731深圳新政内容一直占据朋友圈的头条,文君在自己的公众号还没有来得及发,趁现在温习下吧,简单概括,就以下几点:
1.暂停企业购买商品住房;
2、商务公寓只租不售;
3、商务公寓限售5年,商品住房限售3年;
4、深圳无房,有1笔房贷记录,离婚两年内贷款买房的,按二套执行,首付5成;深圳有1套房,有1笔贷款记录,首付7成。
5、引导热门新房采用线上诚意登记、公证摇号、线下公证选房模式销售。
业内解读
深圳中原研究中心
一、暂停企事业单位等法人单位购买住宅
由于限购政策限贷政策较严,个人没有名额,在住宅的投机炒房得到遏制,通过企业投机炒房现象更为普遍。
虽然目前深圳企业购房的比例较小,但近期市场出现此类情况,相应政策出台更多是压制企业投机炒房的苗头。
二、商务公寓五年限售
商务公寓在住宅限购限贷后较为火热,成为一个较好的投资渠道。从成交方面来看,短期内必然会将会减少商务公寓的投资行为,短期投资客可能会转让流动性较低的商务公寓。
而未来新建的商务公寓只租不售,租赁市场供应量将增加,市场上可交易的商务公寓的数量是有限的,长期来看商务公寓依然会承接部分居住需求,因此长期来看市场上对商务公寓的需求依然存在。
从供应的角度来看,未来供应的商务公寓“只租不售且不得改变用途”,将有利于发展长租公寓市场,未来公寓类产品会出现转型,长租公寓将迎来春天。
三、住宅自取得不动产权证起限售3年
政策旨在区别“真假刚需”,更大程度抑制投机炒房,对于投资者来说,投资时间增加,投资的风险显著增加,资金压力显著增大。对于新房期房来说,按两年取得不动产证算的话,限售期近5年。
上半年新房市场供不应求,成交火爆,起因是政府严格执行“限价”政策和3月底出台的三价合一政策,“一二手房价倒挂”明显,市场心理表现为“买到即赚到”,反映出市场对深圳房价的预期普遍向上。二手上半年由于三价合一遇冷,但是投资客更加集中于二手市场。
短期来讲,投资客退场,市场整体观望情绪浓厚。新房市场开发商推盘入市更为谨慎,新房成交量将有所下降,成交价格仍将持续平稳下调。二手市场,成交量也将显著下滑,税费较低的满五住宅将会明显更受欢迎。
四、完善差别化信贷政策
在限购限贷后,离婚买房降首付、增名额的现象越来越多,也成为投资客常用的手段。而本次差别化的信贷政策,基本遏制了“假离婚、真炒房”的现象,符合满足刚需,抑制炒房的思路。
目前深圳新房住宅存量不到255万平,存量为近几年新低,去化周期不到12个月,新房供应仍显紧张。二手存量市场来看,深圳住房小产权比例过高,市场流通的商品房少,而深圳目前常住人口超1200万,流动人口超2200万,加上目前深圳土地资源有限,可供开发的土地越来越少,供应远小于需求,供不应求的局面不会改变。加上目前深圳投资客比例并不高,刚需客依然占据主导。
这次新政的实施,围绕着“房住不炒”的大方向,不是想彻底打压房地产市场,只是在目前两年换手率这么高的情况下,抑制炒房,让房子回归居住属性。深圳以目前的住宅存量较难满足城市发展的需求,在整体经济面较差的情况下,房产的投资价值依然向好,但也将合理化稳定化。
本次政策调控的目的主要是查漏补缺,抑制“企业炒房”、“离婚炒房”等投机炒房行为。尽管国内外经济形势严峻,经济下行压力增大,但是对于房地产的调控将始终不变。本次政策的出台赶在粤港澳大湾区发展规划出台之前,能较好的调整市场预期,抑制投机炒房,逐渐完善房地产长效调控机制。
乐有家
关于限售:
对于买房自住长持的人而言,限售对他们不会有太大影响。本次限售政策的出台,主要针对的是短线投资客。短炒客频繁换手,推动了房价的上涨,对市场对刚需都造成了不好的影响。从深圳近几年出台的政策来看,都在逐步打压投资行为。而此次深圳出台住宅限售3年、公寓限售5年的政策,从限制交易的角度抑制了短炒客通过短期炒房来获利的方式,是对前期推行政策的进一步补充。让楼市回归到“房住不炒”的本质,进一步控制了房价的上涨,使得二手交易市场往健康有序的方向发展,利好刚需。
此外,限售政策的出台将利好“满五”的二手住宅房源,购房者可多多关注。
同时,乐有家温馨提示,由于政策出台突然,市场可能会迎来一小波毁约潮,建议买卖双方在交易前了解清楚各自的情况,避免纠纷,顺利交易。
关于限离:
为了降低买房首付,“假离婚”一直是不少人钻漏洞买房的方式,也成为投资客常用的买房手段之一。而本次对于离婚差异化的信贷政策执行,则扼杀了违法违规的“假离婚”现象,利好楼市长远健康发展。
关于禁止企业购房:
当前深圳楼市住房相对紧张,禁止企业购房给予个人购房者更多的购房机会,有助于缓解住房市场的供求压力。此外,由于限购等原因,会有一些投资客通过公司名义购买住宅,所以禁止企业购房也有助于打击投资客炒房。
当前深圳楼市企业购房的比例并不普遍,占比较小,但这一政策的出台,也表明了政府严格执行限购政策的决心,相当于给限购政策打补丁。
美联物业
1.限制企业购买住房
由于此前企业购买住宅是不限购、不限贷的,因此某些人会利用这个漏洞来购买多套住宅,以达到投资、投机的目的。在前两个月一手豪宅入市的时候,这个漏洞明显被放大,也明显出现了与自然人抢房的情况,因此不得不控制。美联物业研究中心认为,限制企业购买住宅有利于压抑炒风,彰显公平。
2. 商务公寓限售5年
在住宅限购之后,商务公寓的需求增加明显,尤其是高端的商务公寓,已不断刷新商品房均价的上限,再加上外地投资者的大量涌入,对深圳房地产市场的平稳运行带来不稳定因素。因此对这种带居住功能的非住宅项目进行限售,有利于稳定整个市场的导向。
3. 居民家庭新购住房限售3年
对于个人限售,其实在很多城市已经实行,3-5年的限售其实对一般市民并没有太大的影响,影响比较大的是希望通过短期内转手赚取差价的购房行为。因此可以说这项政策是通过控制住宅、商务公寓的流通性,来抑制炒风,对普通购房者没有明显影响。
4. 收紧对离异人士购房的贷款政策
离婚买房主要的目的是为了规避限购、限贷政策,一些家庭是逼于无奈,但一些家庭也有炒房的嫌疑。对于离婚买房的行为,一定程度上有违公序良俗。而且,部分离婚的家庭难以复婚,还可能发生纠纷,实际上存在较大风险,带来不稳定的社会因素。因此这个政策的出台,不单堵截了楼市政策的漏洞,也保持婚姻的神圣地位。
总而言之,本轮调控政策属于打补丁行为,对一般购房人并无太大的影响。虽然本轮的政策基本上copy自其他城市,但也足以使购房者出现观望的心态。因此美联物业研究中心预计,政策实行之后,短时间内市场的成交量将下滑,但对于政策的消化期,预计也不需要太久,3个月足以。
深圳楼市新政刚发布一天,紧接着国家就开始清查楼市了!
今天(8月1日)上午,国家住建部公布了一批“各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单”。
名单如下:
1、北京市永昌房地产经纪有限公司
2、广州房天下房地产经纪有限公司
3、广州新臣房地产经纪有限公司深圳分公司
4、天津市源圆房地产开发有限公司
5、天津盛世联行投资管理有限公司
6、天津百合湾建设有限公司
7、天津蓟州鸿坤花语房地产开发有限公司
8、重庆国厦房地产开发有限公司
9、重庆市江津区利源房地产开发有限公司
10、重庆伟清房地产开发有限公司
11、保利(长沙)西海岸置业有限公司
12、长沙市天健房地产开发有限公司
13、湖南全新丝路房地产开发有限公司
14、西安新昆房地产开发有限公司
15、西安雅荷紫金御房地产开发有限公司
16、西安知时节房地产开发有限公司
17、西安麦田房地产中介有限公司
18、浙江信义房产管理咨询有限公司
19、吉林省恒利房地产开发有限公司
20、安徽铜冠房地产开发有限公司
住建部的新闻通稿还说:
根据七部委联合发布《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》(建房〔2018〕58号),住房城乡建设部公布一批各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单。该批企业的违法违规行为涉及哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等方面,侵害了人民群众合法权益,严重扰乱了房地产市场秩序,造成了不良的社会影响。
住房城乡建设部要求各地继续深入开展专项行动,通过部门联合执法,严厉打击投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告,进一步整顿和规范房地产市场秩序,切实维护人民群众合法权益。
住建部新闻通稿里提到的“建房〔2018〕58号”文件,正式名称是《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》,联合签发的包括住建部、中宣部、公安部、司法部、国税总局、国家市场监督管理局、银保监会。
要求打击的四大类违法行为是:投机炒房行为、房地产“黑中介”违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为、虚假房地产广告。
在这份6月25日公布的文件里,还直接点了30个城市的名字,把它们列为“先行开展专项行动城市名单”。这些城市是:
北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。
对照30个城市,以及此次20个被点名的企业,可以发现涉及的城市只有:北京、广州、天津、重庆、长沙、西安,以及浙江、吉林、安徽三个省。相信随着“专项行动”的深入,会有更多的企业、城市登上这个“黑名单”。
在首批20个企业里,比较知名的有保利、房天下。一个代表着开发商,一个代表着中介。
可以看出,住建部在积极落实政治局会议的精神。而政治局会议对楼市的提法,值得我们再次细细阅读:
下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
“下决心解决好房地产市场问题”、“坚决遏制房价上涨”,这些提法都非常罕见,也非常严厉。其中句,是首次提出;第二句,以前的提法是“坚决遏制房价过快上涨”,现在删除了“过快”。
也就是说,中央不希望房价上涨。
为什么在经济下行压力显现的时候,对楼市变得反而更严厉了?原因很简单:中国的货币政策正在变得更宽松,财政政策变得更积极。说白了,市场里的钱多起来了。钱多了,就会“情不自禁”流入楼市。所以官方要采取比较严厉的措施,来控制这种趋势。
房价再上涨,不仅风险加大,还会让中下收入阶层不高兴。而中国经济正在转型,国家不希望在遇到困难的时候,重演过去的“大基建+房地产”。
现在“大基建”被重新启动,被寄予厚望,被赋予“补短板”的使命。国务院常务会议透露,1.35万亿的专项地方债将在“大基建”上发力。
“更加积极的财政政策+大基建+改革+实体经济”,是目前官方选定的抵御经济下行的“首发阵容”,而房地产暂时被搁置。
搁置不是冷却,是让它在保持适当成交量的同时,不出现上涨,也不要下跌,成为一个稳定因素。
这,就是楼市调控再次收紧的主要原因。总之,国家不希望钱流入楼市,而是希望去实体经济,去股市。
来源:文君言综合自楼市参考(刘晓博)、深圳中原研究中心、乐有家、美联物业
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