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楼市政策回归宽松 房地产的安全边界在哪儿?

21世纪经济报道   2015-09-03 13:33

[摘要] 从理论上来说,二线及二线城市以下,目前房地产政策几乎已回归宽松的时期。譬如,根据住建部等几部委的通知,首套房公积金贷款又可以是20%;境外机构和个人在我国买房也不受限制了;而房贷利率,也接近2007年以来的。

从理论上来说,二线及二线城市以下,目前房地产政策几乎已回归宽松的时期。譬如,根据住建部等几部委的通知,首套房公积金贷款又可以是20%;境外机构和个人在我国买房也不受限制了;而房贷利率,也接近2007年以来的。

先说市场效应。贷款成数和利率一直是影响商品房交易的主要因素之一。既然政策已经到了惠时期,购房者都会算账,无论是改善性需求还是刚性需求,就购房成本来说,现在应该是划算的时候。再加上9月、10月又是传统的旺季,因此,可以预期,未来两个月,成交量会有较大的增长。

从这个意义上说,地产商要抓住已然敞开的时间窗口,尽努力地把房源放出来。我个人反感的是,有些地产老板眼看时机到来,时间想到的就是。追求利润化固然没有错,但现在的楼市已不是当年单边上扬的时期,你一,可能就吓退了一批购房者。集体的理性,却收获了非理性的果实。

相信你也注意到,公积金贷款20%的政策剔除了四个一线城市,就如同这几个城市依旧维持住房限购政策一样,其中的逻辑与入户政策是一以贯之的。中小城市是鼓励入户,二线城市是提倡有条件入户,但京沪则是严格限制。

简单来说就是,一线城市现有的公共资源无法支撑人口的持续增长。早些年,上海、杭州、广州等城市的朋友,还揶揄北京的交通拥堵和空气污染,如今想来也不过是五十步笑百步。说到底,还是人口承载的资源和环境压力太大了,它必然传导到房地产市场,其结果就是一线城市的房价涨幅远远超过其他城市。

像北京上海这样的特大城市,缓解人口和交通压力的一种方式,是将其核心城区的部分产业和、医疗等公共资源疏导到周边城市。多年以前,就有包括周其仁等在内的经济学家,呼吁发展特大城市。他们当然不是鼓吹单一的城市膨胀,而是发展城市群。从聚集效率看,这是更为经济的模式。京津冀一体化,其实也适用于城市群理论。

前几天我看到一篇PPT演讲稿,是中国城市规划设计研究院副院长杨保军作的。我个人的直接观感是,将河北廊坊规划为京津冀协同发展的一个次级城市,正是以首都为核心的京津冀城市群合乎逻辑的推导。

我无意为廊坊作推销。像东京都市圈(城市群)、纽约城市群一样,如果有便捷的交通网络尤其是轨道交通,哪怕你住在神奈川县,去新宿上班,或者住在新泽西,去纽约第五大道上班,也是很正常的。同样,你住在廊坊固安,去北京国贸三期上班,亦无不可。当然,往返都很辛苦。但奋斗在大都市的人们,有几个不辛苦呢?在纽约长岛上班的很多白领,单程也要一个多。

我反倒是对北京城区近涌现的现象有些担心。北京土地稀缺、供应量不足是坚硬的现实,这也是地价推动商品房豪宅化的主要成因。但是,虽然今年上半年豪宅成交量比去年大幅增长,仍远不及其供应量的增幅。股市6月下旬以来的重挫,更令豪宅的去化增添了不确定性。我个人认为,2016年北京住宅项目的挑战压力要远甚于今年。

事实上,虽然2015年房地产市场已步入逐渐复苏阶段,但总体上仍未摆脱去库存的特征。大的背景是过去10年楼市的高速增长,客观上需要一个整理期,曾经扮演了重要推手的投机性需求基本被挤出,而累计的供应量遭遇需求曲线跌落后,必须用较长的时间来完成消化。

2014年房地产市场的负增长是一个标志性的拐点:房地产高速增长的时期已经过去,随即步入中低速的增长。我国庞大的人口基数和行进中的城市化进程,居民对改善住房条件的孜孜追求,决定了房地产在较长的一段时期仍然是有利可图的行业。

但是,那些仍然以跨越式发展为目标的地产商应该时刻提醒自己,成功的弯道超车固然可能带来的快乐,但驾驶安全永远是操控方向盘的要素。否则,京沪的一两个就会把你拖进漫长的修车泊位。

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