咖姐课堂 | 什么是"买卖不破租赁"，有例外吗？

对于不动产的租赁

有一个法律原则叫做

“买卖不破租赁”

旨在保护房屋承租人的权利

但无论租客、房东还是购房者

都应该充分了解这一原则

什么是"买卖不破租赁"？

买卖不破租赁，是指租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

简单来说就是，如果某租客已经租下了一套房屋，在承租期内即使房东将房子卖掉，也不影响租赁合同的履行，租客有权继续居住使用房屋至合同期限届满。

法律依据是什么？

★《中华人民共和国合同法》第229条

租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

★《中华人民共和国物权法》第190条

订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

★《人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条 

租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

典型案例

2016年10月，大雄向胖虎购买了一套二手房，总价100多万元，并在合同中约定胖虎应于2016年12月交房给大雄。随后大雄付清了房款并于11月底领取了不动产权证，但到了12月，胖虎没能按约交房，为此买家大雄向法院起诉要求胖虎交房并承担交房的违约责任。

胖虎认为自己也很无奈，因为2015年初，他把房屋出租给一租客并签订了租赁合同，2018年3月才到期，如今租客不愿中途腾房。

庭审中，大雄表示买房时对房屋带租是知情的，因胖虎答应了会提前解除租赁关系，才约定2016年12月交房。

庭审后，法官组织双方调解，向大雄讲解了“买卖不破租赁”原则。大雄表示愿意放弃立即要求交房的请求，同意租约到期后再交房；而卖房者胖虎则因为未能按约定交房，向大雄赔偿违约金35000元。

“买卖不破租赁”有例外吗？

并不是所有情形都适用买卖不破租赁原则。以下这些情况，是不该原则限制的：

一是房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

此外，如果租赁物所有人被宣布破产，法院在依法处置破产财产导致租赁物权利主体变更时，通常也被认为不适用买卖不破租赁。

除了以上情况，在以下两种情况出现时，新房东也有权要求原租客腾让房屋：

【当事人另有约定】

如果原房东与租客在租赁合同中约定：在租赁期内房屋的产权发生变动，租赁合同将于产权变更之日终止。那么房屋通过买卖产权完成变更后，原房东和租客的租赁关系就结束了，此时新房东有权要求租客搬走。

不过这种操作在实践中并不多见。

【新房东行使合同解除权】

在“买卖不破租赁”原则下，是否新房东无论如何都不能要求原租客搬走呢？并不是。

如果租客存在不按时交纳租金，或者擅自转租等行为，严重影响租赁合同的继续履行，那么新房东可依照租赁合同（如果约定了出租人合同解除权的话）或者法律规定行使解除权，要求解除租赁关系，让租客腾出房屋。

总之，“买卖不破租赁”原则就是即使房屋发生买卖，新房东仍然不能把租客赶走，只有当租赁期限到期时，才能入住，不过在此期间可以收房租。

所以，承租人与房东应提前协商好一旦房屋出现买卖应如何处理租赁关系，并在合同中约定清楚双方的责任和义务、违约赔偿等；购房者在购买二手房时，也应该了解清楚房屋目前的租赁情况等信息，在充分协商的基础上订立房屋买卖合同。

来源：人民法院报 | 常熟市人民法院

整理：中原大咖

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