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央行最新信号:房价下跌空间不大,刚需要转变策略了

深圳壹地产 2018-03-11 18:24:21

来源:楼市微观察、人民网、新华网

近日的记者会上,央行释放出了众多信号,我们一起来看看。

原话一:

房贷利率略有上升,但从长远的周期来看,仍然处于比较低的水平。人民银行会督促商业银行严格落实差别化的住房信贷政策,对住房贷款执行差别化的定价,积极支持居民特别是新市民买房的合理需求。

原话二:

目前中国整体债务的情况已经平稳了,已进入了稳杠杆和逐步降低杠杆的阶段,这个趋势还是很明确的。

综合起来看,我觉得至少透露出了以下两点信号:

1、 房贷利率上涨是肯定的了,但周小川的话透露出一点,大规模去杠杆已经告一段落,接下来要“稳”和“缓”。所以接下来肯定还会要上涨,但涨幅有可能趋缓。

2、 差别化信贷还会继续保持,支持合理购房需求。对于这一点,大家不比过于看重它的积极信号。跟购房者打交道的是商业银行,他们怎么定利率有自己的一套方案,对此潘功胜跟了一句“符合利率市场化趋势”,言下之意,商业银行涨房贷利率是合理的。

至于是否会加息,央行没有正面回应,但今天公布的数据显示,2月份CPI上涨2.9%,是5年来的新高,大大超出市场预期。

考虑到一年期定期存款利率一直维持在1.50%,也就是出现了所谓的负利率,实际上钱存在银行基本上是赔钱的。

考虑到稳定物价,以及美联储加息等因素,实际上加息的可能性真的越来越大了。

即使不加息,购房者买房负担实际上仍然是在增加的。

以北京为例,这几天都在说通州房价跌幅第一,超过2成,个别小区跌了1万多。这话没错,但得看看这到底是因为啥。

显然并不是因为市场供过于求导致的房价下跌,而是调控收紧。北京的房贷利率上涨是最积极的,首套房贷利率最高已经摸至基准利率的1.3倍了。

而在郑州,融360报告显示,这座城市的首套房贷利率已经连续多月领涨全国,2月份的首套房贷利率已经高达5.46%。

如果大家对比首套房和二套房的贷款利率,你会发现,过去这一年多,它俩已经迅速接近,以前首套房还有折扣,二套房上浮20%,现在是首套房上浮10%二套房还是上浮20%。

通俗点说就是房价跌了,但老百姓并没有得到什么实惠,刚需在一定程度上是被误伤了。

从周行长的话来看,未来是稳杠杆和逐步降杠杆,其实反映到房地产上就是房价经过这一年,没有多少下调的空间了。

而对于刚需来说,寄希望于房价继续下跌的来实现买房基本不现实了。更加务实的出路是选择“总价低”的房子,比如地段更远,面积更小的房子。

其实这也是大城市住房的趋势,毕竟城镇化还在继续,城市还会有更多人进来。

延伸阅读:2018贷款买房,这类人有福了!

十三届全国人大一次会议新闻中心3月9日上午举行记者会,中国人民银行行长周小川,副行长易纲,副行长、国家外汇管理局局长潘功胜就“金融改革与发展”相关问题回答中外记者提问。

我们根据直播实录为您提炼干货↓↓↓

记者会现场。新华网/中国政府网 陈杰 摄

今年住房信贷政策是否会收紧?

积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求

潘功胜:2017年全国个人住房贷款增长4万亿,增长率22%,人民币整体贷款增长12.7%。今年1月份,个人住房贷款同比增长21.4%,人民币各项贷款整体增长13.2%。虽然2017年和今年1月份个人住房贷款的增长有所减少,但它仍然是比较快的增长,可以满足市场的合理需要。

从稍微长一点的周期来看,房贷利率仍然处于比较低的水平。

商业银行综合考虑负债端利率上升和房地产的风险溢价,对住房贷款利率自主进行定价,扩大利率的浮动区间,总体上符合利率市场化的要求和趋势。

在这方面,人民银行会督促商业银行严格落实差别化的住房信贷政策,对住房贷款执行差别化定价,积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。

我国的房地产信贷质量总体上良好,房地产金融风险是可控的。

银行业金融机构的房地产贷款不良率不到1%,整体银行业的不良贷款是1.85%,除掉政策性银行是1.74%,显然房地产贷款不良率的水平好于整体贷款的不良率水平,其中个人贷款的不良率只有0.3%。

而且我国在住房贷款的发放上长期以来一直坚持比较审慎的政策,平均首付比在33%以上,去年新发放贷款的平均首付比在37%,这在国际上也是非常审慎的住房信贷政策。

当然,我们也关注到个人住房贷款、家庭部门杠杆率增长速度有点快,个别的房地产企业可能在财务方面比较激进,会有一些风险,这些我们都在密切关注。

“债券通”何时双向互通?

有需求随时可以做到

周小川:香港股票市场、外汇市场,都是它比较强项的东西。

债券市场东西比较少,可交易、可投资的东西比较少,而内地债券市场数量很大,有很多企业在内地的债券市场上融资和交易,所以需求也就比较单向。

但实际上如果开放“南向”的债券市场,这没什么困难,我认为只要有需求,随时都是可以做到的。

数字货币应用前景如何?

防止变成过度投机的一种产品

周小川:数字货币有技术发展上的必然性,作为货币来讲,要保证货币政策、金融稳定政策的传导机制,同时要保护消费者。在这个过程中要经过充分的测试、局部的测试,可靠了以后,再进行推广。

虚拟资产交易我们认为这个方向需要更加慎重,虚拟资产交易从中国的角度来讲,也不太符合我们金融产品、金融服务要服务于实体经济的方向。

所以在整个过程中,不必太着急,稳步地研发,有序地进行测试,把握住方向,要强调金融服务于实体经济,提高效率、降低成本,防止变成过度投机的一种产品。

央行去年8月底先把ICO停了;我们也不支持比特币和人民币的直接交易;把现在的所谓比特币一类的虚拟货币像纸币和硬币、信用卡一样作为零售支付工具,目前我们没有认可,银行系统不接受,也不提供相关的服务。

在考虑这些新技术的同时,在服务的方向上要清楚,我们不太喜欢那种创造一种可投机的产品,让人家都有一夜暴富的幻想,这不是一件什么好事,而是强调要服务实体经济。

中国加大对资本外流管制力度?

资本项目可兑换无实质性变化

周小川:并不认为整个资本项目可兑换有什么实质性的变化。既然是开放型经济,货币的自由使用程度应该高,应该可兑换。

但与此同时,要防范风险,除了金融的风险,也要考虑到经济中各种不同实体所面对的风险,还要考虑到要有反洗钱、反恐融资这一类内容。

整个国际货币体系也并不完善,所以有时候资本流动会起到副作用,会伤害某些国家特别是发展中国家,像这些都必须考虑在内。

易纲:资本可兑换是在稳步推进,在资本项目下有两个最重要的项目,一方面是直接投资,包括两个方向,一个方向是FDI(外商直接投资),一个方向是ODI(对外直接投资)。

直接投资,我觉得真实贸易投资背景下都是很方便的。另外一个大的项,比如说组合投资,就是金融市场的开放,我们国内股市、债市的开放和中国的居民将来可以在更大范围内配置资产,配置它的组合投资。

同时我们也能够看到,我们国内市场现在也在变大,不管是股市还是债市还是其他的市场,将来也都要做双向的开放。

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