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落户新政刺激需求反弹 热点楼市“红五月”乍现

深圳特价房 2018-06-06 09:28:33

来源|21世纪经济报道

“如果每个项目都是开盘售 罄,说明市场的需求还是很旺盛的,通常离交易量回升也不远了。”今年以来,西安楼市一直处于供不应求状态,随着获批预售的项目增多,5月市场出现明显升温。对此,西安某房企人士向21世纪经济报道记者如此解读。

“红五月”乍现,成为热点城市房地产市场的缩影。根据中原地产的统计,今年5月,20个热点城市新房成交1608万平米,环比上涨15.1%,同比上涨23.6%。

二手房交易同样明显升温,但幅度不及新房。机构统计的热点城市交易量达到近一年来的最高值,北京等城市的交易价格还出现小幅回调。

新房和二手房的市场逻辑不尽相同。随着热点城市进入存量时代,后者多由换房需求来驱动。前者则由于一二手房价格倒挂,催生了大量需求。但热点城市升温的背后,共性仍然存在:库存下降导致供需逻辑生变,落户新政催生需求释放。

成交量升温

今年5月,在中原地产统计的20个热点城市中,有16个城市的新房成交面积出现环比提升,13个城市同比提升。其中,一线城市成交面积环比上升35%,同比上扬4.5%。其中,北京的环比升幅较大,达到114%,广州、深圳涨幅也都在22%以上。

北京并不是上述热点城市中涨幅最大者。环比涨幅最大的是南宁,交易面积上涨了166.4%;同比涨幅最大的是成都,交易面积上涨246.9%。

2018年春节后,多个热点城市出现新房供不应求的状态。据21世纪经济报道记者调研,西安楼市出现季节性供应不足,多人抢一套房的现象十分常见;成都楼市则出现“万人摇号”的现象,热门楼盘的中签率多在个位数,部分项目甚至不足1%。

前述西安房企人士表示,出于环保的考量,西安刚经历4个月左右的冬季停工,因此新房供应季节性不足,加之限价政策较为严厉,很多项目推迟开盘时间,导致年初西安新房供应短缺。

据21世纪经济报道记者了解,在成都、杭州、南京等热点城市,近期都出现了一二手房价格倒挂的现象,并刺激购房者进入新房市场。但近几个月来,政府部门在预售价格审批中有所松动,新房供应量出现回升,并推动成交量升温,一二手房价格的“剪刀差”也有所缩小。

相比之下,二手房市场的火 爆程度不及新房,但也已出现升温态势。根据上海易居研究院对10个典型城市的监测,5月十城二手房成交约7.5万套,环比增加16%,同比增加2%。从绝对量来看,5月成交量是近11个月的最高值。

在一些存量房占比较大的城市中,二手房交易升温较为明显,并反映出整体市场升温的态势。

以北京为例,据我爱我家市场研究院统计,5月北京全市二手住宅共网签18096套,同比上涨67.5%,环比增长32.3%,这是2017年3月以后的首次同环比同步上涨,绝对值创下了14个月以来的新高。在价格上,5月北京二手住宅成交均价环比4月上涨了0.6%,涨幅较4月略微扩大了0.3个百分点。

我爱我家市场研究院院长胡景晖表示,去年“317新政”后,北京二手房交易节奏大幅放缓。到今年春节后,随着市场的进一步回温,购房者在购房前的考虑时间缩短,看房次数减少,决策更加迅速,市场交易节奏明显加快。

链家地产北京朝阳区定福庄门店的业务员也反映,今年春节后,该区域的新增房源量和带看量明显增加,成交量也有所提升,成交周期缩短,部分业主的报价有所提升。房产圈宣传二维码.jpg

反弹力度恐有限

虽然一二手市场的升温逻辑不尽相同,但对于热点城市而言,市场大背景仍然十分相似。

据易居研究院的统计,截至2018年4月底,100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米,环比减少0.7%,同比减少7.9%。自2015年以来,百城库存规模就呈现出持续性的下跌态势。其中,二线城市跌幅最大。

从去化周期来看,4月份,一、二线城市新房存销比分别为12.8个月和9.9个月,而合理的去化周期应在12-16个月的区间。

中原地产首席分析师张大伟认为,在监管层的督促下,很多热点城市从去年开始加大供地,但由于各种原因,目前尚未形成有效的住宅供应。因此,在这些城市,市场出现了阶段性供应缺口。

另一方面,落户新政的出台,给热点城市增加了不小的购房基数,也成为市场的刺激因素。自去年3月以来,西安两次推出落户新政,并曾创下4个多月(2018年初至4月16日)落户30万人的纪录。而天津于今年5月出台的落户新政,一天内就收到了30万人的落户申请。

但值得注意的是,由于热点城市的调控力度仍大,这波反弹能持续多久,目前尚属未知。

前述西安房企人士表示,新房市场完全在监管部门的掌控之下,一旦预售审批从严,供应量和交易量就会迅速回落,因此不必担心市场过热。他还认为,只要新房交易价格不出现大幅回调,市场就属于正常升温。

二手房方面,胡景晖表示,从单日网签量走势来看,5月北京的二手住宅交易已经表现出了下行趋势。这在一定程度上说明北京二手市场的回温已经走到尽头,继续升温的后劲恐怕已经不足,接下来北京二手房的交易量或许不会再有明显的增加,市场将进入触顶企稳时期。

张大伟也认为,5月本就处于“小阳春”周期内,市场升温不足为惧。但应密切关注房价变化,避免跳涨。他还表示,5月单月,40多个城市共发布了50多次调控政策,密集程度前所未有。在这种压力下,市场大幅反弹的动力并不充足。

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