国庆长假刚结束，楼市就迫不及待地加码调控。这一次，率先发动的是有“东方夏威夷”之称的三亚。
昨天，三亚启动“冻房”模式，加入限售阵营。刚刚，新华社披露消息，5年限售范围从三亚扩大到海口、万宁、陵水。自此，海南四市县与石家庄、西安并列成为新房限售时间最长的城市。
海南也因此荣升为本轮调控升级中最彪悍的省份。
01、三亚、海口等城启动最长限售模式
继重庆、南昌、石家庄、长沙、贵阳等城市相继加入“冻房”大军之后，昨天（10月9日）和今天（10月10日）海南四市县也先后进入该阵营。
根据住建部房地产市场交易信息日报系统监测数据和国家统计局７０个大中城市新建商品住宅价格指数等情况，由于上述四市县（三亚、海口、万宁、陵水）近期商品房价格上涨压力较大，市场较热。为进一步稳定房地产市场，从通知印发之日起，将《关于限制购买多套商品住宅的通知》及市县政府有关文件规定的居民家庭或企事业单位、社会组织新购买的住房限制转让年限，暂按规定统一提高到５年执行。
“冻房”长达5年，让三亚、海口等城市成为40多个限售城市中新房限售时长最长的城市之一。三亚同时还抬高了购房门槛，决定外省人购房社保年限设为2年，其目的很明显，让房产交易暂停下来，让房价平稳下来。
不让买也不让卖，房价便不会暴涨也不会暴跌，就能维持稳定，这是三亚加强调控的真实目的。
节前，海南省已升级楼市调控，宣布：停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目，停止批准套型建筑面积在100平方米(含)以下的商品住宅建设。
文件还要求，严格控制商品房住宅开发，海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅，并严格控制房价，实行“一房一价格”
也就是说，未来海南岛的一线海景房是稀缺品。严格控制小户型开发，其目的是防止大量住宅被游客购买，减弱海南房产的使用率。因为海南人口结构随季节变化而变化，像候鸟迁徙一般。
过多的小户型，会吸引大量游客在海南购房，不但增加了空置率，也破坏了海南的旅游价值，减小了竞争力。
三亚与海南近日加强的调控政策，对于其房价有怎样的影响？
02、如何影响三亚、海口等城市房价
海南的经济支柱是旅游、度假，优越的海景资源和环境溢价是支撑三亚、海口房价的坚实力量。
目前，三亚几个区的房价都非常高，海棠区甚至高达41028元/平米，几乎追齐杭州，但GDP却只有后者的1/23。
户籍人口58.2万，常住人口75.4万，仅相当于东部地区一个县的人口。因此，如果用经济和人口指标来分析三亚的房价，根本行不通。
像三亚这样的城市，房价的支撑是环境。在中国北方雾霾覆盖面越来越广的情况下，凡是有环境溢价的城市，房价都不低。如北方的青岛、大连，南方的珠海、厦门以及三亚、海口。环境溢价率越高，房价就越高。
在这种情况下，三亚、海南升级调控，只会让成交量入冬，房价不会受太大影响。三亚市政府实行“冻房”政策，其实是在保护房价，防止大幅度下滑，三亚房地产依赖度高达86%，位居，房价最需要稳定。当然，在成交量入冬，以及抬高购房门槛打击投机客后，未来相当长的时间里，三亚的房价更不会大幅往上窜动。
所以，在收紧调控、成交量入冬后，三亚、海口的房价，将进入漫长的稳定期。
至于海南省严控一线海景房和小户型开发，则是为了防止海南的旅游资源被破坏，海景私有化，更是为了进一步加强海南旅游胜地的建设，加强海南的竞争力。
那么，三亚、海口的房子还能买吗？
03、三亚、海口的房子还能买吗
答案是肯定的。
可以说，在中国北方雾霾没有彻底解决之前，有环境溢价的城市都值得购买。
三亚的户籍人口和常住人口虽少，但流动人口却很庞大。数据显示，2016年三亚全市接待过夜游客1651.58万人次，比上年增长10.4%。其中，国内游客1606.69万人次，增长10.1%；入境游客44.89万人次，增长25.3%。
每年秋冬北方雾霾季节，西北、华北、东北大批人群南下度假，数据显示，2014年仅东北就有20万人赴三亚过冬。三亚冬天舒适温度、宜人气候是养老度假的不二之选。
即使北方雾霾能被有效解决，三亚的房子依然值得购买。这一点，可以从近日美国著名房地产信息平台Zillow发布的一份全美范围内各个都会区的房产价值指数排名中解读出来。
这份前15的榜单中，10个都会区在加州，这10个城市皆是要么高科技产业发达，名企总部林立，要么人口不断流入、气候温暖宜人。剩下的5个里面中的夏威夷檀香山、卡胡卢伊，马赛诸萨州葡萄园港以及佛罗里达基维斯特都是气候宜人、景色优美的海滨区域。
从美国都会区的这份榜单可以得出的结论是：未来房价阵容中，必然是科创实力超强，以及环境气候宜人的城市。如北京、深圳、杭州、青岛、厦门、三亚、海口等。
海南还有一个尚未兑现的利好——琼州海峡跨海通道，其工程已正式向国家发改委申请立项。大桥跨海部分长度约26.3公里，总投资约1400多亿元。预计2017年开工建设，2025年建成通车。
一旦开通，广东到海南只需20，珠三角到三亚也仅需几个，通行方便对于三亚、海口楼市是个超级利好。因此，三亚、海口的房子，长期仍非常看好。的不确定性，是房地产税。
不过房地产税出台肯定不会一刀切，而是因城施策，对于三亚和海口这样严重依赖旅游与楼市的城市，力度不会太大，过大会严重影响三亚和海口的经济发展，也不能过小。最理想的力度是，让三亚、海口的房价保持微幅持续上涨。
所以，即使房地产税出台，三亚、海口的房子依然可以作为抗通胀的优质资产。
子非鱼2017-10-10 18:05:56
