[摘要] 罗湖区住建局日前出台《深圳市罗湖区旧住宅区改造实施办法（试行）（征求意见稿）》，引起社会广泛热议。深圳的城市更新实施多年以来，旧工业区、旧商业区的更新项目推进相对顺利，而涉及小业主较多的老旧住宅区更新项目则普遍处于难以推进的状态。
罗湖区住建局日前出台《深圳市罗湖区旧住宅区改造实施办法（试行）（征求意见稿）》，引起社会广泛热议。深圳的城市更新实施多年以来，旧工业区、旧商业区的更新项目推进相对顺利，而涉及小业主较多的老旧住宅区更新项目则普遍处于难以推进的状态。
在2010年深圳市规土委批城市更新计划中，有8个老旧住宅小区获批。将近7年过去了，除了户数较少的鹤塘小区于2016年终于谈妥开始施工，其他项目均陷于“拉锯战”中。老旧住宅区的改造究竟路在何方？
笔者就此采访了广东联建律师事务所合伙人、省律协房委会委员王劲松高级律师。长期关注旧改的王劲松认为，在利益诉求多元化的现实中，类似业主众多、产权分散的老旧住宅区，要求取得的业主同意补偿安置方案，是十分困难的。由于缺乏政策法规的保驾护航，城市更新中“钉子户”的处理缺乏有效解决方法，开发商“拆不动、赔不起、玩不转”的难题一直未找到破解的出路。
城市更新强调“以市场化运作为主，充分发挥资源市场化配置作用”，政府在其中并不“扮演主角”，主要是负责项目审批，起到引导和监督的作用。在激烈的市场竞争中，部分业主的价码不断提高，拆赔比例一路上扬。除了拆赔比例，有的业主还提出赠送车位、提高过渡安置费等五花八门的要求，令开发商不堪承受。根据之前的政策规定，必须100%权利人、100%的面积同意并签署《搬迁补偿安置协议》方能确认实施主体。“双百”限制硬指标给老旧住宅区的城市更新设置了相当高的门槛。在强拆被禁止的当下，开发商对待“钉子户”缺乏合法有效的手段，导致改造难以推进。
王劲松表示，我们应当清醒地看到市场有其无序性和滞后性的一面，老旧住宅区完全走市场化道路的成功概率很低。陷入拆迁僵局的老旧住宅区项目如后续未能有效推动，则极有可能被清理出城市更新计划，开发商多年的投入可能将“血本无归”，业主原本可预期的利益也将随之化为泡影。旷日持久的“拉锯战”将令业主、开发商、政府和社会陷入“多输”困局。而随着年限的推移，很多老旧住宅区质量安全隐患日益严重，更容易引发严重的社会问题。
那么，老旧住宅区的改造该怎么办？王劲松表示，其实市政府在《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（[2016]38号文）中已经指明了方向——优先走棚户区改造的道路。
王劲松表示，虽然同属旧改范畴，但与城市更新不同的是，棚户区改造首先是基于公共利益。联合国人居委早已将老旧住宅区的改造列入政府的公共责任范畴。《深圳市棚户区改造项目界定标准》规定：“本标准所指棚户区改造项目，是指位于深圳市范围内使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等危旧住宅、住宅区和城中村改造项目。”按照棚改及类棚改模式，拆除重建后除满足回迁安置需求外，主要用于配建保障性住房和人才住房，而非对外出售的商品房。可见，棚改政策的适用范围直指市民基本居住生活条件的改善和生命财产安全的保障，完全符合“为了公共利益的需要”的法律规定。
其次，与城市更新缺乏僵局破解之策不同，棚改由政府主导、国企实施，有各种资源和手段保证项目的定期改造完成。在充分征求大多数业主意愿、满足普遍诉求的前提下，各区政府可以根据辖区的实际情况，研究制定适用于辖区棚户区改造项目的搬迁安置补偿标准，指导本区棚改项目实施主体开展工作，并向社会公布。政府主导改造将坚持“公平公正公开”和“依法依规透明”的原则，给出客观合理的拆赔标准，既不让原业主的权益受损，也将令“钉子户”想漫天要价、盲目抬高补偿标准的想法破灭。
再次，棚改基于公共利益之上的行政征收、行政处罚，有《国有土地上房屋征收与补偿条例》《深圳市房屋征用与补偿实施办法》等国家、地方法律法规支撑，其实施也有规范性文件指导。权利的行使从来都不是的，正确行使自己权利的条件是不得损害他人合法权益和社会公共利益，否则就可能因超出正当的限度而不被法律所保护。新颁布的《民法总则》明文规定：“民事主体不得滥用民事权利损害他人合法权益。”
王劲松以其团队参与的深圳棚改项目——罗湖“二线插花地”棚改为例：2016年12月正式启动全面签约和房屋拆除；今年5月结束棚改民事协商阶段，进入行政征收、行政处罚阶段；截至8月10日，已有9万多人搬离，项目签约率突破99%。事实证明，棚改模式的探索取得了良好的效果。
王劲松表示，棚改及类棚改模式的推行，一定程度抑制了极少数业主的“贪婪”，对改变拆赔比例的无序竞争发挥了积极影响，客观上对城市更新的深入推进也起到了促进作用。深圳老旧住宅区的改造格局未来将因完善的棚改法规政策而大为改变。
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