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“住房改革、长租公寓、城市更新”新发展?这场盛典告诉你答案…

房天下   2018-07-12 18:12

[摘要] 7月11日,由深圳市房地产业协会主办的“2018深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会”在深圳大中华喜来登酒店圆满落幕。本次盛典围绕“房地产供给侧改革、行业研判与展望”“住房租赁、资产证券化”“城市更新、城市转型升级”三大议题开展

7月11日,由深圳市房地产业协会主办的“2018深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会”在深圳大中华喜来登酒店圆满落幕。深圳市规划和国土资源委员会副主任王东、深圳市社会组织管理局副局长孙景明、深圳市规划和国土资源委员会房地产业处、深圳圳市住房和建设局住房改革与发展处等有关部门负责人、深圳房协吕晋川会长出席了大会,本次会议由协会秘书长刘丹主持会议。2天3大专场,近600家房地产企业齐聚,现场可谓是高潮迭起、金句频出、精彩纷呈。

2018年上半年,深圳出台“三价合一”政策、棚户区改造意见、住房供应与保障体系意见等等一系列新政,在“房住不炒”的基调下,深圳新房成交均价连续21个月走势趋稳。恰逢改革开放40周年,深圳城市性质的演化,特别是粤港澳大湾区的提出,对深圳提出了更高的要求,变革创新迫在眉睫,深圳房地产行业未来走势如何?本次盛典围绕“房地产供给侧改革、行业研判与展望”“住房租赁、资产证券化”“城市更新、城市转型升级”三大议题开展。下面是本次盛典的精彩时刻!(以下为相关嘉宾发言整理,不代表房天下媒体立场)

房地产供给侧改革、行业研判与展望专场

孟暁苏:楼市泡沫是伪命题,资产增涨支撑房价上涨预期
1.住房改革启动巨大内需。
孟晓苏以房地产住房改革拉开演讲话题。他评价在进行房改之前,不光经济发展水平不高,而且居住条件很差,全民分房时代是蜗居时代,根据当时房地产协会会长统计,人均住房面积只有2-4平米,这在一定程度上反映了当时人们的居住条件和居住困难。在房改思路提出之后,第二年就成立了以中房为代表的一批房地产企业,接着启动了中国房地产业。1998年推出房改方案,房改方案递交4个月之后,国务院就发布了城镇住房制度改革文件,启动了全国城镇住房制度改革,这种住房制度改革把住房商品化,把市场经济引入住房建设和住房分配领域,从此中国老百姓居住得更加舒适、宽敞,生活得更有尊严。房地产在摩擦中成长,这些年房地产对于老百姓的住房改善及经济发展拉动作用是巨大的。
2.供给侧改革解决租售问题。
供给侧改革是进一步提倡购房租赁,购租并举,完善住房制度,购租并举还要考虑到租赁房的租售比,用农村的建设用地建租赁房,相当于深圳过去的城中村的房子合法化了,用它作为租赁房,可以有效提供房价不高的房屋入市,这样可以解决更多人的租赁问题。再有是用共有产权的方式,可以由把持有产权的部分不收租金,当房屋租出去的时候,把租金浓缩在居民一侧。
3.房地产仍是维系中国经济增长引擎。
房价长期看涨对于目前市场上不断指责房地产行业绑架经济的发难,孟晓苏始终认为房地产仍是维系中国经济增长引擎,事实证明房地产产业仍是经济发展“旺夫婆娘”。同时,他认为楼市泡沫是伪命题,部分 不了解国情,“房地产业衰退”屡言不中。孟晓苏秉持资产增涨支撑房价上涨预期,他认为房价上涨的根本原因还是土地 ,因为房屋本身是折旧的,而城市土地是长期 ,城市土地大于房屋折旧,这就是房地产的秘密。“房价涨得如此高,接下来会怎样?我有三句话,短期看供求,中期看结构,长期看通胀。”现在房产已经成了居民家庭的主要财产,而房产上涨使得居民家庭财富大幅度 ,在这种持续上涨的情况下,我们完全可以利用上涨的房价让老百姓活得更尊严。
4.部分房企选择退出房地产,房地产行业前景依然光明。
回顾房地产发展过程中,房地产业曾经拉动了一百多个产业的发展,同时在资产产 支撑房价上涨预期的基础上,孟晓苏认为老百姓依然需要房子,在目前有部分房企宣称选择退出房地产的现象之下,孟晓苏认为房地产行业前景依然光明。

住房租赁暨中国资产证券化论坛深圳行专场

  孟晓苏:REITs在中国将是一个大市场,迟早要在中国大行其道
“有售有租”源自于1998年的房改,在当时的房改方案中明确提出市场提供商品房,政府提供租赁房,由政府建立廉租住房供应体系。租售并举是中国供给侧改革现实需要,与中国现实社会的主要矛盾相贴切。现阶段我国从“租购并举”、共有产权房、支持集体建设用地建设租赁房与资产证券化等方面着力发展住房租赁市场,要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。因为房价上涨,使得REITs收益长期向好,远远高于其他资产收益,用资产证券化锁定房地产将会长期利好。用REITs支持租赁专业企业发展也获得大力支持,REITs在中国将是一个大市场,迟早要在中国大行其道。

梁定邦:资产证券化有比较稳定的回报,还有很大的发展潜力。
我们生活在全球的金融生态里,当今的金融生态是全球化的。现在国内融资渠道最重要的场景就是银行,银行需要其他融资渠道。从现在的场景来说,资产证券化有比较稳定的回报,还有很大的发展潜力。要把资产证券化长治久安的话,就必须把整套法律制定好,保证有一个长久、稳定的金融制度。

华云斐先:长租公寓已然成为万亿市场,巨大风
长租公寓已然成为万亿市场,巨大风口。目前全国租赁市场的容量达到5万亿,其中全国流动人口为2.53亿人,流动人口租房比例为72%,租赁刚性需求人口达1.7亿人。租赁市场达5万亿的容量。另外,北上深广一线城市10年人口净流入量分别为772万、954万、756万、462万人次。从国泰君安2017年发布的长租公寓报告来看,在均衡状态下,长租公寓需求端能带来的租金收益至少达200亿元。其中,长租公寓需求大约为1000万间,而16年底长租公寓仅为200万间,可以说缺口较大,长租公寓平均租金增长率预计达5%。从分析来看,到2020年,长租公寓潜在营业收入近2200亿元,总体净利润规模在250亿元左右。在如此巨大的租赁市场容量背景之下,从现场图表来看,可以得出2021年深圳租赁市场的结构跟目前将会形成巨大差异。2012年,深圳租赁人口预计达694万,其中个人租赁144.7万间,城中村155万间,分散式品牌公寓16万间,集中式品牌公寓117.5万间。

王戈宏:长租公寓将成为下一个烧钱的产业,资本驾驭能力成为命脉
长租公寓为什么这么火?首先是政策红利,扶持政策铺天盖地、租售并举调控国、职住平衡资源需求;其次是房地产转型,开发100%自持趋势,房地产不动产、城市更新纯量再造;再是居住消费革命,资产型居住消费性居住的变革、单身消费新主体(单身人口基数庞大成为消费新主体)、居住新概念(城市中心居住)。

同时表示因长租残酷的盈利公式(利润为0);尴尬的回报预期(收支平衡6-8年),规模不经济的尴尬(运营性现金流无法支撑规模扩张),长租公寓将成为下一个烧钱的产业,资本驾驭能力成为命脉。虽然长租公寓物业资源获取、运营效率、技术壁垒、政策真实环境步步是坑,但是长租公寓资产证券化成为开发商新的融资工具,几十亿,百亿储架式类reits纷纷推出,新拼爹时代来临,地产ABS发行量18年上半年发行量达到953亿元,长租公寓将显现两种属性消费属性品牌定价权,金融属性资产证券化。

梁华先:长租公寓“痛点”怎么解?
专业运营+风险防控是长租公寓破局之道。

城市更新、城市转型升级专场

汪亮处长致辞:
通过近十年的城市更新工作的推进,到今年5月份,全市已累计列入城市更新单元计划688项,拟拆除用地面积约52.73平方公里,完成城市更新规划审批417项,审计拆除用地面积约31.69平方公里,通过签订土地合同实现用地供应面积约15.41平方公里。同时,我们还规划落实了120所中小学、245所幼儿园、225家社康中心以及大量的公交首末站等公共配套设施。目前我市已形成了相对完善的城市更新政策体系,先后在计划管理、规划管理和用地审批等环节出台了20余项政策,为城市更新工作的制度化、规范化运作提供了政策保障。而下一步,将从四个方面着力推进新时代深圳城市更新工作。一是以创新、协调、绿色、开放、共享为理念,以提高城市发展质量和提升土地节约集约利用水平为核心,合理有序推进城市更新。二是鼓励开展各类旧区综合整治。三是继续加大政策创新。四是进一步规范业务流程,,实现全市层面的城市更新工作流程规范化、标准化管理。

邹兵:,深圳城市发展和规划的挑战是发展需求旺盛与空间资源短缺的尖锐矛盾
深圳已经实现了从1979年全市31万人的小渔村,到2017年,深圳全市常住人口1258万人,实际人口超过2000万,现代化特大城市的巨大跨越。深圳城市性质,从1986以工业为重点的综合性经济特区演化成全国经济中心、国际化城市,并将向可持续发展的全球性创新之都迈进。而深圳发展规模大大超过规划预期是历次规划共同特点,多中心组团结构是深圳规划坚持的空间发展模式。并谈到谈了粤港澳大湾区背景下,粤港澳大湾区与周边区域发展的联系,深港深化合作是突破口,珠江江口湾区合作发展为重点,珠江东西两岸协同发展为关键。而深圳市域和中心城区面积过小,人口过密,开发强度过高,中心城区功能过于集中,职住分离加剧,如何突破发展需求旺盛与空间资源短缺的尖锐矛盾是深圳城市发展和规划面临的最大挑战。关于深圳发展趋势与规划构想,他总结了国际大都市地区发展的一般规律:核心城市进入服务业国际化和制造业技术化阶段,扩张区域空间;核心城市在都市圈区域范围内进行直接经济管理整合,释放组织能量;在区域空间扩张和功能组织过程中,高效经济的时空距离50公里,提出对标国际50公里+1小时交通圈,深圳+东莞+惠州部分地区的深圳大都市圈的构想,最后,他还指出深港共建世界级国际都会的重要突破口--落马洲港深科技创新园,未来构想沿深圳河打造深港科技创新带。

郭鹏生:十字路口的城市更新
“最重要的不是城市更新处于十字路口,而是我们基于什么样的方式及原则通过十字路口,城市更新永远是一个不断经过十字路口、不断选择、不断达成阶段性目标,永无止境的过程。”对深圳城市更新充满期待。

赵荣:深圳城市更新历程房企面临的挑战
以华润为例,讲述了深圳城市更新历程面临的挑战:产业资源导入与产业地产运营依然任重而道远;关于产业转型升级的融资政策及配套支持尚不完备;
“城市更新+综合整治+土地整备+代建代运营”的复合型更新尚未形成政策统筹与标准路径。



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