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“深圳客”退潮 东莞楼市降温

南方日报   2018-04-13 09:38

[摘要]  现在,距离东莞楼市调控升级已过去一年,房价已经维持相对稳定状态,楼市氛围也渐趋理性。

  购房者在临深片区凤岗看房。南方日报记者 孙俊杰 摄

  2017年4月10日,东莞再次升级楼市调控的政策,被称为“4·10新政”,并与此前发布的政策组成了史上最强的调控。系列限购政策,集齐了“限购+限贷+限外+限价+限售”五大举措,矛头直指房地产的投机,充分保护了合理刚性自住需求。

  现在,距离东莞楼市调控升级已过去一年,房价已经维持相对稳定状态,楼市氛围也渐趋理性。

  南方日报记者 龚名扬

  楼市过热逼出调控“组合拳”

  回顾2015和2016年,“深圳客”都是东莞楼市的年度关键词,是所有东莞开发商最愿意打交道的客人,以临深片区尤甚。

  这两年深圳楼价上升,大量“深圳客”外溢到东莞、惠州购房。由于深圳与东莞的楼价有着较大的差值,“深圳客”在东莞买房出手都比较阔绰。东莞楼市连续两年飘红,连续两年创出成交量的历史新高,楼价的过快上涨成了有关部门不得不面对的问题。

  2017年4月10日晚,紧随着全国多个楼市热点城市脚步,东莞也出台了一则楼市限购通知,被业内称为“4·10新政”,其以前所未有的力度,正式向楼市投机者关上了大门。

  当晚发布的《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》(以下简称《通知》)规定,无论是本市户籍还是非本市户籍居民,只要拥有两套及以上住房,都暂时不能买新房;非本市户籍,购买首套房,需要提供在东莞本市连续缴纳1年以上个人所得税或社保证明才可购房。

  而已有一套住房,在购房之日前三年需在东莞本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明才可购房,通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。

  新政策对于东莞房产交易中社保年限、交易时点甚至是学历,进行了多方面的限定。虽然与周边城市限购政策相比相对温和,但东莞在3月底连续出台“限价令”及其细则后,再度出台的新政,堪称“史上最严”。

  “五限”政策效果立竿见影

  在“限购+限贷+限外+限价+限售”五大举措打击下,调控的效果立竿见影,“深圳客”马上退潮。据中原数据分析,2017年东莞市场客户来访降温趋势明显,其中洋房受限购影响非常大,“深圳客”的比例从2016年的50%左右,已经回落到了10%左右。

  在失去“深圳客”强大购买力后,东莞楼市迅速降温,市场也逐渐回归理性。

  东莞楼市成交转由本地客户支撑,本地客户又以刚性自住需求为主。城区、水乡、松山湖、东部产业园由于房价相对合理成为了市场的主力成交片区,而临深一带由于价格比较高而相对低迷,货量出现积压的情况。2017全年东莞住宅成交也因此同比大幅下滑37%。

  值得一提的是,东莞房价与深圳房价仍存在比较大差距,东莞一手房在“五限”政策下,一度有部分深圳刚需置业者外溢东莞购买了二手房,2017年二手房成绩略比一手房好,但也下滑了2成。

  今年春节过后,无论是项目加推还是开盘数量均同比2017年大幅减少,市场并不活跃,买卖双方观望气氛都比较浓。

  从片区楼市来看,临深、城区等区域房价高企,项目去化速度尤为缓慢,而水乡、东部产业园和松山湖片区北部由于价格低,项目去化速度稍快,但是也处于低水平。

  另一方面,东莞目前首套房的房贷普遍上浮20%,二套房普遍上浮25%—30%,更有个别银行由于额度不足而停贷。而2017年2月时,东莞大部分中小银行仍对首套房执行基准利率,甚至几个国有银行或者城商行还可以做到9折、9.5折等利率优惠。

  在房贷持续收紧情况下,高利率和较长放贷时间,就让不少购房者持观望态度,楼市成交量也受到影响。

  “供过于求”平抑楼价上涨

  限购升级政策实施一周年后,东莞楼市调控效果显著,住宅库存稳定,消化周期处于高位水平。这直接导致东莞的一手住宅市场从以往的“供不应求”,平稳过渡到“供过于求”,从而对楼价上涨起到了平抑作用。

  东莞中原战略研究中心监测数据显示,截至今年3月31日,东莞住宅库存40073套,库存面积为503.84万平方米,环比小幅上升2.09%,同比增33.83%。

  按照过去一年消化速度计算,3月底住宅消化周期为10.7个月,加上后市供应持续放量,在政策调控从严下,“供过于求”将日益显现。

  东莞中原战略研究中心监测数据还显示,松山湖和塘厦商品住宅消化周期超过40个月,临深片区普遍处于严重供过于求状态,主要原因是房价过高和限购政策的影响下,购房者入市门槛高,项目去化缓慢,临深片区除了清溪外,去化周期均超过12个月。

  值得注意的是,自去年新的限购政策推出之后,由于商业性物业不限购不限贷,投资需求仍然活跃。一些临深的商业性公寓项目,深圳投资客仍然占据较高比例,甚至占据主导。

  去年10月20日,东莞市规划局官网发文要求加强商业办公类建筑项目管理。此次,规划局强调商业办公建筑的平面布局不得采用住宅套型式设计,厨房、卫生间、阳台、空中花园等空间不能设在商业、办公单元内部,只能设置在公共空间。

  “过去商务公寓成为开发商资金回笼重要产品,市场上商务公寓供应井喷,原本应该作为商业配套的地块被开发了大量类住宅产品,但实际上这并不利于城市配套完善。”优房超·瑞城搜东莞总经理李玲玲说。

  资金链紧张 开发商积极推货

  对于后市,业内人士认为,由于房地产开发贷收紧,一些开发商资金链趋紧,存在快速走量回笼资金需求,因此这些开发商将积极的推货。

  “同时由于房贷也收紧,银行放款慢,部分项目为了快速回笼资金,对高首付和全款购房情况将给予较大幅度优惠,将造成房价有所松动,这种局面也是购房者入市好机会。”东莞中原战略发展中心总经理车德锐说。

  而优房超·瑞城搜认为,在开发商“快周转”与“试探观望”并举的局势下,市场的供应量充足,竞争的激烈,无论是走快周转之路还是试探观望,各类房企缩减营销成本“过冬”成为共识。在新的局势之下,房企短期预期普遍向下,但在长远来看,对东莞楼市依然持乐观心态。

  此外,由于报规延迟、开工延迟、土地供应减少、收购项目手续办理周期长等多重因素影响,预计新增供应入市将集中在2018年下半年及2019年上半年。

  “从客户层面去分析,我们发现当下东莞本土投资需求仍然活跃,因此对后市看好。如今很多项目都有比较多的东莞本土投资者的身影。”车德锐说。

  他认为,东莞本土投资者由于手上的物业大幅升值、资金充裕,加上本土的投资者表现相对后知后觉,因此在目前的市场环境下,他们仍然跃跃欲试,投资入市意愿强烈。

标签: 东莞 深圳
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