文 |公子小白
今天，的新闻莫过于深圳发布了一份征求意见稿。由于内容太多，下面我只分析一下我比较关心的三点：
1、深圳的房子未来分三类（四种）住房
计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。其中，政策性支持住房包括人才住房和安居型商品房。也即四类，商品房、人才住房、安居房、公共租赁住房，未来的占比分别是40%、20%、20%、20%。
2、未来18年新增170万套，六成是保障房
依据计划，到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。
《意见》还显示，从2018年起，在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。
3、土地来自哪里？
深圳已结合新一轮城市总体规划编制调整，合理规划布局了住房空间，进一步加大住房土地供应力度，计划新增盘活35平方公里土地用于建设各类住房。
我的分析如下：
1、深圳作为经济特区，在xi大大强调“房住不炒”的背景下，在房改第20个年头的重要时刻，又一次充当了试验田，开始推行新一轮房改政策，后续成功的实验成功或将逐渐推行到内地。
2、针对深圳提出的未来房子分为四个类型：商品房，人才住房、安居房、公共租赁住房，没啥稀奇，重点在于这个比例，从数据上可以看到，未来深圳新增的新房中，商品房只占一小部分，2/3的新增住房将是为低收入人群和人才准备的保障性住房。
这一点和优点像新加坡的住房模式，就是以政府计划供应为主导。深圳的这种改变，意图非常明显，在资源和空间有限的情况下，为了更好地给每一个人提供居住，只能通过划分房屋层次来解决。
什么意思呢？就是，商品房的价格不可能下降了，而且还有可能涨下去，这部分房子，对于大多数深圳人来说，根本买不起，但是没关系，这40%的商品房就留给有钱人吧，让他们在这个小圈子里面玩自己的金钱游戏。
买不房的人，政府给你提供了60%的保障性住房，你可以根据自己的需求去申请。但申请人才房和安居房，也需要满足条件，例如，购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满 15 年，或者年满 60 周岁且购房满 10 年。
这个要求其实可以理解，对于本就稀缺房子的深圳来说，这种宝贵资源肯定首先要给为深圳经济建设作出贡献的，并长期在深圳工作的人。
3、深圳的这次房改，可能会对土地一级市场产生影响。
从房屋类型比例可以看到，位列新房大部分是保障房，那么建造60%的保障房的土地不可能以拍卖的形式，而是内定。相当于政府制定一些企业来建造，以低廉的价格卖给这些企业。未来给到商品房市场的土地只有40%，这部分土地会以招拍的形式推出。
换句话说，未来深圳的土地供应方式，可能会是一小半招牌，一大半内定。
这种土地供应方式，在中国也只有深圳、上海、北京等少数几个摆脱了对土地财政依赖的城市才能行得通。对于大多数城市而言，还不具备实行的条件。
子非鱼2018-06-05 17:43:32
