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房屋买卖合同的履行不能与继续履行

深圳颜宇丹律师 2018-07-26 15:52:07

《合同法》百一十条规定:当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;

所谓“法律上或者事实上不能履行”,在房屋买卖合同纠纷中,我们归纳了如下三种典型情形:

1.所涉房屋被查封,存在履行不能。

2.无权处分,第三人未构成善意取得之要件。

3.夫妻一方擅自处分,另一方不同意,且买方尚未完成过户登记。

在一些房屋买卖合同纠纷中,涉案房屋被查封,一方请求继续履行,并不是的履行不能,而需分情况讨论。

【案例一】(2016)粤03民终16591号(来源:无讼案例)

案由:房屋买卖合同纠纷

蔡某仔(一审原告、上诉人)

蔡某风(一审被告、被上诉人)

一审法院:深圳市罗湖区人民法院【案号:(2016)粤0303民初11372号】

二审法院:广东省深圳市中级人民法院【案号:(2016)粤03民终16591号】

【一审法院裁判要旨】

涉案房产在(2012)深罗法民三初字第1067号民事诉讼中已根据蔡某风的申请首轮查封,但因蔡某仔与案外人存在借款纠纷,已先后被6个案外人的诉讼轮候查封。依合同法的相关规定,守约方才享有合同解除权,违约方一般不享有合同解除权。虽然涉案房产因蔡某仔恶意违约设定了抵押权,但在蔡某仔清偿了马某的债务并办理了涉案房产的抵押解除手续的情况下,涉案房产的过户手续尚存在办理的可能。蔡某仔非但未积极办理其与案外人马某之间的抵押解除手续,反而提起本案诉讼要求解除其与蔡某风之间的买卖合同关系,该行为违反诚信原则。因此,对于蔡某仔要求解除《房地产转让协议》、《补充协议》的诉讼请求,该院不予支持。

【二审法院裁判要旨】

在涉案房屋房号确定并具备办理过户条件后,卖方蔡某仔不但不及时告知买方蔡某风继续履行协议,反而因向案外人借款将涉案房屋进行抵押,导致涉案房屋不能过户至蔡某风名下,其行为已经构成违约,且主观恶意明显。蔡某仔上诉称本案存在法律上和事实上不能履行的情形,对此,本院认为,虽然涉案房屋存在抵押权导致目前不能办理过户手续,但该状况有发生改变的可能,是否解除本案的《房地产转让协议》和《补充协议》,应由守约方蔡某风选择。驳回上诉,维持原判。

【点  评】

本案由丹柱法律团队负责人颜宇丹律师代理蔡某仔,事实上蔡某仔的确丧失偿债能力,将房屋抵押给马某实属无奈,抵押权短时间内无法由蔡某仔解除,且蔡某风不愿涤除抵押及解除查封,那么蔡某风继续履行的请求将无法得到支持。

如果违约一方因合同在法律上、事实上不能履行,而合同相对方却怠于行使解除权,双方的合同法律关系便长期处于不明朗的状态,从而陷入违约方可不实际履行但不能解除合同的僵局。

综合本案情形,继续履行房屋买卖合同显然不具有可行性。如果仅赋予守约方的解除权而守约方却怠于行使解除权,就会出现合同不能履行的僵局。当出现不适用继续履行的几种情形,应当允许违约方解除合同,以承担违约责任赔偿损失来代替继续履行。


【案例二】(2016)粤03民终9229号(来源:无讼案例)

案由:房屋买卖合同纠纷

申磊(一审原告、上诉人、反诉被告)

蔡如存(一审被告、被上诉人、反诉原告)

一审法院:深圳市龙岗区人民法院【案号:(2015)深龙法民三初字第1584号】

二审法院:深圳市中级人民法院【案号:(2016)粤03民终9229号】

【一审法院裁判要旨】

申磊、蔡如存签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是双方真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应全面履行合同约定的义务。本案中,由于涉案房产因另案被原审法院查封,无法完成过户手续,申磊要求继续履行合同存在法律上的障碍。故驳回申磊的全部诉讼请求。

【二审法院裁判要旨】

本案中,除本案有效查封外,对涉案房屋另有3项另案轮候查封,根据《人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条款、第三十二条的规定,轮候查封在现有查封措施解除后方自动生效,在本案查封尚未解除的情况下,对涉案房屋的另案轮候查封仍处于轮候状态而并未发生查封效力,根据《中华人民共和国民事诉讼法》百条款的规定,现有效的本案查封即为保障本案判决的执行,在依现有证据另3案当事人亦未主张取得本案房屋所有权的情况下,本案合同继续履行并不存在法律上的障碍,原审判决相关认定有误,本院依法予以纠正。

【点  评】

所涉房屋在本案中被首位查封,即使在其他诉讼中被另案轮候查封,继续履行也能够得到法院支持。

【案例三】(2015)深福法民三初字第473号(来源:无讼案例)

案由:房屋买卖合同纠纷

黄斌(一审原告)

吴东成(一审被告)

李彩娣(一审被告)

一审法院:深圳市福田区人民法院【案号:(2015)深福法民三初字第473号】

【一审法院裁判要旨】

所涉房屋买卖合同、协议书、借条等均系当事人真实意思表示,合法有效。原告在依约向被告吴东成、被告李彩娣支付购房款后,被告吴东成、被告李彩娣未按照合同约定注销抵押登记,且在2013年12月31日,涉案房产被另案首位查封。被告吴东成、被告李彩娣构成违约。

原告在自愿代被告李彩娣偿还尚欠第三人杨超的欠款和执行费用、代被告吴东成、被告李彩娣偿还尚欠第三人建设银行的欠款和执行费用,以注销抵押和查封的情况下,有权要求被告吴东成、被告李彩娣继续履行涉案房屋买卖合同并有权主张违约金。

【点  评】

如果所涉房屋被另案首位查封,本案没有查封或属轮候查封,除非当事人愿意排除各项履行障碍,解除查封,否则法院不会判决合同继续履行。


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丹柱法律团队主要成员简介:

颜宇丹    广东诚公律师事务所合伙人律师,丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。

刘京柱   广东诚公律师事务所专职律师,中共广东诚公律师事务所第二党支部书记。华东政法大学法学学士、山东大学法律硕士,律簇法律讲坛特邀讲师。自1993年6月起先后在内地某中级人民法院和深圳某基层人民法院工作,担任法官20余年,获个人三等功二次,曾担任民事审判指导小组组长,2015年6月自法院辞职,辞职前为国家一级法官,主审和参审各类案件5000余件,具有深厚的法学理论功底和丰富的司法实践经验,在房地产法律服务、公司法律事务和传统民商事纠纷领域颇有专长,在和省级报刊杂志上发表论文十余篇。2015年10月加盟广东诚公律师事务所。在多个党政机关和企事业单位讲课,受到普遍的欢迎。

曾俊欣   广东诚公律师事务所专职律师。毕业于北京师范大学珠海分校法律与行政学院,曾处理过大量疑难复杂民事诉讼、执行案件以及刑事案件,擅长处理房地产、民间借贷纠纷及常年法律顾问服务,精通潮汕话。秉持“专业专注”的原则,以对客户负责、认真办案的理念,获得了客户的普遍好评。

 李瑶   江西财经大学法律硕士研究生,曾在爱普生技术(深圳)有限公司任职法务和互联网金融公司任职法务主管,擅长公司法律事务,股权结构设计、股权融资、风险控制、公司合规事务及管理、公司治理等法律事务。 

 陈奇俊   广东诚公律师事务所专职律师。擅长处理房地产、继承、劳动等民事纠纷和各类常见刑事案件,精通粤语、潮汕话和客家话,拥有三星集团等巨型外企的管理工作背景。工作严谨、高效,崇信细节成就专业,专业助力成功。

吴泽人  华东政法大学法律学院法学学士。擅长处理建筑工程、房地产纠纷案件、股权纠纷案件以及刑事辩护。坚持以“专业、细致、负责”的精神服务客户,尽努力维护当事人的合法权益。

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