[摘要] 亲,你贷款了吗?亲,你知道不同还款方式还款额会差很多钱吗?目前可供选择的房贷方式一共有三种:住房公积金贷款、个人住房商业性贷款以及个人住房组合贷款。无论选择哪种贷款方式,还款方式都有两种——等额本息法和等额本金法。不同还款方式,每月还款额不同,还款总额也不同。
亲,你买房了吗?亲,你贷款了吗?亲,你知道不同还款方式还款额会差很多钱吗?目前可供选择的房贷方式一共有三种:住房公积金贷款、个人住房商业性贷款以及个人住房组合贷款。无论选择哪种贷款方式,还款方式都有两种——等额本息法和等额本金法。不同还款方式,每月还款额不同,还款总额也不同。
等额本息利息多
这是目前为普遍,也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。
举例来说,假设需要向银行贷款100万元,还款年限为20年,按照目前5.65%的利率计算,选择等额本息贷款,每个月还6963.87元,还款总额1671328.25元,其中利息671328.25元。初始的两三年,6963.87元中大约80%以上是归还银行的利息部分。
采用这种还款方式,每月还相同的数额,作为贷款人,操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭,买房自住,经济条件不允许前期投入过大,可以选择这种方式。
但是,它也有缺陷,由于利息不会随本金数额归还而减少,银行资金占用时间长,还款总利息较高。
等额本金先还多
所谓等额本金还款,又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。
举例来说,从银行贷款100万元,还款年限20年,按照目前5.65%的基准利率计算,选择等额本金还款,每月需要偿还银行本金4166.67元,首月利息为4708.33元,总计首月偿还银行8875元,随后,每个月的还款本金不变,利息逐渐随本金归还减少。还款总额1567354.17元,其中利息567354.17元。
使用等额本金还款,开始时每月负担比等额本息要重。尤其是在贷款总额比较大的情况下,相差可能达千元。但是,随着时间推移,还款负担逐渐减轻。这种方式很适合目前收入较高,但是已经预计到将来收入会减少的人群。
实际上,很多中年以上的人群,经过一断时间事业打拼,有一定的经济基础,考虑到年纪渐长,收入可能随着退休等其他因素减少,就可以选择这种方式进行还款。
考虑通胀还是等额本息划算
两种还款方式比较看出,等额本金所还利息要比等额本息低,似乎等额本金更划算。不过,本刊特约理财师提醒,选择还款方式,还需考虑通胀以及前期多余资金的理财。根据通胀的原理,在一个较高通胀水平的时期,对于贷款购房者有利的还款法应该是前期还款额度偏低,后期递增,比较有利的是每月还相同的额度,也就是等额本息法,比较亏损的其实是前期还贷额度偏高,后期额度递减的等额本金法。
此外,对于等额本息还款者来说,目前看似压力很大的月供,在未来的较高收入面前其实毫无压力。这一点,各位可以看看周边那些首批房奴,他们一边月供不变,一边收入和房产价值持续升高。而如果采取等额本金还款法,则意味着现在就要有较大的损失,未来较低的还款额其实并没多大意义。
如果想要节省资金,通过理财让自己有更多的收入,或者自己未来的收入至少不会下降,不如采用等额本息还款法,让省下的资金通过理财获取更高,把通胀风险转移给银行;而如果对自己的理财能力没多大信心或对未来收入预期降低,可以选择等额本金还款法。
提前还贷等额本金划算
股市火热,很多人赚了个盆满钵满,有的人想要用赚来的钱把房贷提前还了。本刊特约理财师建议,如果有提前还房贷的打算,在开始做房贷的时候,尽量选择等额本金还款法,这样会少还很多利息。因为,等额本息还款法每期还款额中的本金都不相同,在贷款初期每月的还款中,利息占的比重较大,本金占的比重较小;而等额本金还款法在整个还款期内每期还款额中的本金都相同,偿还的利息逐月减少。在贷款时间相同的条件下,采用等额本息还款法所付出的利息要高于等额本金还款法。
例如,2015年5月申请100万元20年的商业房贷,年利率为5.65%。如果选择等额本息还款法,月供为6963.87元,前5年累计还款额为417832.06元,其中归还本金为155961.3元,利息为261870.76元,大部分资金偿还的是利息,本金仅占37.32%。若2020年5月提前还款,则需一次还款剩余本金848012.71元,也就是一共支付银行近126.6万元。
若选择等额本金还款法,前5年累计还款额为497776.24元,其中归还本金为25万元,利息为247776.24元,本金占50.22%。若2020年5月提前还款,则需一次还款剩余本金75万元,也就是一共支付银行约124.8万元。
由此可见,采用等额本息还款法,由于初几年还款中付给银行的利息要多于本金,相对来说提前还贷就有点划不来。因此,如果买房时就打算提前还款,选择等额本金还款法。
Tips：省钱还贷五技巧
技巧一:房贷跳槽
所谓房贷跳槽就是“转按揭”,是指由新贷款银行帮助客户找担保公司,还清原贷款银行的钱,然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你房贷利率优惠,就可以房贷跳槽,寻找实惠的银行。
技巧二:按月调息
在目前降息趋势下,若当初选择的是房贷固定利率,那就赶紧转为浮动利率才划算。部分银行推出了“按月调息”方式,目前利率处于下降通道,客户如选择“按月调息”,则可在次月享受利率下调的优惠。
技巧三:双周供省利息
尽管每个月仍然偿还同样数额的房贷,但是由于“双周供”缩短了还款周期,比原来按月还款的还款频一些,由此产生的便是贷款的本金减少得更快,也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息,将远远小于按月还款时归还的贷款利息,本金减少速度加快。对于工作稳定、收入稳定的人,选择双周供还是很合适的。
技巧四:提前还贷缩短期限
提前还贷之前要算好账,因为不是的提前还贷都能省钱。比如,还贷年限已经超过一半,月还款额中本金大于利息,那么提前还款的意义就不大。此外,部分提前还贷后,剩下的贷款应选择缩短贷款期限,而不是减少每月还款额。因为,银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的,因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。
技巧五:公积金转账还贷
在申请购房组合贷款时,一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限,在享受低利率好处的同时,地降低每月公积金的还款额;地缩短商业贷款年限,在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样,月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后,余额就能抵充商业性贷款,这样节省的利息就很可观。
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