深圳调控后，房价会不会跌，
还能不能买房，如果我要买房，
买哪里的房子比较好，
买那一类房子靠谱？
小编今天给大家分析分析。
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整体看，短期有冲击
中长期供求关系依然紧张
昨晚，深圳新一轮的调控政策出台，核心内容在于，暂停企业买房，住宅限售3年、公寓限售5年，离婚2年内限贷。
新政策会对楼市长生巨大影响，不过，笔者对未来房价的走势判断是：短期有冲击，中长期供求更紧张。
1、为何说短期有冲击？
因为虽然住宅限售3年，由于这次以前买的房子不限售，那么，短期市场的供应是没有变化的，今天有多少房源可以卖，明天也有那么多可以卖。而投机需求、短期投资需求、因离婚限贷变得买不起房的自住需求，都被打击了，短期需求确实是下降了，所以短期成交量肯定会下滑，房价会有下降冲击。
2、为何说中长期反而会加剧供求关系紧张呢？
因为从中长期的供应看，限售3年，意味着未来的3-5年，供应是一锤子买卖，卖一套锁死一套，可售房源不断减少，卖了的3-5年都不能再卖了。——这相当于减少了未来3-5年的楼市供应。
而从中长期的需求看，深圳住房需求的主流，并不是投机需求，是真实的刚需和改善、以及中长期投资需求。——这种需求不会因为限售3年而消失，他们只会推迟、慢慢积蓄力量。
说到底，深圳房价中长期上涨的趋势，并不是由于炒房导致的，而是基于人口流入、经济发展，货币贬值、投资渠道狭窄等基本面因素。
如果你能认识到这一点，就能理解，为何淘哥认为，中长期房价不但不会跌，而且会上涨。尤其对于优质物业，供求关系更紧张，会更加稀缺！并非无脑唱多，而是基于对决定房价主要矛盾的认识。
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哪类房子短期最保险
学位房、城市核心物业
新政出来后，还能不能买房呢？买什么房子比较好？
为了回答这个问题，小编做了一个调查：新政后，你还会买房吗，如果买，你优选哪里，什么样的房子？
对于这个小调查，大家的意见出奇的统一：还会买房，买南山福田前海等，或者买学位房。
1、类物业，城市核心的优质物业
城市核心的优质物业，最典型如南山，新房次新房，配套丰盛、居住环境上佳，自住比例很高，诚心放卖的二手房不多，新盘更是非常稀缺，长期出于供不应求状态，新政虽然减少了需求，但是没有根本改变城市核心优质物业供不应求的状态。
2、学位房。学位房其实是最钢的刚需，是最稀缺的资源，排序在地铁、商业综合体这些之上。
小编的观点是，学位房是最靠谱，事实上，从今天开始，你就应该去看盘，看有没有笋盘可以捡。
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学位房是历史性机遇
小编一直觉得，学位房是深圳楼市历史性的机遇，这是从人口结构决定的。
1、人口数量，实际管理人口2200万
综合各类报道，深圳的实际管理人口，应该在2200万左右。截至2017年年末，深圳的常住人口1252.83万人，户籍人口434.72万。
2、人口流入，去年常住人口增加55万，一线城市
截至2017年年末，深圳的常住人口1252.83万人，比2016年末增加55.08万人，一线城市排名。2015年到2017年，深圳常住人口增量分别为60万、53万、62万（本土55万，还有7万多是深汕合作区），领跑四大一线城市。
3、人口结构，平均年龄34岁
这是一个很重要的指标，深圳市人口最年轻的一个城市，平均年龄大概34岁，正是成家立业生子的高峰期。
4、新生儿：每年24万新生儿，一半是二胎
这些年深圳新生儿数目持续增长，进入一个“婴儿潮”。2012年开始，每年都有20万以上的婴儿出生，2016年飙升达到23万，创历史新高，2017年24万新生儿再度刷新历史记录，其中有一半是“老二”。
5、小学生数量，新生儿的大增已经开始向下传导到幼儿园和小学，2017年末深圳市在园幼儿 50.50 万人，增长 9.0%，增速非常快。小学生数目和增速也很可观，深圳有小学 342 所，在校学生 96.45 万人，增长 5.9%。2017年深圳小学生数量超过了北京上海，和广州应该超不多。
这些指标都说明，我们正处于一个对学位房的需求爆发期，这就是淘哥所说的历史性机遇。学位房的竞争，未来会更加激烈，而目前的调控政策，其实都改变不了这些基本因素。
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如何投资深圳学位房？
我们来看看学位房的市场表现，下图，是深圳贝壳研究院前不久发布的，深圳2018年上半年的二手住宅均价变化图。
淘哥发现，虽然在严格的政策调控之下，但是深圳的表现却相当亮眼。其中，深圳湾学位房平均涨幅17.8%排名，深圳典型初中的价格平均涨幅为9.9%，明显超过普通了住宅的涨幅。
如何选择学位房呢？
新兴的名校
因名校过去十几年的涨幅在几年间完成了
小户型、低总价
因为门槛低，总价低，总价不显贵。如果学位价值一定的情况下，面积越小，每平米上附加的学位价值越高。
次新房、品质高
现在的年轻家庭，不单是为了一个学位，还要求有品质生活。
大家可以比照上述几个规律，
去选择自己中意的学位房。
来源：文杰陶楼，深圳看房团
文君言2018-08-03 14:01:20
