[摘要] 2017年8月25日上午9时45分，万科集团在福田区皇岗路5003号深圳万科举办万科集团2017年度中期业绩发布会。房天下君带您直击业绩发布会现场情况。
2017年8月25日上午9时45分，万科集团在福田区皇岗路5003号深圳万科举办万科集团2017年度中期业绩发布会。房天下君带您直击业绩发布会现场情况。
时间：8月25日（周五）9:45-11:00
地点：深圳市福田区皇岗路5003号深圳万科
此次发布会距离6月30日万科在大梅沙万科总部召开股东大会已过去近2个月的时间，这也是暨王石退出万科董事会后万科集团举办的首次大型对外活动，万科再次成为公众焦点。
房天下君带你回顾2016年万科业绩表现：
据万科2016年年度报告中来看，2016年万科销售金额3647.7亿元，增长39.5％，销售回款率超过95％，销售回款居于行业首位。另外，万科净负债率为25.9％，继续保持在行业低位，其持有货币资金达870.3亿元，远高于一年内到期的有息负债。同时，深圳集团成为公司重要股东，万科城55000元/平方米[龙岗]万科城5套在售市配套服务商务拓展业务布局初现雏形，万科也入选《财富》“500强”，名列第356位；
另外，万科营业收入与净利润稳步增长，销售面积与销售净额同比增长均超过30％。
房天下现场直播：
万科为到场媒体贴心准备的业绩报告手册
10:00万科领导郁亮、张旭、孙嘉、朱旭到场，万科2017年中期业绩推介会正式开始。
主持人：现在开始2017年中期业绩推介会，首先非常感谢各位媒体朋友的到来，虽然在座各位你们都很熟悉了，我还是要正式介绍一下：董事会主席、CEO郁亮，大家没有隔很长时间，6.30股东大会在座80%记者朋友都到场了。第二位是首席运营官张旭，第三位是首席财务官孙嘉，最后压轴介绍一下美女，董事会秘书朱旭女士。现在请朱旭为大家分享一下万科2017年中期的回顾与展望。
朱旭：各位媒体朋友，大家早上好！欢迎大家来到万科深圳公司会场参加今年上半年业绩发布会，下面我代表管理层向大家就上半年工作情况做一个介绍。我的介绍分为四个部分：部分是上半年亮点回顾；第二部分是上半年主要经营情况，这部分分为四块，包括主要的财务指标、房地产业务情况、拓展业务情况以及我们履行社会责任的情况；第三部分介绍上半年房地产行业的形势；第四部分介绍我们对发展的展望。
回顾上半年，我们认为我们的经营工作有以下五个亮点：一是销售规模和利润增幅比较可喜，上半年销售金额达到2772亿元，同比增长45.8%，净利润达到73亿元，同比增长36.5%，是最近三年以来增幅最快的一次。上半年我们还入选世界财富500强307位，比去年提升了49位。我们的负债结构、财务状况非常稳健，净负债率保持行业非常低的水平，同时我们6月底持有的货币基金1076亿元，同时我们在一年期到的负债才501亿元。上半年通过并购、合作的方式成为我们获取战略资源非常重要的手段，大家都看到了，我们通过竞拍的方式以551亿的代价获得了广州广信房产的资产包，未来我们还会跟相关合作方共同开发这个资产包。上半年深圳地铁成为我们的基石股东，6月30日那一天董事会顺利换届。
再介绍一下上半年经营的情况，首先跟大家介绍上半年经营的主要财务指标，营业收入实现698.1亿元，同比下降6.7%，主要原因是上半年达到竣工、结算标准的项目比较少，因此我们结算收入相对而言有一些下滑，但预计全年结算收入还是会增长的。归属于上市公司股东的净利润反而有比较大的增长，同比增长36.5%，我们可以看到PPT，今年上半年增长36.5%，去年是增长10%，千年是增长8%，今年上半年净利润增速非常快，主要是上半年精算的项目之中有一部分是在享受回暖期销售的项目，毛利率比较高。
上半年每股和净资产率都有所提升，每股盈利是0.66元，同比跟净利润增幅一样，增长36.5%，全面摊薄的净资产率也有提升，达到了6.48%，是近三年以来全面摊薄上半年净资产率也有比较好的水平。利润率也有所回升，毛利率这次还是比较有亮点的，达到25.3%，同比增长7.35个百分点，净利润率同比增长4.9个百分点。
与此同时，我们的费用管理能力也在不断提升，销售费用上半年占销售金额的比例是0.76%，比2016年同期下降0.32个百分点，这次是首次下降1个百分点以下，之前都是百分之一点几，更早的年度是百分之二点几，我们在不断提高管理能力。管理费用占销售金额的比例0.94%，较2016年同期下降0.21个百分点。
上半年坚持以现金流为基础的真实价值创造，非常强调销售的回款率，上半年持有的货币现金1075.6亿元，远远高于短期借款和一年内到期的长期借款的总和，最近几年以来万科非常坚持稳健的财务结构。
负债方面我们保持稳健的负债结构，净负债率上半年是19.6%，保持在行业比较低的水平，当然全年不一定会有这么低，毕竟我们还是要不断进行对外投资。有息负债1391.6亿元，占总资产15%，特别是穆迪和标普上半年先后上调了我们公司评级的展望，从“负面”到“稳定”，维持了比较好的长期信用评级。
下面重点介绍一下上半年房地产业务的具体情况。销售金额增幅非常不错，实现销售面积1868.5万平米，增长32.6%，销售金额2771.8亿元，增长45.8%，是近三年比较亮丽的增幅。分区域看，上海区域在上半年取代了南方区域成为销售金额名，其次是南方区域，接下来是北京区域和中西部区域。同时我们也注意到上半年从销售金额增速看，北京区域和中西部区域增速非常快，已经到了前两名，四个区域的发展越来越均衡，北京区域和中西部区域上半年销售的增幅非常可喜。
我们一直坚持深耕城市的战略，上半年新进了哈尔滨、石家庄、兰州等城市，目前进入城市已达到69个，上半年有销售金额贡献的城市之中有8个城市规模超过100亿元，除了我们非常熟悉的北京、上海、深圳以外，成都、宁波、武汉的销售金额在当地城市都超过一百亿，在33个城市销售名列前三名，在16个城市中销售排名。
产品方面我们还是聚焦普通自住需求，上半年销售的产品中，住宅占比81.9%，是主力产品户型，住宅当中有94%的住宅都是144平米以下的中小户型。从开工和竣工情况来看，上半年实现新开工面积1656万平米，与去年同期基本持平，实现竣工面积636.5万平米，较去年同期减少9.4%，占全年竣工计划的26%，我们很多项目会在下半年进行竣工结算，预计全年竣工面积与年初计划基本持平，年初计划的竣工面积是2448万平方米。上半年因为竣工相对少，结算面积也相对少一些，583.6万平方米，同比下降10.8%，这也导致我们上半年在房地产方面的收入同比减少9.6%。
已售未结资源在继续增长，到6月底已售未竣工的结算资源是2982.5万平方米，增长30.8%，从金额来算达到3838亿元，增长将近40%，这些也为未来的业绩提供了非常有力的资源支撑。从已售未结资源面积构成来看，的是南方区域，是是上海区域、北京区域、中西部区域。
拿地方面上半年我们聚焦核心城市经济圈谨慎投资，上半年新增项目79个，总规划建面1559.8万平方米，权益规划建面983.8万平方米，均价5467.8元/平方米。上半年有两个特点，一是通过合作的方式获取战略资源，我们积极拓展合作、股权收购、代建等渠道，上半年64%的建筑面积新资源是通过合作的方式取得，而不是通过招拍挂的方式。
第二个特点是我们聚焦核心城市圈拿地，上半年新增项目按投资金额来计算，91.9%位于一二线城市，这样可以增强我们未来抵抗风险的能力。7月份我们继续加大储备资源的力度，7月份新增17个项目，总建面744.9万平米，权益规划面积579.3万平方米，其中包括广信资产包提供广州市核心区域，绝大部分在越秀、荔湾区域，土地储备211万平米，广信资产包历史比较悠久，涉及的债权债务比较复杂，未来我们要跟合作方共同开发。
截止6月底项目资源还是能满足持续发展需要的，在建和规划中总建面达到11639.5万平米，权益建面7718万平米，其中在建总建面6462.6万平米，规划中项目总建面5176.9万平米，参与旧城改造项目，权益建面约294.1万平米。从项目资源分布来看，南方区域，其次是中西部区域，再次是北京区域，最次是上海区域。
下面向大家介绍一下我们上半年基于住宅开发业务之上，基于消费者的需求和城市的发展，我们拓展的衍生业务，包括物业、物流、商业、度假、教育等。
万科物业相信大家都非常熟悉，上半年万科物业连续第八次蝉联由中国物业管理协会和中指研究院评选的物业百强综合实力，“综合实力”并不是管理面积，而是综合考虑物业费收受金额和物业客户满意度等。这次万科物业首次拿到一个单项奖，即“企业总部基地”荣誉称号，这个称号意味着万科物业除了在住宅服务方面获得客户的认可以外，在商业、写字楼、企业总部基地的物业服务方面也获得了客户的认可。万科物业现在承接了深圳的华为总部、京东的中国总部、深圳腾讯等很多大型公司总部的物业服务功能，获得了客户的认可。物业上半年合并报表收入接近30亿元，同比增长69.9%。
商业开发与运营方面，万科一直秉承“为家而建”的概念，我们以印力集团作为商业开发与运营平台，秉承“为家而建”的理念，专注于国内商业地产投资、开发和运营管理。截止6月底，共关系的商业物业面积超850万平方米，同时参与组建两支商业地产投资基金，用于收购公司持有型商业项目，支持未来的业务扩张。
物流仓储方面，上半年我们也加快了拓展的步伐，累计获取及锁定项目500万平方米，其中建成运营的项目有11个，其中稳定运营项目9个，平均出租率98%。大家也看到了我们的公告，我们联合高瓴、SMG和中赢投共同参与普洛斯的私有化，普洛斯在美国、日本、巴西、中国持有的仓储面积是550万平方米，目前这个交易还需要获得新加坡交易所和普洛斯的认可。
接下来介绍一下长租公寓公寓，万科的长租公寓品牌是“泊寓”，通过整合线上平台的方式实现公寓和服务，目前已覆盖21个一二线城市，累计获取房间数超过7万间，其中开业超2万间，开业6个月以上项目平均出租率约87%。
此外我们还在积极探索养老、教育、冰雪度假等业务，养老分城市级和社区级两级分类和五大产品，包括日间照料中心、社区中心、全托中心、老人持续健康维护等等，目前已经拓展了11个城市，含筹建项目181个，开业116个。教育方面我们分成三个模块，个是全日制学校，比如万科大梅沙总部的万科梅沙书院就是全日制高中；二是社区营业，比如社区四点半学堂，小区的孩子放学之后没有地方可以去，我们设置了社区的四点半学堂；三是户外营地，目前我们已经在国内有7个户外营地，包括最北方的吉林松花湖滑雪营地，也包括最南端的三亚赛艇和潜水营地，深圳浪骑营和清远等等。此外在冰雪度假方面，万科运营的是吉林松花湖、北大壶、北京石京龙三个滑雪场及滑雪度假设施，2017年的雪季累计接待滑雪人次45万，客流同比增长50%，得到客户非常好的认可和满意度。
8月份我们刚刚发布了消息，我们和新加坡悦榕集团成立合资平台——悦榕中国控股公司，整合悦榕集团在中国区域的酒店品牌及资产，双方的合作主要是基于双方共同的客户资源以及双方在酒店开发、未来养生和养老方面的共同理念，希望发挥协同整合效应。
上半年我们积极履行了社会责任，2016年捐建了新疆塔合曼学校，2017年5月份发生了塌陷地震，地震级别达到6级，但我们捐建的学校经受住了地震的考验，安然无恙，确保了全校师生的安全。此外我们在河北张北县捐建了12个光伏扶贫电站，6月30日已全部并网发电，这几个电站发电的收入全部用于扶持和支援当地的贫困村民。此外我们还在云南、贵州开展了乡村支教和乡村教师支持活动，我们为学生送去了优质课堂，同时为当地老师提供了保险的购买和相应的培训活动。我们还在20个城市开展了自闭症家庭的救助，完成了1160名重症孤儿的养护。
接下来分享一下我们对地产行业形势的认识，自从去年12月份的中央经济工作会议以来，中央政府已多次提出要稳定房地产市场，确保房地产市场政策的持续性、稳定性，抑制房地产泡沫。在这个情况下，各个城市、特别是热点城市因地制宜，出台了很多调控政策，包括限购、限贷、限迁、限转让、限商改住等等，这些政策取得了非常明显的成效。我们可以看到这两个象限图，左图是去年6月份40个重点城市商品住宅成交面积和均价象限图，大概有9成以上的城市成交均价的环比都是比较大幅的上升，右图是今年6月份40个重点城市的成交面积和价格象限图，现在这些城市均匀的分布在四个象限里，而且非常集中在中轴，这个图非常形象的显示出今年以来成交面积和价格已经有明显的趋稳趋势。
数据商品住宅销售面积和销售金额虽然还是继续同比上升，上升13.5%和17.9%，但增速在二季度明显下滑，较一季度分别下降3.4和2.3个百分点，今年上半年只有13.5%的增速。与此同时，住宅开发投资的增速二季度也在回落，尽管1-6月份开发投资的完成额增长10.2%，但增速比一季度下降了1个百分点，开工面积也是如此，虽然1-6月份开工面积增长了14.9%，但增速比一季度下降了3.2个百分点。历史上开发投资和开工面积增速的历史高点都出现在2011年，当时增速非常吓人，都是在30%以上。
上半年土地市场过热的局面也得到了抑制，从来看，上半年土地成交价格总体增幅只有0.3%，和去年基本持平，没有继续上涨，14个核心城市的土地成交均价还是在历史高位，招拍挂的土地溢价率分别为25.8%和40.3%，但比去年同期的溢价率还是下降比较明显。我们认为随着住宅市场趋于平稳，预计土地市场会呈现降温的趋势。
此外，房地产市场的融资渠道也逐渐收紧，央行公布的数据，M2今年以来增速一直在下降，5月份已经跌破10个点的水平。与此同时，新增房地产贷款上半年是3万亿元，增速比一季度下降了2个百分点，其中个人住房贷款增速比一季度下降更快，下降了4.8个百分点。首套房按揭贷款利率今年以来，特别是后面几个月，二季度是在上升的，6月份首套房平均房贷是4.89%，跟基准利率已经没有什么优惠了，八成银行已经不给予首套房贷款优惠，甚至还有32家银行提高了首套房贷的利率水平，达到1.2倍左右。
7月的中央政治局会议指出要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。如何建立长效机制呢？作为房地产企业，在这个机会中应该把握怎样的发展机遇呢？我们认为长效机制的关键是改善供给，通过完善房子的供给制度来实现“房子是用来住的”。核心措施我们认为有两点：点就是轨道+物业，通过轨道+物业实现居民从中心城市向周边城市分散化，实现在周边卫星城市居者有其屋；第二点是租售并举，在核心城市大量提供租赁住房，提供居民能支付起租金的住房。
我们认为轨道+物业会成为城市发展的最优选择，占领这个战略制高点的开发企业将在新一轮的城市发展中赢得先机。6月份国务院出台了《加快推进新型城镇化建设行动方案》，着重提到要培育发展城市群和新生中小城市。十三五”期间我国要加快300万以上人口城市轨道交通网络，预计到2020年，我国城市轨道交通网络达到8500公里，预计未来五年，世界范围内80%城市轨道交通的建设都在中国，开发企业如果能抢占轨道+物业的开发先机其实是非常有优势的。
长租公寓这一块，租赁是未来城镇居民特别是新市民解决居住问题的很重要的方式，现在流动人口在逐渐增加，预计到2020年流动人口接近3亿元，年均增长600万人左右，72%的流动人口通过租房解决居住问题，其中过半为80后，目前国内房屋租赁市场规模超过2万亿，品牌公寓的集中度非常低，潜力巨大。国家出台一系列政策保障住房人的权利，提供租赁住房专有土地的供应，并且将来会推出金融政策的改革，目前广州、北京、上海、杭州、南京等多地推出政策鼓励租赁市场，我认为这也是房地产开发企业必须要把握的机会。
此外还有大量的城市配套需要亟待满足，从下图可以看到，目前中国的居住消费，包括装修、家电、物业服务等消费占GDP的比重只有6.7%，这是2015年的数据。同期日本、美国、英国高达15%、12%、14%，我们跟发达国家比，居住消费占GDP的比重还有6个点的差距，这也意味着未来存量房的经营管理也有很大的发展潜力。此外，国内物流需求也持续快速增长，国务院《关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》也提出来要着力营造物流业发展的环境。
最后一部分跟大家介绍一下我们对未来发展的展望，分为两部分，一是房地产业务，二是房地产业务以外的衍生业务。
房地产业务方面，我们认为有几个原则，一是要深耕城市群的发展，二是要审慎投资，防范风险。销售方面我们接下来一定会积极促进销售回款，推进库存的去化，保障现金安全。投资方面我们还是会审慎投资，把握新型城镇化趋势，深耕城市群的发展，拓展合作渠道，争取用合理的价格补充项目资源，坚决不拿“地王”。产品方面我们还是坚持“为普通人盖好房子”，落实好房子、好服务、好社区，满足主流消费者的真实居住需求。
我们认为房地产非常有潜力的一块业务是轨道+物业，轨道+物业是把轨道建设和物业开发有机结合，为轨道交通提供可持续的发展趋势，地铁沿线将激活大量优质上盖土地资源，深圳地铁是目前国内探索轨道+物业最成功也是最市场化的轨道建设运营商，预计2020年会建设10条铁路，运营线路将向惠州、东莞延伸。地铁成为万科的基石股东以后，双方将结合深圳地铁的建设运营管理优势与万科的开发品牌优势，合力推进轨道+物业模式，共同拓展深圳及深圳以外的城市。2014年我们已经中标了红树湾上盖地铁物业，2015年中标了深圳北站的地铁上盖物业，未来还会有更多合作。
拓展方面我们坚持围绕城市发展和客户需求发展拓展业务，包括物业服务、商业开发和运营、长租公寓、物流仓储等等，在物业服务方面我们还会提升运营效率，坚持为客户提供更全面的增值服务，包括拎包入住、房屋租赁、装修甚至资产管理等等，提升客户的满意度。在商业开发和运营方面我们要不断的进行产品业务创新，提升现有商场运营的表现。在物流仓储方面我们会坚持主打高标库的原则，利用平台发展战略快速做大做强。在泊寓方面，预计2017年可以新获得房间数超过10万间，我们的想法是从单纯的公寓提供商转变为新市民生活方式的提供商，从空间驱动转化为内容驱动。
在新一届董事会的带领下，万科人会坚持“大道当然，合伙奋斗”的精神，坚持真实的价值创造，为各位股东共识、共创、共担、共享。谢谢！
在本次报告中，董秘朱旭反复提到轨道加物业将是未来房地产市场的重要趋势。在稍后的记者问答环节中，郁亮对此表示，轨道加物业不仅仅包括地铁，还包括轻轨、高铁等等。在这方面的业务上，万科可能会与比亚迪开展业务上的合作，但具体以怎样的方式进行合作，这点万科保留答案。
现场提问环节
主持人：董秘把时间控制的非常好，刚好30不多不少，给我们留下了30提问时间，今天来到现场的媒体朋友比较多，为了让更多媒体有提问机会，请每位获得提问机会的记者朋友提一个问题。
记者：管理层，你们好！我看到今年万科的派息蛮高的，高于去年，万科在最近三个年度的派息都这么高，你们是怎么考虑派息的政策？万科的派息率和净利润增长速度比是否比较匹配呢？我看到净现金流量表，运营方面的净现金还是流出比较多，请问你们怎么解决这个问题？
郁亮：万科一直实施稳定的派息政策，随着每股盈利的增加，我们的派息也会提高，这是很确定的，不存在任何问题。现金流量流出，买地总是要流出，有钱进来总要有钱出去，这都很正常吧。
记者：郁总您好，这次万科中报中对万科新业务提出了具体的战略考虑，比如长租公寓可能是内容驱动，物流先从冷链切入，在所有的收入之中，物业服务增长到30亿，其他业务的增长也非常高，同比增长135.99%到12.88，房地产业务之外的物业服务和其他业务营收增长都比较高，按照你们现在测算的增长速度，能否展望一下增长目标？
郁亮：如果对万科持续观察的话，万科从来不是计划管理的，我们最近讨论的问题也很有意思，增长是计划的还是做出来的，我们计划生育多年，现在终于可以不用计划生育了，但我们对公司规划往计划生育的方法来考虑这想想都是不可能的，生男生女都不知道，生下来之后学习好不好不知道、是否健康不知道、基因有没有问题不知道，所以我们用自然生长的方式来解决发展的问题，而不是用计划培养的方式来做这件事情。今天万科的业务回到城市配套服务商，沿着两个主要方向，跟城市同步发展，跟客户同步发展，按照这两个方向布局我们的业务。布局业务的时候我们可以发现万科这么多业务，大概可以归为五大类型，处在不同发展阶段，根据不同发展阶段进行五个阶段的划分。
个类型是新业务，毫无疑问今天万科的新业务是房地产开发和物业管理，继续保持稳定的发展，其实我们的核心业务发展也不慢，当然我可以告诉大家，未来十年的版图中我相信核心业务仍然在最重要的位置，所以有时候不能拿简单的数字来核算新业务，因为核心业务太强了，但我没有必要把核心业务削下来，不让它发展，来解决新业务的增长问题，所以我们说核心业务继续在未来十年保持稳定发展，核心业务是我们既有的很大优势，这是核心业务类型中的两个板块。
第二个板块是优势业务，我们有机会把它做得很大，而且可以朝着数一数二的目标去发展，目前这个类型有两个业务，一是印力，商业开发和运营，目前我们处在第三位，我们的目标当然是往数一数二去努力。二是物流，物流的发展不算普洛斯，我们排在第四、第五位，我们跟普洛斯结合之后，应该是“中国”乃至“全球”作为目标来追求。
我们还有两个拓展业务，目前我们处在一的有利位置上，从0到1已经完成了，现在是从1到10奔，这两个业务就是冰雪度假和长租公寓，万科的长租公寓走在行业的前面，我们几年前开始做这个事情，到今天为止，万科泊寓品牌今年已开业2万间了，全年可以做到3万间，明年15万间，这样的话我们会成为国家重要的长租公寓服务商。冰雪业务，我们的三个雪场也是中国的雪场经营公司，这两个业务我们是微弱领先行业，未来我们希望领先行业，这是两个拓展业务。
有两个还在做的摸索业务，就是养老和教育，我们做了181个项目的养老，5种不同类型模式，探索比较多，但很可惜养老跟教育的商业模式是什么？如何让它能够持续盈利，这个事情还是个大问题，还需要摸索。毫无疑问这两个业务的潜力特别巨大，如果现在不去摸索，等到别人摸索出来再跟着别人走，肯定又赶不上去，所以必须要往前摸索。我们往前摸索，很多人说这跟主业没什么相关，其实这跟我们的主业是直接相关的，因为我们是城市配套服务商，我们是为客户服务的，我们服务了超过一千万的业主，接近380万到400户家庭，我们应该给他们提供养老和教育服务。
目前我们还正在做两个潜力业务，就是轨道物业，万科轨道物业的发展模式不只是跟地铁，包括跟高铁、轻轨，我们跟比亚迪有合作，跟云轨系统有合作，我们看好轨道物业在中国第二轮城市化过程中的重要地位和重要影响，所以我们积极发展轨道物业的模式。还有一个是混合所有制改革，万科本身是混合所有制改革的典型代表，所以万科有机会受到邀请参与他们的混改，混改能发挥双方优势，将各自的优势发挥出来，是各方多赢的非常好的方式，如果哪天我们参与哪一个混改的话大家也不要奇怪，这是我们正在做的业务之一。
从我们目前的发展来看，按照不同类型的业务可以制定不同的发展策略，但是我们从来没有规划说未来版图里面从收入、利润进行划分，多少比例来自于哪个业务，我们坚决摒弃计划生育那套东西，我们不用计划来管理，我们看哪个业务机会好，没人去做也做不出来，所以我们宁愿用跑马的方式确定谁能够领先出来，领先出来之后培养壮大。
记者：请问郁亮总，2013年您提出行业进入百亿年代，这两年业绩增长一直比较厉害，包括今年半年报增长46%，碧桂园刚刚发布的业绩，今年增长120%、130%，您怎样看待“百亿年代”的说法？今年半年2700亿的话，如果乘以2，一年就是5400亿，今年万科全年规模增长非常可期，你刚才讲未来住宅开发还是核心的主业务，未来的增长还可预期，我蛮担心一个问题，万科什么时候规模增长会停下来？作为一家“巨无霸”企业，万科不增长其实是整个行业都比较担心的问题，“巨无霸”企业在行业中的市占率只有3个点左右，市占率不高，在这么大规模的情况下，万科怎么看待未来十年主航道继续高增长的问题？
郁亮：谢谢你，你问到我压力的地方，这个活真的不好干，但我们相信这个市场有黄金、有白银，未来还有青铜乃至黑铁，都是有可能的，有些行业到了烂铅也是有可能的，但企业只有时代企业，没有成功的企业，从这一点来讲，万科如履薄冰对待我们做的每一项事情。
你说这个行业进入白银时代，毫无疑问这个行业发展跟过去比一样了，但不代表这个行业没有机会。比如说中国的城市化，今天我称之为第二阶段的城市化，阶段的城市化很简单，城市摊大饼发展，很多城市从一环、二环、三环、四环往外走，但今天城市不可能这么做了，要走城市圈、城市带的发展模式，以前我们把城市按照一二三四线进行划分，今天来看，一二三四线的划分变得非常薄弱，围绕核心城市周边，像燕郊、廊坊这样围绕北京来做的，三线、四线也变得很重要、很突出了，行业变化意味着空间格局发生了变化。再比如高铁对于空间的格局也有巨大的变化，城市化进入第二发展阶段，为城市化提供主要服务的开发商们自然也就跟着发生变化，投资策略都发生变化，毫无疑问我们比过去难做，现在你问问小发展商，买地压力都很大，白银时代意味着压力加大是毫无疑问的。
但是我们毕竟是吃这碗饭的，我们没有别的本事吃别的饭，所以只能在这个行业好好做下去，而且我们从来也相信任何夕阳行业也有做得不错的企业，任何朝阳产业也有做得差的企业。不管这个行业如何发生变化，我们应该好好地把自己的活干好，万科现在就是七个字：当好农民种好地，别的跟我没关系，外面的天发生什么变化，跟我有关系吗？行业发生变化，反正我只有本事吃这碗饭，把我的一亩三分地种好，我相信机会还是有的，就像人们总是吃饭一样，人们总是要粮食一样，人们也总是需要房子，万科有两句话：“为普通人盖好房子”，“盖有人用的房子”，这两句话涵盖了我们要做的事情的全部，也就是说我们做的不只是住宅，我们盖有人用的房子，只要这个城市还在继续发展、在变化，我们就有机会。这个行业即使到了天花板，市场占有率还有不断提高的过程，今年上半年以来前十大发展商市场份额占26%，跟过去相比增长很大，只要一个企业兢兢业业勤勤恳恳把活干好，发展机会永远是存在的，我们没有什么独门秘笈，也没有什么核心竞争力，我们就努力工作，当农民，这是我们的想法。
记者：我想把问题抛给郁总跟孙总，我听到一个说法说孙嘉总是下一任总裁，请问这个消息是否属实？管理层对于下一任接班的安排是怎样的？
郁亮：我才当了不到两个月，就让我下去了，你让我做长一点好吗？（笑）
主持人：这个问题显然属于下套问题，而且是标题党，不能上套。
记者：管理层好，为什么上半年销售规模增长这么快，但交楼面积好像是下降了？也导致营收上面的小幅度下滑，请问为什么会出现这种情况？是不是售房速度跟不上施工速度？是否跟我们没有施工队有关呢？如果未来调控升级，取消期房销售制度，我看万科的应收账款也挺多的，未来这方面会不会造成万科的短板？
郁亮：会吗？我真的不知道，我们上半年结算下降一点不过是结构上的因素，万科每六个季度的滚动计划，每个季度会检讨一次，上半年通常交楼都比较少，交楼比较少跟天气有关系，广东有回南天，我们曾经在一季度交过房子，结果大量投诉，因为回南便大量回潮，说房子不合格，所以我们回避在南方地区上半年交房子，非常少做，尤其一季度坚决回避，免得到时候出现很多问题，我们通常在下半年做安排多一点，我们全年计划会按计划完成，这一点上大家不用特别担心，更不用联想到施工等等之类的，如果要是这样的话，别的发展商怎么办？
记者：郁总您好，首先恭喜万科在不您接班之后收获了一张很满意的成绩单，刚才您提到万科当好农民种好地这个理念，前几天我们在富力的发布会上李总也说了“很多发展商说东北的房子不好卖，但万科就卖得很好。”这也可以看出业内对万科的认可。我的问题很简单，很开放，想问一下您当董事长两个月以来的感受、心情怎么样？做董事长和以前做总裁有什么不同的感受？在您的掌舵下，万科会不会有一些新的跟以往不同的经营理念或方向？
郁亮：谢谢这个问题，这个位置上风口浪尖，压力非常大，比以前大了很多，以前还有一把伞，现在伞没了，必须自己去经风雨见世面，压力特别大。很多人关心我，压力这么大了，未来还能不能做得更大？等等这些问题都给我特别大的压力，但我这个人特别瓷实，我的应对措施就是做更好的农民，这是非常好的东西，因为农民抗压能力最强，最近我在网上看到一个视频，一个姑娘搬水泥，那个视频挺感人的，别人捐赠，她说握有一双手为什么要别人捐我钱呢？她是农民的榜样，我要向她学习，我们当好农民，有压力又何妨？我们种好地就行，而且我们种出来的粮食总是有人吃的，我们为普通人盖房子、盖有人用的房子，就像种好粮食一样，我们像农民一样对待我们做的事情的时候，像农民每天种地一样做好每天工作的时候，我就有信心，任何压力都变小了。在这一点上也谢谢大家对我们的关心和关注，过去两年多时间给了我们特别多头条，下面拜托大家把头条留给别人，让我们安静做好农民。谢谢！
记者：刚才郁总提到万科跟比亚迪的合作，现在比亚迪的云轨跟二十多个城市都有签约，请问万科跟比亚迪究竟会产生什么样的模式开发轨道物业？咱们提到轨道物业是潜在物业，2017年或未来三年内，操作的土地资源面积大概是多少？
郁亮：大家特别愿意问未来三年会怎么样，其实万科真的没有数据，如果双方合作投缘，合作多一点，对他来说，我也不知道他三年之内拿到多少云轨项目，项目当中有多少资源适合合作，就像养老一样，潜力是很大，需求大家都很需要，但真正做起来很困难。上李白我们的养老院临时老人全转移了，说养老院里面没有装喷淋，我们原来改做的项目没有按住宅标准做，显然不适合养老，就得改，把老人全转移出去，装了喷淋之后再把老人转进来。业务发展空间尽管很大，我们也需要去做出来。我们跟比亚迪都在深圳的东面，两家关系非常好，刚开始是有些地方请他建云轨，但没钱给他，只给地，他拿到地也没用，于是找我们合作，我说我们合作吧，但我们也没办法确保每个站点的开发，因为我们有自己的战略选择，所以我们现在有合作，至于合作规模多大还要看下一步的具体情况，有结果我们再跟大家报告。
记者：郁总您刚刚说要做好农民种好地，现在的环境是打雷下雨，发洪灾，现在调控了，对你们的收成会有影响吗？您现在手中持有超过一千亿的现金是否也在储粮过冬？我刚刚看了一下，你们今年新开工和竣工面积可能会跟去年持平，明年的销售收成是不是跟今年保持一样的规模？是不是对未来的谨慎？
郁亮：你问这个问题说明你不是农民，是农民根本不会问这个问题，洪水来了农民能挡得住吗？农民挡不住，难道就不种地吗？难道我去看天气预报，知道今年有洪水就不种地了，第二年没有洪水怎么办呢？你的种地能力已经荒废了。所以做农民不问天气如何，无论洪水还是旱灾，都要把地种好，既然你不能影响天，把自己的能力建好非常重要，不管天气如何变化，你总是要把地种好的，有了这个之后我们心里就特别踏实，没有什么好彷徨的，现在很多人苦恼、痛苦是来自于选择太多，我们努力把业务做好，万科不到20%的净负债率，留有可进可出的状态，未来我们的行业还是有很多发生变化的机会，刚才朱旭的PPT中说到未来住房消费还是有很多提升空间的，只不过是不是在新房销售方面，这方面还有很多东西可以发展，可以投资。当好农民之后，未来的收成我们不是最关心，我们是先耕耘，收获是自然的结果。
主持人：谢谢大家！宏观政策可不是洪水，这个比喻还是有点问题的，其实是为了市场更健康。
郁亮：我们对宏观调控是非常用户的，这个很重要，宏观调控政策解决普通人居住问题，是房地产政策的核心，不只是房价，房价是解决普通人居住问题的其中一个问题，但解决普通人居住问题是非常重要的，包括长效机制，现在用各种各样的行政手段使得房地产市场暂时安静下来是非常有必要的，如何利用很好的窗口时期，建设长效机制，目前我看到很多这方面的努力，包括租售并举、租售同权，各个地方的力度非常大，包括深圳、上海力度非常大的往这个方面推，我觉得中国的房地产市场到今天长效机制终于开始，经过98年到现在，二十年以后终于回到住房市场化的初心，解决普通人居住问题，不只把它当做经济增长的一个工具，这个时候就为我们解决住房问题带来了机会。
这里有两点非常需要强调：点是确实需要抓住时机，建设好长效机制。第二点是在制定长效机制时一定要千方百计保证、保护年轻人能够有房住，这是核心，各种青年人才、年轻人有房住，是长效机制中需要重点考虑的内容，包括年轻人次买房时，金融政策应该是稳定的，我们应该千方百计帮助年轻人有自己的房子住，要么租、要么买，相关金融政策是稳定的，因为他刚开始买房压力特别大，社会各方面应该帮助他。至于买多套房子，我觉得应该用各种各样金融手段，可以变化金融手段调整相关需求，但对于年轻人次买房，首次置业的金融政策我希望是稳定的，现在一些政策对年轻人来说增加了压力，关于长效机制方面如果有什么需要提醒的话，这一点是我们的想法。
主持人：这几年郁总基本上不接受任何采访，但对于长效机制这个事情不遗余力在呼吁，我们也希望各位媒体朋友把这个声音传递出去。
今天的业绩推介会到此结束，虽然时间有限，很感谢大家真诚来参加，未来我们还有机会继续交流。谢谢！
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