[摘要] 一二线城市房地产开发业务是利润率保证的行业规律又一次被深圳控股(00604.HK)验证。
一二线城市房地产开发业务是利润率保证的行业规律又一次被深圳控股(00604.HK)验证。
深圳控股2016年年报显示，该公司毛利率上升4.1个百分点至38.7%。同期，行业毛利率不过在20%-30%之间，保住30%的毛利率红线甚至成为部分房企未来数年努力的目标。
深圳控股高毛利率的原因在于一线城市销售货源占比极高。数据显示，2016年，深圳控股完成合同销售额191亿元人民币，同比上涨20%，超额完成全年185亿元人民币的合同销售目标。其中，盈利水平较高的深圳项目占比约77%。
深圳控股是坚定的一线城市看多派，2016年，深圳控股进一步加快深圳土地资源的拓展。
据该公司管理层在业绩发布会上介绍，深圳控股公司以11.2亿元人民币获取深国际前海首期住宅项目50%的股权。该项目预计2018年开始销售;此外，深圳控股通过母公司深业集团与深圳各区政府达成战略合作，切入旧改，取得八卦岭、车公庙、科技园中、新安、南头古城等近10平方公里的改造统筹主体资格。管理层透露，深圳控股在深圳坪山、光明新区的潜在项目拓展也在推进中。
与之相对的是，深圳控股从三四线城市撤退。
从2016年上半年开始，深圳控股重点推进对三四线城市项目的处置。在1月，深圳控股与河源市政府达成协议，退还62万平方米的土地;6月，其又退还泰州用地，退地价格是1.16亿元，并拟将继续推进泰州、三水、马鞍山等项目的处置工作。年报显示，深圳控股继续退出三四线城市，盘活资产，优化土地结构。
全面撤退三四线城市、聚焦公司总部所在地深圳，并凭借国企与深圳多个国企开展合作获取开发用地，避开资金消耗极大的土地招拍挂市场，这是深圳市属国有房企深圳控股的规模增长之路。但在严峻的调控政策面前，押宝深圳，难以逃避价格管制、交投冷清等开发风险。
董事会主席吕华对财经记者表示，管理层在充分考虑调控因素后，仍坚持聚焦一二线城市开发的决定。”虽然目前一二线城市调控力度大，而三四线则出现回暖，但三四线城市的回暖主要受政策因素推动，三四线城市的人口、财富及经济因素难以支持该等地区的房地产持续回暖，但以后政策因素淡化后，购买行为将重回一、二线城市。“
吕华表示，公司管理层对三四线城市有不同的见解，轨道能到达的、一二线城市周边的卫星城，不能算是开发定义上的三四线城市，“深圳控股正在关注这些城市的招拍挂市场，它们也是深圳控股的意向城市。”
发布会上，深圳控股表示，公司在2016年前三季度便基本完成主要项目的销售，有效规避了10月份调控大潮。
报告期内，深圳控股实现营业额213.54亿港元，同比上升15.9%，股东应占纯利为31.7亿港元，同比上升10.5%。如剔除该公司所属物业的公允值变动、廉价收购利得、诉讼拨备及对三四线土地项目的拨备的净影响，公司净利润则为26.15亿港元，同比上涨21.1%。至期末，深圳控股每股基本盈利为42.36港仙，比上年同期上升4.4%。
铺天盖地的调控政策直接导致房地产周期的切换，深圳控股对未来的判断并不乐观。尽管今年前两个月的销售额已到达64亿元，但深圳控股副总裁董方表示，2017年公司的销售目标为191亿元，与2016年持平，全年可售货值是310亿元，其中深圳占比逾80%。
2016年，深圳控股加快运营平台建设，进行战略转型，由“开发销售”模式转向“开发销售持有”模式，推动轻资产业务成型，并着力培育智能服务、商业管理运营及养老服务业务等新产业。目前深圳控股商业管理运营、智能园区运营和住宅物业服务三大运营服务已基本完成整合。
花旗发表研报表示，深圳控股目标价为5.1港元(3月31日的收盘价为3.48港元)，评级维持“买入”，预计深圳控股2017年核心盈利升至31.08亿元。
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