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醒醒吧!这样的房子才有未来!

深圳特价房 2018-04-16 16:29:30

导语:你买对了吗?

1

“城市收缩”和“城市空间的平权”,这是关于城市发展的两大理论,前者,讲城市的资源向市中心集聚,后者讲讲城市的去中心化与碎片化,有人说两个理论互相矛盾。

矛盾吗?的确矛盾,但是能够并存,这个世界本来就是一个矛盾的共同体。

“城市收缩”与“城市扩张”两股力量针锋相对,但同时存在,谁也不会真正消灭对方。

正如电梯和地铁可以并存,左派和右派能够共和,这个世界不是非此即彼的,它是对立统一的,是求同存异的。

我们可以把这两股力量的交锋,阐述为电梯与汽车的竞赛,现在汽车又多了一个友军,那就是地铁,而且比汽车更强大。

电梯是向上要空间,代表着城市的收缩趋势,象征着城市的密度。

汽车与地铁则向远方要空间,代表着城市的扩张趋势,象征着城市的广度。

电梯如果打败地铁,城市收缩会占据主导优势,新城新区就要变鬼城了。地铁如果打败电梯,城市扩张会占据主导优势,老城老区就要空巢了。

二者的胜负直接决定了你资产配置的逻辑:跟着地铁买房,还是跟着电梯买房,这是一个问题。

2

这场战争旷日持久、历久弥新,在西方国家已经打了几百年,目前胜负未分。

以现代城市文明的高地——美国为例。诞生最早的那些城市,比如纽约和芝加哥,都是高密度城市的杰作,到20世纪上半叶,纽约与芝加哥疯狂地向上生长,1931年就能建造出381米高的帝国大厦,电梯成为这些城市的力量支柱与精神象征。

但福特汽车的一声炮响,让汽车进入了寻常百姓家,人们日常的出行半径实现了至少十倍的飞跃,城市因循千年的古老逻辑受到了前所未有的挑战:在汽车时代,聚集还有必要吗?密度还有必要吗?

密度原本不是城市的骄傲,而是城市的无奈,受限于交通工具的落后,人们的社会经济活动半径只能限定在一个很小的范围内,否则城市无法高效运转。

马车时代,这个“很小的范围”也许只是一个半径为5公里的圆,但它就是城市尺度的天花板。

高密度城市带来了拥挤、环境污染、城市病等各种社会问题。

所以,当汽车普及之后,人们赫然发现,职住是有条件分离的,住在农村、工在城市成为一种理想生活的倡导——这样既能享受到城市丰富的经济社会资源,又能享受到田园生活的低密度与大空间。

1933年,法国建筑大师勒·柯布西埃在雅典召集全球规划师签订了后来被规划行业奉为圭臬的《雅典宪章》,针对当时工业化、城市化过程中出现的严重传染病和环境污染,这个文件提出了“功能分区”的重要理念。

功能分区的外在体现就是“职住分离”和“降低密度”,它和霍华德的“田园城市”前后呼应。

主流规划理论直接导致了美国城市中心区的空心化(也称逆城市化),直到今天,你走进美国中西部的一些大城市,仍能感受到一种与中国城市完全不同的现象。

那就是白天熙熙攘攘的downtown(市中心),一到晚上就让人避之不及,因为代表城市文明的中产阶级都已回到郊区的house了,只有各种危险的流动人口仍然活跃在downtown,而downtown的那些高密度公寓也基本上住着穷人。

在这些城市,电梯与汽车并存,相得益彰。

而在美国的西部,很多城市把这个理论贯彻走得更彻底,比如洛杉矶、菲尼克斯、休斯顿等城市则几乎完全抛弃了密度,“大马路+独幢住宅+花园”的扩张模式,使整个城市如同郊区,以致没有一个明确的downtown概念。

在这些城市,汽车则完全打败了电梯,后者几乎没有存在的必要。

3

天下大势,合久必分、分久必合。

在主流规划理论统治世界城市半个多世纪之后,这套理论受到了前所未有的批评,以彼得·卡尔索普、简·雅各布斯为代表的西方学者厌恶郊区。

今天的美国城市,重振中心区已成为一种政治正确。

你看,电梯与汽车的力量格局又发生了变化,电梯没有被真正打倒,它正在卷土重来,试图与汽车、地铁重新争夺城市的统治权。

站在一个长的时间纬度,城市发展可谓“密久必松、松久必密”,电梯与地铁的竞赛其实没有输赢,城市的历史更像是循环往复的游戏。

今天的中国,地铁与电梯,城市扩张与城市收缩,代表着城市发展的两股力量,它们正在发生一场前所未有的竞赛。

谁胜谁负不重要,重要的是你得知道你的城市正好处在哪个发展阶段,是田园城市外向扩张的阶段,还是新城市主义内向收缩的阶段?

这个决定了你当下的资产配置逻辑,只有符合你城市发展阶段的房子,才有未来!

今天,当前楼市最火热的当属强二线城市,而对于这些城市来说,地铁是最重要的。

虽然考量一个城市房价是否会上涨,主要还是货币,土地供给,人口等多维因素共同决定。

不过,虽然除了宏观,我们需要考虑,但是微观选择我们也应该逐渐了解,这样才能在同样的起跑线上,更快更准的冲过终点。

毕竟,同样一套价值百万的远郊房子,虽然都能在大势下上涨,但是有地铁和没地铁,几年后相差大几十万都有可能。

宏观因素决定何时上涨,何时入手更合适。

微观因素则决定买哪个房涨的更猛更多。

一个都不能少。

最后,再次强调:

因为现在是强二线城市修地铁的重要时期,所以二线城市的地铁房,还有非常大的升值潜力,尚未爆发。

只要认真筛选,未来依然有机会,去实现最终的弯道超车。

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