[摘要] 此次深圳优化房地产政策主要是对非核心区域购房政策的优化。
5月6日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》（下称《通知》），从分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化等方面进一步优化房地产政策。
据《华夏时报》记者了解，此次深圳出台的优化政策针对的是非核心区【盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区】，在上述区域购房非深户社保“3改1”，2孩及以上家庭可再购一套，并放开满足条件的企业购房限制。
5月6日，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者指出，此次深圳的新政在预料之中，贯彻了小步快跑、留有余地、定向疏解的原则，与京沪的策略基本一致，不是单纯为了去库存而去库存，而是将存量消化与增量消化结合起来，与新市民、年轻人购房，融入城市和就业解决的新型城镇化结合起来。
政策调整的背后是深圳房地产市场的疲态。乐有家研究中心监测数据显示，4月深圳市新房住宅预售5507套，环比下跌42％；预售面积46.5万平米，环比下跌47％。截止到4月30日，深圳市预售新房去化周期为24.9月，近3个月去化周期一直维持在24-25个月。
“不过，政策手法还是折射出去库存的浓重痕迹。同时，此次深圳将外地人在外围购房资格从社保3年收缩至1年，并未完全退出，彰显了不希望深圳再次成为炒房之城。”李宇嘉还表示。
非核心区社保“3改1”
此次深圳优化房地产政策主要是对非核心区域购房政策的优化。
《通知》指出，非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房。在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，需提供购房之日前1年在深圳市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。
李宇嘉指出，这一条是最大看点，因为深圳外地人比较多。此次深圳参考京沪松绑限购的原则，小步快跑、留有余地、定向疏解。针对外围区域库存挤压、去化压力大，房价下跌严重，并扰动全市房价预期、楼市整体预期的现实情况，将铁板一块的外地人限购政策松绑，将其购房资格从社保3年收缩至1年，定向疏导到外围库存压力最大、楼市销售下滑最大的区域。其他区域则继续坚持原有的限购政策。
值得一提的是，深圳市常住非户籍人口远超于户籍人口。深圳2023年统计公报数据显示：截至2023年末，深圳市常住人口1779.01万人，其中，常住户籍人口606.14万人，占常住人口比重34.1％；常住非户籍人口1172.87万人，占比重65.9％。
此外，据了解，目前深圳市仅剩南山区、福田区、罗湖区、宝安区（新安街道、西乡街道）坚持原有的限购政策。
乐有家营销总裁贺玲认为，深圳新政这次主要特点是分区调控，有利于相关区域释放购房需求，相关区域的成交预计会有提升。不过，也有深圳市房产中介在朋友圈指出，“买房认准核心区域。”
《通知》还明确，有两个及以上未成年子女的深圳市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买1套住房。
李宇嘉则认为，多子女家庭多购一套，而且还是在外围多购一套，这种政策还是第一次见到，逻辑上很难说得通，关联性有点牵强、有意为之。可能就是鼓励多子女家庭到外围购置大户型住宅。
“但是多子女家庭对于教育医疗的需求增加，中心区不是更好吗？另外，多子女家庭，还有能力在外围多买一套，这样的购买力是非常强的家庭才能做得到，在深圳这样的家庭并不多。总之，这个政策更多的是为了去库存。另外，近年来深圳等一线城市新市民结婚延后，甚至选择单身，松绑单身限购，符合个体对于婚育的个性选择，不能在住房方面继续坚持单身限制购房的歧视性政策。”李宇嘉说道。
恢复企业购房
除了对个人、家庭等购房政策有所放松外，深圳此次的优化政策还恢复了企业购房，并且深圳地方政府首次发声支持“以旧换新”。
《通知》明确，调整企事业单位购买商品住房政策。同时满足设立年限满1年、在深圳市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件的企事业单位，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区购买商品住房，用于解决员工住房等需求。
易居研究院研究总监严跃进指出，过去限购政策严厉的时候，企业购置住宅是严禁的。而此次深圳对于企业购房做了放松。对于员工10人以上的一定规模企业，允许在深圳非核心区购置商品住宅。此次政策也没有明确限购几套的说法，也意味着此类企业后续购置新房的约束明显减少。从深圳市场来说，企业购置此类住房的需求量比较大，同时也较好解决了职工的住房问题。
李宇嘉则表示，“恢复企业购房，且没有套数限制，并与解决职工住房需求结合，这是一条很好的政策，但一方面，企业购房的税费、持有成本比较高；另一方面，目前的经济形势下能够有实力为员工购买住房的企业，除了少数实力派，比如华为、格力等，寥寥无几。”
此外，《通知》还指出，在“提升二手房交易便利化”方面，支持在深圳市有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。对于实施“收旧换新”的房地产开发企业，收购换房人旧房时不受深圳市关于企事业单位、社会组织等法人单位购房政策的限制。深圳市住房公积金管理中心将提供房屋交易便民服务，优化商品住房“带押过户”流程，提升房地产交易便利度。
李宇嘉表示，这是深圳地方政府首次出面支持“以旧换新”，此前都是中介机构、行业协会在推动，但实际效果并不大，属于小大小闹。据了解，目前已经签约以旧换新的某项目，现在合计有20位业主计划参与，但二手房还未卖出去，卖房难、卖房周期长，这是最大的问题。
李宇嘉还认为，应该由各方（特别是行业协会）动员，鼓励开发商降价、拿出优质房源，鼓励业主降价出售，并在新房折扣上得到弥补。同时，加大利率、税费、经纪费减免的支持力度。此次，深圳还提出优化商品住房“带押过户”流程，这也能加速以旧换新，但据了解，带押过户提了两年，进展不好，主要是中介机构和金融机构担心蛋糕受损，建议住建部门和金融部门合力推进，让以旧换新的效率更高一些。
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效果不能高估
另外，《通知》提到，其他事项继续执行2024年2月7日发布的《深圳市住房和建设局关于优化住房限购政策的通知》。
今年2月7日，深圳市住建局发布《关于优化住房限购政策的通知》，明确深圳市户籍居民家庭（含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭）限购2套住房，深圳市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房，对户籍居民不再限定落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限。非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）购买住房，个人所得税、社会保险年限要求由5年调整为3年。
据悉，这是自2020年7月深圳市住房和建设局发布楼市调控“新八条”政策以来，深圳住房限购政策首次出现松动。乐有家研究中心数据显示，2023年深圳网签31621套一手住宅，同比下跌8.2％，这也是近5年来新房市场成交的最低点。新房成交均价6万元／平米，同比微跌1.6％。
图源：乐有家研究中心
在二手房方面，乐有家研究中心数据显示，2023年深圳二手住宅过户32768套，同比上涨51％，终于走出了“2022历史最低点的阴霾”。但拉长时间周期来看，这一成交量也还不够理想，比2008年还少1万套。
图源：乐有家研究中心
2月7日新政过后，即今年3月（2月受春节假期等影响），深圳楼市成交出现“小阳春”。据深圳市房地产中介协会统计，3月深圳二手房录得5196套，环比增长116.6％，同比增长5.1％，已升破5000套行业荣枯线标准。而据乐有家研究中心统计，3月新房市场预售成交量为2245套，环比上涨177％。
不过，乐有家研究中心监测数据显示，4月深圳市新房住宅预售5507套，环比下跌42％；预售面积46.5万平米，环比下跌47％。截止到4月30日，深圳市预售新房去化周期为24.9月，近3个月去化周期一直维持在24-25个月。
在二手房方面，深房中协官方小程序的数据显示，4月深圳二手房录得合同量（即大家常说的网签量）5094套，环比下跌2％。
同时，乐有家研究中心指出，虽然深圳4月全月的网签及过户量数据表现尚可，但乐有家门店二手成交及带看数据在4月末已经出现下滑态势。4月22日-4月28日深圳乐有家门店二手成交量出现下滑，跌幅超15％，二手看房量环比减少10％，政策边际效应衰减，再加上3月及4月上旬众多需求集中释放，4月底市场活跃度走弱。
对于此次政策带来的影响，李宇嘉预测，外围库存压力大，也希望外来人口能进来消化库存，即便需求增长，但在巨大的库存下，加上预期疲弱、加杠杆意愿不高，很难导致房价再次反弹。从效果来看，2021年7.15新政以后，到现在已经近3年，客观来讲积累了一部分购房需求。此次深圳新政是对政策的纠偏，能够释放一部分被干预政策限制的需求，包括多胎家庭到外围购置大户型住宅、企业给人才买房、满足非户籍人口、单身人群在深圳上车的愿望。
“不过，就在不久前，深圳松绑落户3年、社保3年的购房限制，但效果并不是明显，突出表现在新房（改善为主）继续在低量运行，反而是刚需为主导的二手房开始反弹，但主要也是前期积累的低价房源消化、业主降低挂牌价，以及一季度入学购房需求集中释放。从购买力来讲，外地人远逊于户籍人口，因此此次政策的效果不能高估。”李宇嘉说道。
此外，李宇嘉还指出，如果市场继续疲弱，后续还会有其他政策跟进，比如非户籍彻底退出限购，增值税免征期5年改2年等。关键还在需求端购买力的提升，这取决于收入、就业和消费等。
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