◎撰稿丨盈科·信荣（）房地产律师团队 张茂荣律师
◎稿件转载自公众号：信荣律师团队
本文标题城市更新特指“老旧住宅小区拆除重建类城市更新”，改造趋势：政府向前，市场退后，尊重当事人意愿，同时保留政府最终决定权，并以强制征收行政处罚为推进保障！
2017年8月23日，深圳市罗湖区住建局发布《深圳市罗湖区旧住宅区改造实施办法（试行）》（征求意见稿），确定了罗湖旧改新程序和模式：“民事协商+统一补偿+强制手段”；“政府主导+国企实施+保障性住房（人才住房）”。
值得注意的是：该意见稿制定依据既有《深圳市城市更新办法》及其配套规定，也有《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》，在第24条、26条明确规定在街道办事处意愿征集和补偿签约阶段，“区城市更新工作领导小组认为确需改造且实施条件成熟的项目”无需100%权利人同意，拒不同意的，参照第27条规定处理，即：由区城市更新工作领导小组决定启动项目，对未签约房屋启动行政征收或行政处罚，涉及强制拆除的，由区规划土地监察局负责组织实施！
很显然，该意见稿已突破《深圳市城市更新办法》所遵循的“政府引导+市场运作+规划统筹+节约集约+保障权益+公众参与”的原则，可以简单概括为“政府向前，市场退后，尊重当事人意愿，同时保留政府最终决定权，并以强制征收行政处罚为推进保障”，是折中城市更新与征收补偿之间的一种旧改方式。
另一个值得注意的情况是：前不久，深圳市住建局刚出台《关于加快推进棚户区改造工作若干措施（征求意见稿）》，其中第（九）条规定了符合棚户区改造条件的，将不再采用城市更新的方式进行改造，此次罗湖区住建局征求意见稿与深圳市住建局征求意见稿可谓一脉相承，释放出的信号就是：深圳老旧小区拆除重建类城市更新日渐淡出深圳旧住宅区改造！
其实曾经被开发商趋之如骛的拆除重建类城市更新本身就存在先天“死穴”：由于市场运作，是否同意是权利人的自由，开发商只是权利人委托的项目实施主体，本身没有执法权，所以不可避免地产生“钉子户”而陷入无解境地，这也是2009年《深圳市城市更新办法》出台之后，木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园和桥东片区被列入2010年深圳城市更新单元批计划的旧住宅小区改造项目，如今除了鹤塘小区，其他项目依旧停滞不前的原因所在。
而包括很多法律人士认为的城市更新应当引入“多数决”，修改城市更新立法，对“钉子户”强制拆除，显然是没有理解透城市更新的立法精神，没有搞清项目实施主体和权利主体的关系。物权具有排他性，作为权利主体及物权所有人，是否同意改造，是否同意补偿条件是自身权利（涉及公共利益除外），所以城市更新“钉子户”的说法本身就是一个伪命题。
虽然都只是征求意见稿，但充分反映出政府的政策导向：从市场主导的城市更新，到政府主导的棚户区改造，亦或介于城市更新与征收补偿之间的罗湖旧改，加之城市更新无解“死穴”的存在，笔者认为，深圳老旧小区拆除重建类城市更新已经失宠，既不再是政府倡导的，也不再是开发商所期待的，或将迎来昙花一现结局，而因棚户区改造没有开发商参与的份，所以深圳开发商之间的竞争或转移到其他方面！
需要说明的是，笔者认为老旧小区拆除重建类城市更新日渐没落或昙花一现并不是对城市更新的全盘否定，单一主体的拆除重建类城市更新不存在如上“死穴”，与综合整治和功能改变类城市更新仍旧可以正常推进，深圳城市更新和棚户区改造“双驱动模式”旧改仍长期存在。
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张茂荣律师团队2017-08-25 12:11:22
