信荣说｜重磅：深圳中院借名买房裁判规则

规则无规则，借名需谨慎

◎原创撰稿丨信荣房地产律师团队律师 易玉成、张茂荣

◎稿件转载自公众号：信荣律师团队 

在诱惑面前，法律跟道德一文不值，就像有人说得那样：“有时候我们没有背叛，不是因为道德高尚，而是因为诱惑的筹码不够大。”——题记。

受楼市限购、限贷政策影响，近年来许多人选择借名投资房产，然房价不断攀高，挑战着人们的道德底线，因借名买房屋导致的纠纷也越来越多。

借名买房协议是否有效？实际出资人可不可以要求确认所有权？没有借名协议的如何认定？要求借名人办理过户手续是否需要具备购房资格？……

就上述问题，笔者搜集了深圳市中级人民法院近年来的十个案例，并予以对比分析，归纳总结，希望读者看过后会有所收获。

案例1：张晓琪诉高原所有权确认纠纷

【裁判日期】

2016年11月16日

【裁判文号】

（2015）深中法房再字第134号

【裁判要旨】

即便出资人与登记人之间存在借名买房事实，依物权法规定，物权登记公示产生公信力，出资人无证据证明房屋的登记事项存在错误，请求确认房屋所有权的，法院不予支持。

【基本案情】

涉案房屋由高原2012年11月21日通过公积金贷款方式购买，收楼后一直由张晓琪居住使用并承担相关费用。张晓琪诉至法院请求确认涉案房屋归其所有，并提供了手写没有双方签名的《委托购房协议书》，以证明与高原之间存在借名买房关系，同时提供了相关支付购房款凭证，起诉时张晓琪为非深圳户籍，在深圳市已购买了一套住房，没有购房资格。

【法院观点】 

福田法院一审认为：没有有效证据证明双方达成了借名买房协议，退一步讲，即使存在口头的借名买房协议，也因规避现行的房屋限购政策而无效，且张晓琪名下有一套房屋，主张的借名买房行为不仅因损害社会公共利益而无效，因限购政策存存在不能过户的履行障碍；至于张晓琪是否为涉案房屋支付了首期款、按揭款、物业管理费等费用，属于张晓琪、高原之间的债权债务关系，与本案所有权确认之物权法律关系属于不同性质的法律关系，张晓琪应另循法律途径解决。判决驳回张晓琪的诉讼请求。 

深圳中院二审认为：即便双方存在委托购房协议，因张晓琪不具备购房资格，亦不能通过上述合同的履行而登记成为涉案房屋的所有权人。张晓琪请求确认涉案房屋产权归其所有的诉讼请求于法无据，予以驳回。

深圳中院再审认为：再审过程中，高原本人承认没有签名的《委托购房协议书》是其亲笔书写，可认定双方之间存在事实上的借名买房合同关系，张晓琪提交了在深圳可购1套住房的购房资格证明，虽然具备了购房资格，但依《物权法》规定，物权以登记发生法律效力，无证据证明涉案房屋登记于高原名下存在错误，故张晓琪请求确认涉案房屋的所有权本院依法不予支持。关于张晓琪与高原之间因借名买房合同关系而引起的涉案房屋应如何处理的问题，不宜在本案确权纠纷中予以处理，由当事人可另循法律途径解决。

案例2：何建航诉蔡小玲、杨益春房屋买卖合同纠纷

【裁判日期】

2016年3月1日

【裁判文号】

(2015)深中法房终字第2387号

【裁判要旨】

没有借名协议，无法查明借名买方关系，登记人已出售房屋，出资人要求返还购房款并赔偿差价的不予支持。

【基本案情】

涉案房屋由蔡小玲2009年11月通过按揭方式购买，购房期间何建航向其转账63万元余元；2014年11月蔡小玲将房屋出售，自称实收210万，何建航起诉要求蔡小玲返还购房款并赔偿出售差价40万元。

【法院观点】 

福田法院一审认为：何建航关于涉案房屋系其借蔡小玲之名购买，蔡小玲擅自处分违反了双方约定，侵害了其权益的诉讼主张证据不足，不予支持，至于双方在购买涉案房屋和偿还按揭期间所发生的付款关系，双方应另循法律途径解决。

深圳中院二审认为：何建航所提供证据不足以证明其为涉案房产的实际出资人，其主张欠缺事实依据，本院不予支持，维持一审判决。 

案例3：陈德英诉魏纯（母女关系）所有权确认纠纷

【裁判日期】

2016年12月23日

【裁判文号】

（2016）粤03民终5532号

【裁判要旨】

母女之间虽然没有借名买房协议，但母亲支付全部购房款并承担月供，符合借名买房特点，法院综合考虑，请求确认所有权不予支持，请求变更登记予以支持。

【基本案情】

魏纯为陈德英生女，2007年7月4日，陈德英与魏纯共同作为买方，以成交价102万元购买涉案房屋，登记权利人分别为陈德英（50%）、魏纯（50%），陈德英支付了购房首期款并每月向银行偿还贷款。陈德英提起本诉要求确认涉案房屋全部产权归其一人所有，将魏纯名下50%产权过户至自己名下，魏纯辩称50%产权系陈德英赠与自己，赠与行为合法有效。

【法院观点】 

宝安法院一审认为：陈德英一人支付首期房款、一人偿还银行按揭贷款，不足以证明房屋归陈德英一人所有。陈德英缺乏相反证据推翻产权证书的记载，缺乏证据证明证书记载错误，对其诉讼请求不予支持。 

深圳中院二审认为：双方为母女关系，确实存在赠与的可能，同时购房款由陈德英一人支付，涉案房屋也一直由陈德英使用，上述行为也符合借名买房的特点，即魏纯只是涉案房屋名义上的购房人，实际购房人为陈德英，陈德英购买房屋并将50%产权登记在魏纯名下，不排除陈德英因较早离婚对女儿魏纯关爱较少而借此作出某种弥补，但按常理，出于长远着想，父母为子女购房一般是希望给子女一个稳定的生活保障，再从涉案房屋双方各占50%的行为分析，可见陈德英的经济不足以将全部房屋赠送给女儿魏纯，该房屋对于陈德英来说也是一种生活保障，如果任由女儿分割出售，对于陈德英和魏纯来说均将失去一份生活保障，也可以反证陈德英本意应该并不是在购房时就将房屋赠送给魏纯，而是留在将来某个合适的时候赠送给女儿。出于亲情考虑，不希望母女双方因房屋而变成陌路人，本院认为将涉案房屋登记为魏纯占50%所有权的行为认定为借名买房更有利于双方亲情的延续，我国物权法已经确立了物权登记主义制度，为发挥物权登记的公示作用，避免发生权利冲突，法院不宜直接判决确权，实际权利人应当通过物权转移登记的方式取得物权，陈德英要求变更登记的请求本院予以支持。希望陈德英仅仅依据本判决阻止女儿魏纯分割房屋，维持现状体现其母爱的本意，百善孝为先，也希望魏纯理解和明白母亲。二审判决魏纯应在本判决生效后一个月内将涉案房屋50%产权变更登记至陈德英名下。

案例4：王某平诉王丙（父子关系）所有权确认纠纷

【裁判日期】

2017年3月21日

【裁判文号】

（2017）粤03民终2712号

【裁判要旨】

父子之间没有借名买房协议，即便父亲支付全部购房款承担月供，即便双方都不主张赠与，亦不能排除赠与可能，借名买房关系不成立，父亲要求确认房屋归其一人所有不予支持。

【基本案情】

王某平与王丙系亲父子关系，涉案房屋2003年6月登记在两人名下，各50%产权，所有购房款及月供款均由父亲支付，房屋亦由父亲装修并一直居住使用至今，父母离婚后，儿子虽母亲生活，2016年10月父亲起诉要求将儿子名下50%产权判归其所有，儿子主张购房款系其支付，是实际所有权人，不同意将50%产权变更给父亲。

【法院观点】 

南山法院一审认为：父亲未能提供证据证明双方存在借名买房的协议或约定，虽然递交了支付购房款项证据，但不排除双方之间就涉案房屋可能存在赠与合同关系或其他合同关系，故对于父亲的诉求不予支持。

深圳中院二审认为：双方为父子关系，存在紧密的亲属关系，在没有书面代持协议的情况下，无法排除双方之间存在赠与的可能，驳回父亲上诉，维持一审判决。

案例5：莫雪芬诉谢妮（婆媳关系）所有权确认纠纷

【裁判日期】

2016年05月19

【裁判文号】

（2016）粤03民终3645号

【裁判要旨】

即便出资人可证明支付了全部购房款，并实际占有使用房屋，如不能证明与登记人就借名买房事宜达成合意，也不能认定双方之间存在借名买房关系，出资人就购买房屋的出资可另循法律途径解决。

【基本案情】

谢妮是莫雪芬儿媳，涉案房屋购于2010年3月，登记于谢妮一人名下，收楼后，莫雪芬对涉案房屋进行了装修，并从2011年3月份开始对外出租收取租金，缴纳房屋的管理费，并每月均向谢妮还款账户转账支付一定金额，用于偿还每月的贷款，2014年10月10日，谢妮与莫雪芬儿子离婚，莫雪芬起诉要求确认房屋归其所有，过户到自己名下，谢妮辩称是合法赠与，不同意归还产权。

【法院观点】 

福田法院一审认为：虽然莫雪芬支付了涉案房屋的首付款和按揭贷款，并一直占有使用并，但谢妮在购买涉案房屋时，与莫雪芬系婆媳关系，当时深圳市并未颁布房屋限购政策，且双方亦未达成代为持有的合意。从常理上来说，父母出资为子女购买房屋的情形时有发生。莫雪芬作为谢妮的婆婆，购买涉案房屋赠送给谢妮，并办理了房屋所有权证，财产权利已发生转移，莫雪芬不得主张撤回该赠与行为。莫雪芬请求确认涉案房屋归其所有的的诉请不能成立，法院不予支持。

深圳中院经二审认为：本案中，莫雪芬并未能提交充分证据证实在购买涉案房屋时谢妮已同意涉案房屋的产权全部归莫雪芬享有、且只是借用谢妮名义进行产权登记，而谢妮也否认借名买房关系的存在，加之双方共同签订《房地产买卖预约居间合同》后莫雪芬将涉案房屋登记在谢妮名下等事实更无法印证涉案房屋产权归属于莫雪芬，因此，莫雪芬主张双方系借名买房关系并据此要求确认涉案房屋归其所有，依据不足，法院对此不予支持。现有证据亦无法证实莫雪芬具有将房屋赠与谢妮的意思，原审法院以双方存在赠与关系为由驳回莫雪芬的诉请，属于裁判理由不当，本院予以纠正。至于莫雪芬无法取得房屋产权、其为涉案房屋所支付的购房款属于双方另外的债权债务关系，应另循法律途径予以解决。

案例6：石振权诉李明姝（情侣关系）所有权确认纠纷 

【裁判日期】

2016年3月22日

【裁判文号】

（2016）粤03民终1649号

【裁判要旨】

情侣之间存在频繁经济往来，一方无法证明付款为购房款支出，另一方名义购买后，

即便一直居住使用并支付相关费用，亦不能证明存在借名买房关系存在，要求确认房屋所有权归其所有的不予支持。

【基本案情】

双方系男女朋友关系，涉案房屋由李明姝2011年6月17日与开发商签订，签约前三年石振权向李明姝多次转账108万元，房屋自2012年6月至今一直由石振权居住使用，石振权起诉要求确认95%份额（价值633万）归自己所有，李明姝辩称属于其个人财产。

【法院观点】 

南山法院一审认为：石振权、李明姝双方存在长期经济往来，石振权一直居住于涉案房屋，但其递交的转账凭证和物业费单据均不能对抗物权登记效力，在缺乏充分证据证据登记错误的情况下，应当认定权属登记，即李明姝持100%产权，双方经济纠纷，另循法律途径解决。

深圳中院二审认为：根据物权法规定，涉案房产登记在李明姝名下，应属李明姝财产，除非石振权举证证明登记部门登记错误或者双方之间存在借名买房、房产实际所有权人为石振权，本案石振权举证仅能证明与李明姝之间存在经济往来或债权债务，尚不能达到证明双方之间存在借名买房事实，驳回上诉，维持原判。

案例7：李文虎诉蔡成光所有权确认纠纷

【裁判日期】

2015年10月10日

【裁判文号】

（2015）深中法房终字第1431号

【裁判要旨】

出资人支付了全部购房款、家私款、为购买房屋支出了各项费用，且涉案房屋一直由出资人占有使用，登记人不能做出合理解释，虽然双方未签订书面借名买房协议，但可认定出资人是涉案房屋的实际购房人，登记人有义务协助将涉案房屋登记至出资人名下，但不宜直接确认所有权。

【基本案情】

1985年10月14日，蔡成光以港币1.25万元购买涉案房屋，并取得涉案房屋产权证，1987年6月30日李文虎于将户口从上海迁至涉案房屋内并一直居住至今。居住期间涉案房屋的物业管理费等费用由李文虎支付。李文虎主张其支付了全部购房款并请求确认涉案房屋归其所有，蔡成光协助办理过户手续。

【法院观点】

罗湖法院一审认为：虽然李文虎支付了购房资金并持有交易合同和票据等原始资料原件、且在涉案房屋中居住时间长达近三十年之久，但并未提供充分的证据证明与蔡成光存在借名买房之约定，李文虎提供的证据不足以反驳蔡成光作为涉案房屋买受人及产权登记权利人的证明力，主张涉案房屋归其所有，证据不足，法院不予采纳，就购房款问题可另循法律途径解决。

深圳中院二审认为，李文虎虽未与蔡成光签订书面借名买房协议，但其支付了购房款、相关交易费用、持有交易文件及所有使用房屋的凭证，涉案房屋在购买后一直由李文虎使用、，蔡成光对此未作出合理解释，李文虎为买房向蔡成光支付了好处费7000元，综合以上情况，可以认定李文虎是涉案房屋的实际购房人。鉴于物权登记制度和公示作用，为避免权利冲突，驳回蔡成光确权请求，支持涉案房屋从蔡成光名下转移登记至李文虎名下。 

案例8：于群、李欢诉李黎所有权确认纠纷

【裁判日期】

2015年3月17日

【裁判文号】

（2015）深中法房终字第374号

【裁判要旨】

实际出资人虽然没有签署借名协议，但有足够证明证明借名买房关系存在的，可以直接确认房屋属于出资人所有，有权直接赎楼，要求登记人办理过户手续。

【基本案情】

涉案房屋购买于2011年4月12日，登记权利人为李黎，二手房买卖合同最初由李欢与业主签订，及必要费用支付承诺书亦由李欢出具给中介，购房定金、首期款均由李欢支付，过户时买方主体变更为李黎，过户费用由于群支付，房屋燃气电费申请表中预留电话均为李欢电话。于群、李欢起诉要求确认房屋归其所有，李黎办理协助办理过户手续。

【法院观点】 

福田法院一审认为：李欢先是以自己名义签约购买，并支付定金、首期款、等款项，过户和申请贷款时借用了李黎名义，但房屋由于群、李欢实际控制使用，月供款均由于群、李欢支付，中介人员对交易过程所做陈述与于群、李欢一致，能够证明于群、李欢借李黎名义购房的事实，判决确认涉案房屋归于群、李欢所有，于群、李欢可以自己名义向房屋贷款银行还清借款，银行在还清借款后注销抵押登记，李黎在注销抵押登记后将房屋过户到于群、李欢名下。

深圳中院二审认为：于群、李欢递交的证据已经形成证据链，足以证明其关于借李黎名义购买涉案房屋，双方存在借名买房的主张，且具有购房资格，一审判决认定事实正确，予以维持。

案例9：杨滨诉黄颂情所有权确认纠纷

【裁判日期】

2014年8月12日

【裁判文号】

（2014）深中法房终字第1031号

【裁判要旨】

借名买房发生在限购令之前的，诉讼不受限购令影响，出资人有权要求法院确认所有权，登记人应当办理过户手续。

【基本案情】

涉案房屋于2007年11月由黄颂情与开发商签约购买，成交价279万，房屋交付后，由杨滨一直居住使用，物业费、电费均通过杨滨账户支付，亦由杨滨装修，杨滨递交了购房认购书、定金、首期款收据、借款合同、物业费和电费委托代收款协议、装修合同、收据、黄颂情建行存折及U盾等原件和实物。杨滨的诉讼请求为要求确认所有权归自己，黄颂情办理过户手续。

【法院观点】 

龙岗法院一审认为：杨滨递交证据足以证明系借名购买涉案房产，然因杨滨不能提供其符合限购政策的证明，对其确认所有权请求予以驳回，有关债权主张，另循法律途径解决。

深圳中院二审认为：涉案房屋购买及购房款的支付时间均发生于2010年9月30日深圳限购令出台之前，故杨滨诉请办理过户手续不受现在是否符合购房政策的影响，原审以此驳回杨滨诉求不当，杨滨应当为涉案房屋的实际权利人，其请求确认房屋归其所有以及黄颂情协助办理过户手续的诉讼请求应予支持。判决：撤销一审判决，确认涉案房屋归杨滨所有，黄颂情协助办理过户手续到杨滨名下。 

案例10：熊小春诉侯玉英所有权确认纠纷

【裁判日期】

2013年11月20日

【裁判文号】

（2012）深中法房终字第2999号、（2014）粤高法民申字第1692号。

【裁判要旨】

深圳中院：借名买房合法有效；广东高院：借名买房规避楼市贷款政策无效，既不能要求确认所有权，也不能要求登记人办理过户手续！

【基本案情】

涉案房屋由侯玉英于2011年1月购买，侯玉英确认23万元首期款由熊小春支付，否认其他款项与购房款有关，后熊小春付款完成了赎楼，2012年6月19日注销抵押登记取得红本产证。熊小春诉称因不具备贷款资格而借侯玉英名买房，侯玉英否认被借名。熊小熊诉请要求确认房屋归其所有，侯玉英办理过户手续。

【法院观点】 

福田法院一审认为：房屋登记在侯玉英名下，熊小春称口头约定借名买房，但并未提供充分证据予以证明，其递交的转账凭证仅能证明其支付了购房定金及首期款33万元、部分购房贷款及水电费、物业管理费等费用，举证不足以推翻产权登记中侯玉英为实际权利人的权属记载，判决驳回熊小春的全部诉求。

深圳中院二审认为：熊小春递交的证据已经形成证据链，其关于因受贷款政策限制，故委托侯玉英购买涉案房产，双方存在借名的委托关系的主张属实。侯玉英关于熊小春出资系双方之间的赠与或借贷关系的主张不能成立。双方之间的借名买房委托关系不存在无效因素，合法有效，但熊小春不能基于委托合同直接享有涉案房产物权，其直接要求确认所有权的诉求不予支持。借名买房时，熊小春只能取得较少贷款，而侯玉英不受贷款政策影响，熊小春借侯玉英名义买房目的在于规避限贷政策，其基于委托关系请求侯玉英（受托人）协助办理过户手续，因违反限贷政策而存在事实上的履行障碍。结果：驳回上诉，维持原判！

广东高院再审认为：住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。房产限购、限贷令作为严格限制各种名目的炒房和投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的重要政策措施，体现了社会公共利益。根据二审查明，熊小春为了规避当时的限贷政策（该政策持续至本案二审判决后），借用侯玉英名义购买了案涉的房屋，并申请了首套购房贷款。这种委托关系，损害了社会公共利益，根据上述法律的规定，应属无效。二审判决认为熊小春与侯玉英之间借名买房的委托关系合法有效，不当，本院予以纠正。但是，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力，二审判决最终对熊小春确权诉请不予支持，正确。根据该法第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。熊小春可另行诉请侯玉英返还其购房所支付的款项。裁定：驳回熊小春的再审申请！

【信荣律师观点】

通过以上案例的对比分析可以看出：

1、关于借名买房的法律效力，存在福田法院部分判决认为无效，深圳中院认为有效，广东高院认为无效的不统一情况。我们认为：借名买房是合法规避限购限贷政策，借名协议合法有效，相关的房地产调控政策并非国家的法律或行政法规，认为借名协议违反调控政策属于无效协议的法律依据不足，因为“政策调控希从宏观着手，从调控总量上看，政策目的并没有落空，其对调控对象的限制从A转移至B身上，将A和B 看做一个整体，调控总量并未减损，并未侵犯公共利益或国家利益。”（《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》第358页。）

2、关于出资人是否可以要求直接确认所有权，各区法院乃至深圳中院判决也存在前后矛盾的情况，我们认为虽然《物权法解释一》第二条赋予了实际权利人确权的权利，然借名买房合同本质属于债权协议，无法对抗登记人的物权公示，故只能要求登记人办理过户手续，不能要求直接确认所有权，否则将与物权法登记公示制度相冲突，且可能损害善意第三人合法权益；

3、借名协议至关重要：亲属、情侣等亲密关系之间的借名买房，没有借名协议很可能被认定为赠与，连购房款都收不回来！而非亲密关系或商业代持，没有借名协议也存在可能认定不了代持关系的巨大风险；

4、在没有借名协议的情况下，如出资人能够证明全部购房款、月供款均由自己支付，双方存在事实上的借名买房法律关系，法院也可以认定；如出资人不能证明双方有借名买房的合意，法院可能认定出资款仅是借款关系，由双方另案解决；

5、关于购房资格与借名买房纠纷的关系：借名发生在限购令之前的，不需要提供购房资格证明，发生在限购令之后的，尚未检索到深圳中院判决，据我们所知，有法院只先判决确认所有权，暂不判决过户登记。保险起见，建议起诉时确保自己有购房资格（根据粤高法【2013】403号文件规定，当事人请求确认住房所有权归属或者达成确认住房所有权归属的调解协议，人民法院认为可能规避住房限购政策的，必须进行购房资格审查）；

6、面子不值钱，借名买房，特别是亲密关系之间借名买房，强烈建议出资人与登记人签订书面协议，明确双方权利义务，全部款项通过银行转账，保存好所有凭证，借名买房成功后由登记人出具全权委托公证，以便根据自己意愿随时处分。

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