额本息,借款100万元,20年还清,年利率6.15%,月利率0.5125%,则每月还款额(含本、息)为7251.12元。
(1) 个月计算出的利息同样为5125元,个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元;
(2) 第二个月计息的基础是上个月的本金余额,即100万-2126.12=997873.8元,则第二个月应还的利息是5114.10元,即第二个月归还的本金为2137.01元
以此类推
等额本息下,20年共还款约174万元,共支付利息74万元。
通过上面的计算,是不是可以看出:两种不同的还款方式,都是公平的。不存在吃亏占、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比,因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大,所以其实就类似于每个月都有部分提前还款,通过这种每个月的提前还款减少了本金余额,占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式,而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款,效果也是差不多的。你终利息高,是因为你每个月占用银行的本金多造成的,并不是银行设计要多赚你的利息。
所以,如果你前期资金并不算太紧张,可以选择等额本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张,你可以选择等额本息方式,这样虽然前期利息支出多,但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款,同样能够达到降低利息支出的效果。
等额本金所还利息少,但是初期还款压力大;等额本息月还款金额相同,但是利息稍多。
借用银行的钱,我们把结余下来的钱,利息只要比银行高,其实就是赚的,个人比较偏好等额本息,大于银行利息,就是划算的,所以相当于在利用银行钱做了。
另外:如果网贷款平台,等额本息还款,对于者来说,实际的又是怎样的呢?用10000元一个12个月的项目,年化12%,一年后你的本息合计有多少?一年后回款10661,实际年化6.61%,而目前我们多多智富平台一个月的项目就年化达16%了,每月复投倍增,基价值远远高于6.15%的商业贷款。
结论:
建议选择等额本息的还款方式,理由一,买房前期已经拿出了大额的现金,还款初期还款压力较大,等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高,可支配现金会越充沛,这个时候无论提前还款还是都会比较从容滴哦。
四、哪类人适合提前还款VS不用提前还款
提前还款三类人:
1传统保守党:钱只存银行,不做任何,不学习,不了解,不愿意承担任何风险的朋友,还是提前还了吧,为了生活更踏实的明智选择。
2不想要任何的负责,觉得欠钱很有负担,心里压力超级大的朋友,为了你更好的睡眠质量,请你还了吧。
3这一类是高人,还了房子的钱,又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友,相比你肯定有靠谱的渠道,并且肯定高于抵押贷款的利率,如果你身边有这样的朋友,请注意,请抱大腿,土豪,带多多君一块玩吧。
建议不用提前还款的类型:
1公积金贷款,商贷7折,8折,公积金贷款利率才4.05%,余额宝的你就已经平了,这么低的成本,你就偷着乐吧。
2等额本金还款期限已经超过三分之一,剩下的利息已经越来越少,不用选择提前还款了,本金都已经还了大半了,每个月还的利息部分已经比较少了哦。
等额本息还款期已经超过二分之一,可以提前还款,但是看准时间,节省的利息会比较多,其实节省的利息已经没有多少了。
说上一句,其实思路很简单,找到年利率大于4.05%,6.15%的产品就ok啦,你就在用银行的钱挣钱。
现在的经济大环境,是降息通道,借的钱越长越好,利息降了,第二年就可以享受新的低的利率哦。
总结:
首先,如果能借到银行的钱,一定是能借多少借多少,能借多久借多久。为什么?因为中国实际上长期是高通胀、低利率,甚至长期是负利率。你借到银行的钱,其实就是等于赚到了。
也因为负利率的这个原因,所以等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实还给银行的利息要多一些,但是一开始的压力要小一些。很多人买房一开始就是借了债的,很多人一开始的压力都大。这个时候,能减轻一点是一点。更重要的是,现在中经济学家和政府官员都相信“通胀比通缩好”。所以,美国量化宽松,欧洲日本量化宽松,中国也是。所以,负利率有可能长期存在。用等额本息还款你现在一个月还3000,30年之后还是还3000;等额本金现在一个月还4500,30年后还1000。可是,现在的钱要比30年后的钱要值钱呀。现在每个月月供多1500,可能会让很多人吃不消。30年之后每个月少了2000块钱,可能只够吃个早餐了。
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