01 宏 观 经 济 政 策
官方PMI小幅下滑 经济总体平稳
深圳:“731新政”限购限贷,抑制炒房
常务会议、政治局会议展望下半年经济重心
官方PMI小幅下滑
经济总体平稳
2018年7月份,制造业PMI为51.2%,较上月下降0.3个百分点,连续24个月位于荣枯线上方,显示当前经济继续平稳向好。
7月财新PMI录得50.8%,与上月基本持平,已连续一年处于扩张区间,显示制造业继续小幅改善。
总体来看,宏观经济走势平稳,工业品价格有上行趋势,中国制造业运行延续扩张态势,经济运行韧性不减。
深圳:“731新政”限购限贷,抑制炒房
暂停企事业单位等法人单位购住宅
虽然目前深圳企业购房的比例较小,但近期市场出现此类情况,相应政策出台更多是压制企业投机炒房的苗头。
商务公寓五年限售
商务公寓在住宅限购限贷后较为火热,成为一个较好的投资渠道。从成交方面来看,短期内必然会将会减少商务公寓的投资行为,短期投资客可能会转让流动性较低的商务公寓。
从供应角度来看,未来供应的商务公寓“只租不售且不得改变用途”,将有利于发展长租公寓市场,未来公寓类产品会出现转型,长租公寓将迎来春天。
住宅自取得不动产权证起限售3年
政策旨在区别“真假刚需”,更大程度抑制投机炒房,对于投资者来说,投资时间增加,投资的风险显著增加,资金压力显著增大。对于新房期房来说,按两年取得不动产证算的话,限售期近5年。
短期来讲,投资客退场,市场整体观望情绪浓厚。新房市场开发商推盘入市更为谨慎,新房成交量将有所下降,成交价格仍将持续平稳下调。二手市场成交量也将显著下滑,税费较低的满五住宅将会明显更受欢迎。
完善差别化信贷政策
在限购限贷后,离婚买房降首付、增名额的现象越来越多,也成为投资客常用的手段。而本次差别化的信贷政策,基本遏制了“假离婚、真炒房”的现象,符合满足刚需,抑制炒房的思路。
02 新 房 市 场
新房市场整体成交量价齐升
住宅成交均价终止“二十一连跌”
300万-600万公寓成交占比约34%
住宅占比超六成
新房市场整体成交量价齐升
新房市场九项目获批
新房市场八项目入市
住宅供应大幅下降
新房住宅整理开盘去化约58%
新房住宅成交均价环比上月增加49元/平
新房住宅存量去化不到11个月
住宅均价终止“二十一连跌”
四区成交均价下降
南山区成交面积大幅增加
从区域成交面积上看,三区成交面积上升,其中南山区成交5.26万平,环比↑134.4%,宝安区成交10.39万平,环比↑84.3%。
从区域成交占比上看,龙岗区成交占比41.7%,虽仍是占比的区域,但占比较上月有所下降。
结合各区成交面积及成交均价来看,成交面积大幅增加的南山区成交均价也大幅下降,成交占比的龙岗区成交均价也大幅下降。而较高均价的罗湖、福田成交面积均大幅下降。
8万以上价格段成交占比上升至15.9%
6万+楼盘22个 成交面积占比超三成
45-60平小户型占比增加
龙光玖龙台成交套数超200
海上世界双玺成交金额遥遥领先
龙光地产成交面积位居榜首
招商地产成交金额
八月潜在计划入市项目
公寓成交量价齐升
宝安公寓成交面积占比约三成
宝安和龙岗公寓成交面积有所下降,其他区域公寓成交面积均有所上升。宝安成交面积环比下降18.34%至1.65万平,占全市成交的30.03%,为全市成交最活跃的区域。受前海嘉里商务中心项目影响,南山成交面积环比上升318.22%至0.88万平,占全市成交的16.14%。
从成交均价来看,仅龙华成交均价有所下降,其他区域成交均价均有所上升。龙华成交均价环比下降4.72%至62674元/平。罗湖受汇金天琅大厦的影响,成交均价环比上升26.40%至74694元/平。
小户型公寓成交占比约45%
300万-600万公寓成交占比进一步上升
从成交总价来看,7月300万以内低总价的公寓成交占比下滑。总价在100万-300万之间的公寓成交占比为43.22%,环比下降19.00%,此价段内中粮云景广场和恒大城市之光成交相对活跃。
总价在300万-600万的公寓成交占比为33.73%,环比上升8.07%,此价段内汇金天琅大厦和宝树台成交相对活跃。
总价段在600万-1000万的公寓成交占比上升7.05%至9.69%。总价在1000万以上公寓成交占比微升至0.89%。
成交量10占比超六成
前海嘉里商务中心为销售金额项目
零豪宅项目入市
豪宅量升价跌
南山成交占比超九成
分区域来看,7月仅南山和福田有豪宅成交。南山区成交量遥遥领先,一手豪宅共成交305套,成交面积为4.61万平,面积占全市比重为97.12%,占比较上月增加38.76%,南山的成交以华润城润府为主;福田成交6套豪宅,面积共计0.14万平,面积占全市比重为2.88%,占比较上月下降38.42%。
分类型来看,住宅类豪宅依然是成交主力,本月共成交3.90万平,成交占比为82.2%,成交占比较上月下降12.9%,住宅类豪宅成交以华润城润府为主。公寓类豪宅本月共成交0.85万平,占比为17.8%。
千万豪宅在新房市场占比跌至2.56%
华润城润府位居成交榜首
1000万以下豪宅成交占比超六成
中 原 研 判