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玩大了!东莞“三价合一”及首套房贷利率上浮,对购房者有哪些影响?

深圳特价房 2018-03-24 12:22:31

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来源:咚咚找房

楼市调控,来真的!

东莞今年要搞大事情!先是对各大银行实行“三价合一”新规,接着各银行首套房贷利率也有不同程度的上浮!对于购房者来说这绝不是什么好消息,最头疼还有,东莞很多银行表示“额度紧张”,放款时间无法预测!

有没有感觉信息量有点大?老牛来给大家捋一捋吧。

什么是“三价合一”?

所谓“三价合一”,指的是二手房交易中涉及的成交价、贷款评估价、国土局计税评估价,三个价格将不再各自独立计算,银行将以最终过户的价格作为贷款评估额度依据。

也就是说,银行贷款的成交价要和国土局的计税价一致。

那么“三价合一”的新政购房者能有什么样的操作呢?简单来讲,“三价合一”后,你要买房,要么多交税,要么多交首付。

1、多交税费

很多时候,国土局的计税评估价一般只有市场价的七成左右。如果按成交价来过户,那税费就会增加很多。

比如一个房子,成交价300万,国土局评估价210万。如果以300万来交税,相比210万,会多交几万的税费。以此类推,房价越高,多交的税费越多。

2、多交首付

如果不想多交税,那么就按国土局的评估价来贷款,多交首付少贷款。

还是以上文那个房子为例。成交价300万,如果首付3成,也就是贷7成,贷210万。如果按国土局的评估价来贷款,210万,贷7成,就是贷147万,要多交63万的首付。

如果本身有钱,不想多交税,就可以选择多交首付的方式减少税费。

什么是房贷利率上浮?

房贷利率上浮这个比较好理解,简单地说便是每月需要还贷的利息高了,交的钱也多了,那么具体多多少呢?我们来计算一下。

以贷款100万、利率4.9%、等额本息还款来计算,还款总额191万元,月均还款5307元;若利率上浮20%,在同等条件下,还款总额为213万元,月均还款5918元,30年需多还银行利息22万。

若按照利率上浮40%计算,还款总额236万元,月均还款6559元,30年需多还银行利息45万。

近日,央行行长周小川表示,未来低利率或将告一段落。

央行副行长潘功胜也在两会记者会上表示:商业银行综合考虑负债端利率上升和房地产的风险溢价,对住房贷款利率自主进行定价,扩大利率的浮动区间,总体上符合利率市场化的要求和趋势。

意思是说:银行要综合考虑房地产市场风险,要房贷利率、成本和风险同步调控。

值得注意的是,今年两会的政府工作报告中说到,M2 增速目标将不再设定,而是强调松紧适度。这说明未来M2 增速或有可能保持低增长的态势,反而更加注重利率等方面的价格调控。

因此对于房贷利率上浮,老牛认为,2018年信贷收紧是大概率事件。现在处于金融去杠杆时期,信贷收紧;另一方面,银行放款时间延长,对开发商的资金链也是个严格考验,房企资金回笼压力不小。

老牛整理了一份东莞各银行的首套房贷利率供大家参考:

房贷利率上浮,

现在买房要多花多少钱呢?

如今东莞的住房均价为17147元/平方米,买一套110平方米左右的一手房,一般要200万元左右。若首套购房者贷款140万元,按照30年期贷款年限等额本息来计算,执行9折利率时,共还利息113万元,月供为7019元;而如果按照相同的还款方式和期限,房贷利率执行基准利率上浮25%,共还利息166万元,月供为8503元。

这也就意味着和2017年2月相比,购房者每个月需多还1484元利息,30年总利息多出了约53万元。

如果说房贷利率上浮让购房者吃不消,那么,更恐怖的是:额度不足,暂停二手房贷款!你想贷款买房都不行!

据老牛了解:目前东莞很多银行表示“额度紧张”,放款时间也无法预测。在阳光问政平台,很多网友也反映房贷放款慢的问题。

认为:东莞政府可能会对二手房税率进行重新调整,或出台相应的政策来维稳二手房市场,这种配套政策出台的可能性很大,只是时间问题。

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