广东省这个城市也跟进最严土地政策了！部分楼盘买房后10年不能卖！下一个会是谁？

来源：澎湃新闻、米筐投资

珠海市国土资源局官网显示，珠国土储2017-16、珠国土储2017-26、珠国土储2017-30三幅居住用地在限定购买人群的情况下规定购买住房10年内不得转让。

继河北省保定市出台最严限售措施后，广东省珠海市也在尝试“10年限售”的土拍模式。

据澎湃新闻统计，截至5月24日，珠海市国土资源局共挂牌出让15幅地块，其中3幅住宅地块给出“10年限售”的规定。

据珠海市国土资源局官网显示，珠国土储2017-16、珠国土储2017-26、珠国土储2017-30三幅居住用地在限定购买人群的情况下规定购买住房10年内不得转让。

5月2日，珠海挂牌出让两幅住宅地块。具体而言，珠国土储2017-16号地块的面积为25999.98平方米，楼面起始价为2800元/平方米，限价为5000元/平方米。

同日，另外一幅为珠国土储2017-26号地块也挂牌出让，地块面积49999.96平方米，该地块同样也采用限价的方式出让。按照出让地块的公告，该地块起始价3500元/平方米，限价为5000元/平方米。

到了5月17日，位于洪湾港片区环港东路西侧、港平路北侧的珠国土储2017-30号地块挂牌出让模式与上述两幅住宅地块相似。该地块宗地面积53718.64平方米，楼面起始价为5000元/平方米，限价为7000元/平方米。

按照地块的出让公告，上述三幅住宅地块均用于企业员工生活配套项目建设，项目所建住宅仅限销售给竞得人及其实际投资人在本地的关联企业员工或珠海高栏港经济区辖区范围内注册的工业企业员工。值得一提的是，公告要求员工所取得住宅自核发《不动产权证》之日起10年后方可转让。

除了住宅地块，商业地块亦要求严苛。

澎湃新闻在珠海市国土资源局官网发现，多幅出让的商业用地也在出让要求中给出诸多限制，包括要求竞得企业自持10年内不得抵押、转让及销售。

举例而言，位于保税区南湾大道南侧、宝利路西侧的国土储2017-23号地块的规划用途为商务、商业，该地块出让概况显示，宗地面积20000平方米，起始楼面价为1720元/平方米。

虽然为商业用途，该地块不仅规定了限售年限，同时对地块项目的税收贡献等也有要求，一旦考核不达标还需每年向珠海保税区管委会支付上百万元的违约金。

国土储2017-23号地块出让备注中显示，上述地块竞得人承诺用地项目不少于计容建筑面积的30%（即15000平方米）的地上建筑物，并且自项目竣工验收之日起10年内不得抵押、转让及销售。

除了10年限售的要求，上述地块要求项目投资强度不低于6750元人民币/平方米，产出强度不少于2700元人民币/平方米/年，税收贡献强度（不含关税及海关代征增值税）不少于300元人民币/平方米/年。

以上面积均按计容建筑面积计算，投资强度、产出强度、税收贡献自《国有建设用地使用权出让合同》约定的项目竣工之日起12个月内进行年度考核，考核期为5年。

一旦考核期内有任何一项未达上述要求，竞得人须每年向珠海保税区管委会缴纳违约金人民币258万元。

与之类似的还有国土储2017-29号地块，上述地块商务功能建筑面积不少于23331.49平方米，该地块要求自项目竣工验收之日起十五年内不得抵押、转让及销售。

除上述23331.49平方米外，不少于4666.3平方米仅限于销售给竞得人关联企业或符合珠海保税区产业发展方向的企业。

按照要求，上述地块项目投资强度不低于8000元人民币/平方米，产出强度不少于4800元人民币/平方米/年，税收贡献强度（不含关税、进口环节增值税和消费税）不少于1500元人民币/平方米/年，以上面积均按计容积率建筑面积计算。

一旦在5年的考核期内有任何一项未达到上述约定的，竞得人须每年向珠海保税区管委会支付违约金452万元。

延伸阅读：

限售10年！保定出台最狠限购！真相没那么可怕！

作者：三万

2017年5月份，保定分两批次挂牌30宗土地，其中15宗商服、14宗住宅、1宗科研教育用地。值得注意的是，2017-30号土地备受业内关注。

本是一庄普通的土地拍卖，为何引起外界如此大关注？

这个位置很重要么？我们在保定市地图里看一下。2017-30号土地用途为居住，不同于其他住宅宗地，该地块为 “净地”，位于西二环西、七一路南位置附近。因保定体育新城、竞秀区教育城等配套设施的发展建设，该地块可以称之为热门。

▼30号地大致位置

据目前透漏出的消息，保定公共资源交易中心针对2017-30号宗地，专门出具“国有建设用地使用权出让须知”，并对竞拍规则做出严格约束。

在该“出让须知”中看到，有两大亮点。

个，竞得土地的竞买人需告知购房人，在取得不动产权证之日起10年内不得买卖；

第二个，此次竞拍使用“双限双竞”方法。土地限价1100万元/亩；房屋销售限价13000元/平方米；竞得人竞得土地后，在其建设完工后，不得自持自己开发的房产，应全部进行市场销售等条款。

“双限双竞”竞拍，是指同时限定土地价、房屋销售平均价，先竞土地价，未超土地限价则价高者得；超出，以土地价为基础，以房屋销售平均价为基准，向下竞房屋销售平均价，价低者得。

事实上“双限双竞”早在2006年6月起草的“国六条”里就有提及。由ZF在土地拍卖时控制开发商利润，打击囤地、捂盘，使之最短时间内上市销售。只是在落实上一直很缓慢。

其的目的是为了满足中等收入阶层的住房需求，往往会对购房对象进行详细的限制。土地开发中会要求配建类似于保障房、经适房、公租房。

在2011年，广州就荔湾区高尔夫球场AF030448地块首试“双限双竞”。保利地产最终以7.885亿元拿下广州首块“双限双竞”宅地荔湾高尔夫球场地块，楼面价每平4407元，买地同时配建3000套公租房。

那么6年过去了，基于荔湾区高尔夫球场而建的保利塞纳维拉的房价是多少呢？下面是从安居客上查的数据，通常数据会比真实价格偏低，真实价格应该在大概2.5-3万的区间。

2016年年底，深圳也首次采用“双限双竞”方式出让三宗地。深圳市规划和国土资源委员会以挂牌方式公开出让A808-0020、G16506-0144、G11314-0092三宗地的使用权。最终东莞中骏和碧桂园各拿下一块，最后一块因法律问题中止拍卖。

尽管“10年禁止买卖”“史上最严政策”词汇非常惹眼。但米筐认为，这件事，需要冷静看待，不能过分解读。

1、这个文件，只针对2017-30号土地。仅是30宗拍卖土地的1宗，并不是保定市出台的针对所有商品房的政策。占比非常小。

2、伴随土地“双竞双限”，通常会伴随针对购房者的限制，那么该土地上开发的部分房产，就会成为保障房、经适房，甚至公租房。

3、其他城市的过往经验和国家政策，“双限双竞”的土地要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。该土地拍卖是落实保定市2017年加大保障性住房供给，改善民生的一项举措。

4、取得不动产证后10年内不得买卖，之前经适房的普遍政策是5年内不得买卖，保定此次延长到十年，无疑是为了打击保障住房的投机，而不是针对所有商品房。

5、早在2016年12月保定市经济工作会议上，保定已经提出探索实行该方案。是坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的尝试。目前看是不让炒保障性住房。

6、我们从2016年12月保定市经济会议中强调的“既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”来看，如果简单认为保定此次一宗土拍是为了打击房价，甚至房价下跌，无疑是非常浅显的，“防止大起大落”，也说了防止“大落”的。

保定市在不具有风向标作用，此次一宗土拍，更不具有代表性。限售时间10年看起来很长，但是其未来保障房的属性，早就决定了它不能像其他商品房一样自由交易的命运。这件事，对于我们大部分人来讲，影响微乎其微。

时刻保持冷静，不要人云亦云，是我们在做判断时的首要因素。更别说占我们生活大头的房子。请理性点，保定这事，真的没那么大。

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