“睡城”已醒！ ——龙华民治红山上塘片区公共配套+商业楼盘测

观察深圳近五年的房地产市场，要说表现最亮眼的行政区，自然是龙华区莫属。从“福田后花园”到“城市副中心”再到“宇宙中心”，短短几年龙华已经成为万众瞩目的焦点。其中龙华区最核心的片区——民治，更是因为近两年飞涨的地块价格和不断进驻的名企商业而得到了迅猛发展。随着龙华拍地频繁以及地王诞生，民治不再是刚需能够觊觎的住宅区了，房价飙升对其来说已成为一种惯性。

上周末，网上行事业三部对龙华民治片区进行了专项踩盘。以下资料内容涵括龙华民治片区的红山、上塘和北站等部分板块的公共设施、在售预售以及旧改项目的测评，一己之见还望谅解。

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商业

龙华民治区域内大型休闲购物商业配套日渐完善升级，目前比较繁华的商业配套，分别有：星河COCOcity购物中心、书香门第上河坊、民治天虹、民治大润发、佐阾香颂购物中心、1866佐阾荟购物中心、万众城商品批发城、九方购物中心、民治沃尔玛等。上周我们实地测评的商业项目为红山板块的佐阾香颂购物中心、1866佐阾荟购物中心、九方购物中心。

11866佐阾荟购物中心

位于深圳龙华新区民治街道，项目商业建筑面积为4.5万平方米，总建建筑面积38万平方米，内含迪卡侬、华润万家、杨梅红艺术等知名品牌，是主要服务于1866绿景公馆的社区商业。

实景感受：外立面色调稳重大气，建筑风格奢华不失沉稳，是一处深具格调的风情商业中心。进驻商家数量多，并有知名品牌入驻，可满足中产阶级以上人群购物需求。同时购物中心外有休闲广场和公交站，方便住客日常生活。

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佐阾香颂购物中心

位于深圳龙华新区民治大道528号，是绿景香颂楼下的商业层，集超市购物于一体的商业中心。除华润万家、大地影院、优衣库龙华首店等主力店铺外，还有数十家餐饮品牌、儿童品牌和时尚品牌。

实景感受：作为佐阾购物中心的子项目，佐阾香颂承袭了绿景集团商业项目的高端调性。Logo显眼引人注目，外立面色调以褐色为主，稳重大气，建筑风格同样以格调为特色，整体布局成凹字形分布。但是由于周边配套较少，所以主广场与1866佐阾荟相比略显冷清。

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九方购物中心

九方购物中心位于深圳市龙华新区民治街道人民路与腾龙路交叉口，龙华九方定位“都市生活购物中心”，总面积10万平方米，总建筑面积7.2万㎡，整个购物中心共分四层包括地下一层及地上三层。购物中心紧邻地铁4号线红山站，离深圳北高铁站仅相隔一站地铁。整体项目定位为中高端，是集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的一站式现代时尚生活体验中心。

实景体验：距离红山地铁站非常近，往来客流量大。进驻商家多为中高端品牌，种类齐全，数量多，十分便利。后方即是中航天逸，可提供稳定客群。不仅如此，城投·七里香榭、莱蒙·水榭春天、星河智荟、龙光玖钻、华业玫瑰四季等诸多住宅商业项目也环绕四周，街心公园亦环绕四周，环境十分宜人。

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学校

目前民治片区有公办学校9所，民办学校4所。除已有的9所公立学校以外，还有5所规划在建的学校。建成后，对片区的教育资源的补充，有比较大的提升作用。上周我们实地测评的商业项目为红山板块的民治中学和民顺小学。

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民治中学

民治中学是龙华新区政府管辖的一所全日制公办初级中学，位于民治街道梅龙路西侧的日出印象住宅小区旁。学校占地面积27500多平方米，目前建筑面积11232.95㎡。学校于2006年5月开始筹办，9月正式开学，首批七年级招收了6个班。

实景体验：民治中学规模较大，学校配套设施比较新。周围住宅小区和公共配套较多，如德逸公园、金地梅陇镇、幸福枫景、日出印象、1866绿景公馆等，多为高端住宅项目，民顺小学紧邻其旁。

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民顺小学

民顺小学位于深圳龙华新区民治民顺路与天湖路交汇处，比邻民治中学，占地3.2万平方米，建设面积25360平方米。

实景体验：民顺小学位处民治中学旁边，外立面整体风格木质温润，十分安静。附近的住宅小区和公共配套有德逸公园、幸福枫景、民治中学、日出印象等。

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公园

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民治公园

民治公园位于深圳市龙华新区阳光路民治办事处大楼对面，位置较为偏僻。公园规模较小，环境较旧，距离最近的公交站东泉新村也需要步行十的距离。旁边有民治办事处和民治幼儿园，以及百易广场。

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德逸公园

德逸公园位于深圳龙华新区民治街道的德逸路,是开放式的公园，有三个门:南门、东门和西门，风格都是青砖砌墙的复古风。由于是新建，所以公园的基础设施和草木都比较新。交通方便，四周有住宅小区和学校环绕。周围最近的学校和小区有：日出印象、幸福枫景、金地梅陇镇、1866绿景公馆、民治中学、民顺小学。

在售预售项目

一  红山片区★

绿景公馆1866

项目介绍：

绿景公馆1866项目位于深圳市龙华新区梅龙路与民安路交汇处，项目占地面积77795.31平方米，总建筑面积228025平方米。项目定位为龙华新城区标志性高尚住宅区，力求空间舒适、品质高端和产品创新，建成后，将成为该区域高档住宅标杆。项目以城市特征为背景，突出舒适、高档、Art-Deco、品质等主题，将建设成为空间自成体系、内部园林景致、户型富有创意、外立面风格鲜明，有强烈差异化优势的标志性居住小区。

项目进展：

1866绿景公馆已售罄。

项目备案信息：

2012年开盘，2014年入伙，开盘售价为2.3-2.8万每平米，目前售价约6.5万每平米。

项目产品点评：

位置：

项目位于龙华新区龙华拓展区梅龙路与民兴路交汇处。绿景公馆1866项目位于深圳市宝安区龙华拓展区，梅陇路西侧，是龙华区标志性高尚小区。

配套：绿景公馆1866项目处于龙华新城的最核心区域，项目自身配有幼儿园1个、居委会1个、社区门诊1个，同时配有1866佐阾荟购物中心。

户型：两房一厅63㎡、三房两厅89㎡、四房两厅125㎡、五房两厅136㎡。由于是已售罄项目，所以不方便进入查看户型。

优势：周边生活设施成熟、周边学校林立，学位房，区域标杆高端住宅。自带有1866佐阾荟商业购物中心，适合品质生活。小区大门处即为四季春城公交车站，交通较为便利。民治中学和民顺小学也在距离项目步行十的位置，学校配套齐全，规格较高。

劣势：项目位于梅陇路上，车辆声音嘈杂，底层受影响。 

★★

莱蒙水榭春天

项目介绍：

CBD中央居住区首席大盘——莱蒙•水榭春天总占地面积约16.7万平米，总建筑面积约56万平米。目前莱蒙水榭春天的是五期，住宅总建筑面积140080平米，总套数1413户。

项目进展：

莱蒙水榭春天2012年开盘，现已售罄。

项目备案数据：

2014年水榭春天5期开盘均价为3.1万每平米，2106年二手房成交均价为7万每平米。

项目产品点评（位置+配套+户型+优劣势）

位置：

莱蒙•水榭春天位居龙华新区人民南路旁，水榭春天先行启动的一期地块占地8.5万平米，建面29万平米，容积率3.44，总户数约2500户，定位为城市中高端物业。

配套：

高铁深圳北站、地铁红山站、快速干道福龙路等三维立体交通汇聚于此，15CBD生活圈，25融合深港，3南中国城际生活，8畅达；周边生活配套醇熟，幼儿园、小学、中学一站式教育一应俱全；项目拥有总体量超18万平米纯正的亲地式园林，享受移步异景的公园生活。

户型：

二房一厅75㎡、三房两厅95㎡、四房两厅255㎡、五房两厅363㎡。由于是已售罄的项目所以并未入内查看户型。

优势：高端项目，生活配套成熟，自带有商业和学校，距离九方购物中心和红山站也很近，交通便利，居住范围浓郁。

劣势：项目打造的高端项目，户型上选择性较小，大户型居多。

★★

城投·七里香榭

项目概况：

城投·七里香榭，位于二线拓展区的繁华地段，日出印象花园南侧，建面近10万平方米，容积率1.8。项目与规划中的地铁四号线近在咫尺，福龙路、梅龙路、南坪快线、新区大道建设中。

项目进展：

已售，2006年12月30日开盘，2006年12月29日销售报价为均价8300.00元/平方米。主要户型面积70，89，110，目前（2017.01）均价5.2-5.5万。

区域篇：

交通概况：距离最近的地铁站为四号线红山站，但步行需20左右，距离较远。距离城投·七里香榭较近的公交站有：梅龙路公交站、锦绣江南、民治中学南、金地梅陇镇。

教育配套：幼儿园：银泉双语幼儿园、小精英幼儿园、幸福风景幼儿园；小学：上芬小学、民顺小学、民治二小；中学：新华中学、龙华中学、民治中学。

商业配套：华润万家、九方购物中心、永安南城百货、建安百货

产品概况：

楼栋总数：8栋

总 户 数：952

户物业类型：住宅

容 积 率：1.86

绿 化 率：45%

入住时间：2007年7月30日

物业类型：住宅

装修情况：毛坯

建筑类别：板塔结合、小高层

项目由澳大利亚泊涛设计，产品规划设计超前，户型方正。 6米挑高露台、入户花园、户户（备置）大面积景观凸窗、南北通透、超高使用率、首层单位5.4米层高、顶层4.8米空间，视野更高远、更多实用空间。

小区园林环境不错，人车分流，不用担心小孩的安全问题。优势是能享受红山片区配套，缺点就是离地铁站比较远。

★★

幸福枫景花园

项目概况：

幸福枫景位于梅龙路与布龙路交界处，小高层楼盘，占地比较小，2008年入伙的。由3栋9-11层（1栋11层，2栋A座9层，2栋B座11层）的小高层组成，以两房70-80平方米、三房80-110平方米为主，少量四房和复式。小区北面还有个德逸公园，楼盘整体便利性比较好。主要户型面积78，89，128，目前（2017.01）均价4.8-5.5万。

项目进展：

幸福枫景花园于2008年3月15日开盘，推出355套住宅房源，开盘均价9600元/平方米，当天成交102套。幸福枫景花园2009年11月18日已全部售罄，均价9600元/平方米。

区域篇：

一、交通概况

1、地铁

幸福枫景到地铁红山站的距离是1.3公里。普通人步行速度4-7公里每，快的可以达到10公里每，所以1.3公里一般需要10-20，快一点可能只要7-8。一般而言这个距离不是舒适的地铁范围，只能说可以接受。

2、公交

幸福枫景花园位于宝安区龙华梅龙路与布龙路交汇处，乘坐302、K302、390、801、658路公车到金地梅陇镇站台或锦绣江南站台下车可达。

二、教育配套

民治中学和民顺小学就在小区旁边，上学很近比较方便。小区里面还有个幸福枫景幼儿园，读书氛围浓厚，可以一站式解决小孩教育问题。

幼儿园：幸福枫景花园幼儿园

中小学：民治中学

三、商业配套

商场：人人乐、天虹商场、万盛百货

四、公园、医疗等配套

医院：恒生龙济医院、深圳市人民医院龙华分院、龙华人民医院

邮局：中国邮政龙华分局

银行：中国银行、上海浦东发展银行、农业银行、工商银行

其他：廷苑酒店、龙泉酒店、金鹏酒店、维也纳酒店、肯德基

小区内部配套：小区附带幼儿园、社康中心、居委会、游泳池 。

五、产品点评

产权描述：70年产权

建筑类别：塔楼 小高层

建筑面积：56399平方米占地面积：21743平方米

当期户数：413户总

户 数：413户

绿 化 率：35%

容 积 率：2.06

枫景花园由深圳市鹏宝东物业发展有限公司于2006年开发建设，位于深圳市龙华新区民治街道梅陇路337号，占地面积21743.87平方米，建筑面积56399.07平方米。小区共3栋，1栋分3单元11层，2栋A座分3单元9层，2栋B座分3单元11层。 

小区属于精致型小高层社区，有小花园，游泳池、儿童游乐设施等供休闲，紧邻民治中学和规划中的小学，小区有太阳能集中供热水，一梯四户，以两房、三房为主，属于规划中的龙华新城核心居住区，周边有人人乐，华润万家等，还规划有沃尔玛水榭春天店生活配套等，未来整个片区会有很大的发展潜力。缺点是靠梅龙路的单位有车流噪音。

★★

华业玫瑰四季

项目概况：

华业玫瑰四季位于深圳市龙华新区龙华新区腾龙路与中梅路交汇处，项目占地面积14797.31平方米，总建筑面积79378.96平方米，容积率4.0，绿化率30%。项目分一期和二期开发，2011年才拿的地，现在一期已经入住了，小区占地不规整，呈三角形结构，而且一期和二期还不共用花园，园林绿化少，容积率比较高。楼盘的优势是能享受区域的生活配套，价格相比红山高档楼盘要稍微低一些。目前二期还在建设当中，会有一些声音和灰尘的污染。主要户型面积45，68，78，105，125，均价5.5-6万。

区域篇

交通概况：项目步行大约5就是地铁4号线（红山站）、地铁6号线（在建中），5站约15进入深圳中心区范围，1站即达北站与5号线交汇，宝安、罗湖中心区。

教育配套：项目自带阳光花华业玫瑰幼儿园；水榭春天幼儿园，距离项目500多米。小学：民顺小学，距离项目有1.1km。；初中：民治中学，项目距离民治中学4.4km。

商业配套：九方购物中心、水榭沃尔玛商圈、绿景商圈、深圳北站商圈等商业圈；驱车5星河cococity、梅林上河坊商圈。

医疗配套：片区规划建设两所市属三甲公立医院（新华医院和市第二儿童医院），目前最近的医院是人民医院，有1.1km。附近也有深圳龙安医院，建安医院，应该为私人开的小型医院。

文化艺术配套：未来项目附近有红山6979这一深圳体验感、文化感的潮流中心

项目进展：华业玫瑰四季Ⅱ期红山片区一个在售楼盘，华业玫瑰四季Ⅱ期在售44-110平带装修1-3房，具体为44平1房、49/73/77平2房、以及89平3房2厅1卫、96/110平3房2厅2卫，均价59000-66000元/平，整体均价62000元/平，预计2018年7月底交楼。

项目销售节点：目前在售，只剩下100多套未售，大部分为小户型。

项目产品点评：户型方面由于样板房未完工所以并没有看到，项目的地理位置相对优越，距离红山站比较近，周围的商业体也较多，九方购物中心、龙光·玖钻和红山6979等商业体皆在临近，对于住户来说生活便利。但是由于临近路边，可能噪音问题比较大。

★★

金地梅陇镇

项目概况：

金地梅陇镇项目位于龙华二线拓展区东北侧，北临布龙路与锦绣江南相望，西靠梅龙路南接世纪春城。金地梅陇镇占地13.6万㎡，容积率3.08，可销售总建筑面积约42万㎡（其中住宅40.7万㎡，商业配套1.2万㎡）。小区由11-18层的小高层和24-33层的高层建筑组成的，共4000多个单位，是一个配套齐全的大型生活社区。其中项目一期占地约5万㎡，建筑面积近15万㎡，由7栋11－24层的小高层、高层组成，共有1200多套单位，建有约5000多平方米的高档次的商业（项目总商业配套约1.2万㎡），3200 ㎡的幼儿园等配套。

区域篇

交通概况：

公交路线：距地铁4号线红山站走路15左右 ，距地铁5号线民治站走路18左右，地铁较不方便。

商业配套：建有约5000多平方米的高档次的商业（项目总商业配套约1.2万㎡），3200 ㎡的幼儿园等配套，临近1866佐阾荟购物中心。

项目产品点评：项目位于世纪春城的北面，一共有19栋大连排组成，全是高层的板楼，楼盘外立面都是彩虹条纹装饰，看起来显得更密了。裙楼有部分小商业，人气比较旺。

项目能够享受红山片区的商业配套，德逸公园也在小区西面，过一条梅龙路就可以到，也是运动休闲的好去处。缺点是小区容积率比较高，人群居住密度比较大。

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测评总结：

东面紧挨坂田，西面靠近西丽，北面是龙华老城区，南面是梅林关，作为仅与福田只有一山之隔的片区，龙华民治曾经也被叫做“睡城”。然而根据我们这次踩盘的实景测评，切实感受到“睡城”不再沉睡。受到以深圳北站为核心的轨道交通优势影响，龙华线和环中线十字型交叉形成了片区较高的道路交汇处通达性。得益于这一点，沿着地铁线我们看到了许多新楼盘，档次都比较高。不仅如此，片区内部分老旧厂房也加入了旧改行列，城区面貌相对较新。可以想象，以后这一片区将会爆发更大的潜力，特别是随着红山区域诸多文体、商业体配套的进驻，龙华民治日后发展为深圳的“曼哈顿”也是指日可待。