[摘要] 4月24日，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者表示，此次深圳启动的项目比较多，范围比较广深圳年轻人比较多，住房自有率低，二手房平均面积比较小，多数在80平米左右。
4月23日，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发起商品住房“换馨家”活动。而这也意味着一线城市开启了“以旧换新”的试点活动。
据悉，本次“换馨家”活动鼓励房地产开发企业和中介机构积极参与，与计划出售二手商品住房并购买新建商品住房的购房居民签署协议，开展“卖旧＋买新”的换房联动。房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”（建议不少于90天），以确保换房人的权益。中介机构则将优先推动换房人旧房交易，缩短交易周期，提高交易效率。
4月24日，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者表示，此次深圳启动的项目比较多，范围比较广深圳年轻人比较多，住房自有率低，二手房平均面积比较小，多数在80平米左右。另外换房需求也很大。同时，二手房挂牌量比较大，全市大概有10万套以上的挂牌房源，近期二手房价格下跌比较明显。以旧换新能够加速二手房库存的去化，稳定商品房价格，从而稳定市场预期。
加速二手房库存去化
“以旧换新的关键是，旧房能不能卖得出去，无责负责退订能不能按约定的时间落地，承诺的优惠能不能到位。”李宇嘉说。
深圳房地产中介协会数据显示，2024年4月22日，深圳市共有60435套有效二手房源在售，与2024年1月1日在售的57624套相比，增加了2811套。
图源：深圳市房地产中介协会
需要注意的是，虽然深圳在售二手房源量不断增加，但是交易量却波动下滑。2024年第16周（4月15日—4月21日）深圳二手房（含自助）录得1233套，环比下降4.8％。同时，通过观察前8周深圳二手房交易量数据来看，周成交量在1100套—1200套的区间徘徊。
图源：深圳市房地产中介协会
另外，在价格方面，乐有家研究中心数据显示，深圳二手成交价由1年前的7.3万元／平米，下调至今年4月6.4万元／平米，跌幅超12％。另从2021年一季度开始算起，3年时间，深圳二手挂牌均价从9字头跌至6字头，业主报价已连续25个月下滑。
李宇嘉还提及，近年来，尽管深圳二手房价格下跌比较明显，购房需求仍比较疲软。第1季度数据来看，住房成交量开始增长，达到了新房的2.3倍，但中低价位中小户型的低价房源去化是主旋律，意味着刚需对价格和成本非常敏感。因此，以旧换新如果要大规模推进，不管是开发商还是二手房业主，都要秉持优惠价格卖房的原则。特别是开发商这一端，要让购房者看到所购新房是真正满足其住房消费升级的产品，不能把换新作为去尾货的机会。
据了解，截至4月23日，已有13家房地产开发企业、21家房地产中介机构明确表示将参与深圳商品住房“换馨家”（“以旧换新”）活动。其中，13个项目中，有4个属于南山区项目，其他项目位于龙华、龙岗、光明、盐田和深汕等区域。
“卖一是关键的情况下，实现‘以旧换新’，置换的卖家就得给刚需的买家让利。当然，卖贱了卖家可能不同意，但这没关系，只要开发商愿意给置换的卖家在‘买新’的时候让利就可以了，可谓‘失之东隅收之桑榆’。”李宇嘉表示。
在新房库存方面，乐有家研究中心数据显示，3月新增一手住宅预售量达9456套，环比上涨392％；预售面积88.2万平米，环比上涨352％。供应量大幅度增加，去化压力也有所上涨。截至今年3月31日，深圳一手住宅库存面积539万平米，去化周期达到25个月。
此外，李宇嘉还建议扩大以旧换新的范围以外，建议新盘选择上以那些改善型盘源为主，特别是旧改区域，或片区内二手房挂牌量较大，居民改善住房的需求迫切。对这些典型盘，中介机构和开发商、金融机构、评估机构密切合作、密集推送，加大优惠的力度，争取让这几个盘能够通过以旧换新放大成交量，带来示范效应。
由行业协会推动
据中指研究院监测，目前已有超30城表态支持“以旧换新”，方式则主要包括两种：一是房企联合经纪机构对旧房优先推售，二是开发商或国资平台收购旧房、售房款用于购买指定新房项目，这种方式是今年以来住房“以旧换新”的主流。
像今年4月1日，郑州房管局等部门联合发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，提出2024年全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。郑州“以旧换新”分两种方式同步推进：一是政府指定郑州城市发展集团有限公司作为收购主体，面向市场收购二手住房并促成“以旧换新”，计划试点阶段完成500套，全年计划完成5000套；二是通过政策鼓励，促进二手房经纪机构、开发商和换（购）群众协同参与，同时创建交易过户绿色通道，促进市场化“以旧换新”5000套。
而在专家看来，此次深圳“换馨家”活动属于协会牵头的半官方性质活动。两大协会组织和牵头，充分发挥协会的组织优势和资源优势，对于统筹新房二手房的买卖资源和配套政策都具有积极作用，其也和目前国家提及的“政策协同性提升”导向非常吻合。
李宇嘉则表示，相比政府和国企，行会来推动以旧换新是最合适的。一方面，中介行业协会可以调动旗下中介机构的积极性，而中介机构和从业人员又是联通卖方和买方，新房和二手房的最佳载体。房地产行业协会就能够调动开发商参与的积极性。他们二者又与政府机构有密切的关联，可以就推动房地产良性循环向政府部门建议一些优惠的政策。另外，以旧换新涉及到的环节和主体比较多，无论是卖一还是买一，以及评估按揭担保赎楼过户，优惠政策享有等等，都需要两个协会（以及政府）来通力合作。
此外，为了保障上述倡议活动的顺利开展，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会还联合倡导房地产开发企业和中介机构按约定在购房价款、佣金等方面向换房人提供优惠方案。对换房成功的，中介机构可在新房交付前为换房人提供租房佣金优惠等服务。通过联动措施，切实降低换房成本。
不过，李宇嘉建议相关的中介机构和参与的新盘项目能够把具体的优惠明确的公示出来，比如完成卖旧买新的中介费率可以降到多少，开发商的优惠能在市场促销的基础上，还能有多大的优惠等等。中介行业协会要加大信息披露和诚信管理，以确保这些优惠能够落地。
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