定金&订金，别让一个字坑走你的钱

咖姐的房产知识小课堂又开课啦！

今天我们要说的是

购房过程中会遇到的两个“dìng金”

两个词读音相同难辨“雌雄”

即使写下来也有很多人傻傻分不清楚

今天咖姐会拿出一个“糖炒例子”

好好跟大家一起区分区分

两个dìng金

虽然读音相同，但“定金”和“订金”的法律意义和法律后果完全不同。（咖姐翻译一下这句：要是搞不清楚，分就是赔上很多钱的节奏。）

【先来看看“定金”】

定金是一种法定的担保形式，适用“定金罚则”：

具体来说就是给付定金的一方如果不履行义务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行义务，需要向另一方双倍返还定金。

此外，根据明文规定，定金有着严格的法定条件：

★ 定金必须以书面形式进行约定；

★ 定金必须实际完成了交付；

★ 定金数额不得超过合同标的总额的20%。

【再来看“订金”】

订金不是专门的法律概念，没有直接的法律规定。

通常指买卖双方在具有交易意向后，为表示诚意，由买受方交付给出卖方的一笔款项。

如果出现违约，并不会发生直接被没收或需要双倍返还的法律后果：效力通常取决于双方当事人的约定，双方当事人如果没有约定，可以如数退还；或根据实际情况及各方过错来让违约方承担责任。

真实案例：定金订金恍恍惚惚

李雷和韩梅梅准备年底结婚，想买个婚房。2014年5月1日，两人与某能源投资公司签订了一份《认购协议书》，并交了2万元定金。

李雷and韩梅梅说，签订《认购协议书》前，售楼人员告知他们房屋可于2014年12月31日前交房，可付款后才得知交房时间是2015年的12月31日。如果是这个时间就错过了二人的婚期，所以他们要求售楼部退还2万元，被拒绝后双方闹上了法庭。

法院一审判定的结果是：开发商不能证明已明确告知李雷和韩梅梅交房时间，应返还2万元定金。法庭上，李雷和韩梅梅认为，自己交的钱是订金，开发商则坚持认为是定金。

法院也认为该笔款是定金，如此就根据谁有错谁违约判定钱的归属。就目前的证据，不能得出认购书订立时，李雷和韩梅梅得知交房时间是2015年12月31日的结论。双方因买卖合同条款未能协商一致，属于因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立。

最终，法院判定，某投资公司返还2万元定金给李雷和韩梅梅。

到底哪个可以退还？

在商品房销售领域，定金和订金都有存在的市场空间。

目前在一手新房开盘销售过程中，客户认筹所交的筹金或通过电商预交的认购款，其实质都是订金的范围，开发商均同意在客户未看中房没有签认购书的情况下可任意退回。

一旦签署认购书，开发商与客户所签署的法律文件（包括认购书、收据）中， 一般都明确书写为定金，在此情况下，客户无正当理由就很难要求退回了。

不过，也并非所有的“定金”都无法退还：

首先，是否属于“定金”，要看是否符合法律规定；

其次，是否符合定金不能退还的情况，也要看具体情形。

比如李雷韩梅梅案例中的“因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，出卖方应当返还定金”；

另外，法律还规定“不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。”所以，在商品房不符合销售条件的情况下，也可向开发商要求无条件退还定金。

房产交易过程繁杂，总会有各种各样的“坑”埋伏在暗处，一不小心就踩了坑。这就要求购房者方方面面的知识都要掌握，掌握了知识但缺乏经验也容易踩坑…

不想踩坑的话，购房者要多参考相关的购房知识（比如咖姐课堂），或请专（shen）业（zhen）人（zhong）士（yuan）为房产交易安全保驾护航。

来源：《警惕，买房路上那些坑》| 证券时报网

整理：中原大咖

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