顺德的李先生
去年的11月份通过中介卖了一套房子
不过签了合约收了定金之后
李先生却发现自己中了计
究竟是怎么回事呢？
这天是法院判决书下达的日子，李先生非常心急等待结果，直到接到律师打来的电话，他才松了一口气。
究竟什么事令到李先生那么高兴呢？事情要从去年4月份说起，顺德大良链家一个叫刘美林的中介找到他，说有两名客户看中了他的房子。当时他就和对方草签了合同，并将房屋的最终交易价格定为112.8万，买家的签字人是陈建玲。
但是在银行交资料办贷款的时候，李先生就发现只有陈建刚和一名叫刘德桂的女子到场，办理按揭提交的资料也是刘德桂的。
李先生觉得不对路
上网搜索竟发现
刘德桂、陈建刚原来都是链家的中介
还是刘美林的下属
而且，中介并不是以112.8万的成交价格向银行申请贷款，而是以145万的价格提交资料的，而当时银行对这间屋的评估价更是超过了161万。
李先生认为中介刻意隐瞒房价信息
找人假扮买家
才导致自己低价卖房
于是要求解除合同
但遭到拒绝
无奈之下，李先生于是提起诉讼。而顺德法院近日作出了判决，撤销了双方签订的《房地产买卖合同》。
而根据现在网上的评估价
李先生小区的房价
目前已经达到每平方米15000多元
总价大概220万以上
比之前成交价整整高了100多万！
【颜宇丹律师视点】
丹柱法律团队负责人颜宇丹律师认为，根据《人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价 。如果中介利用优势，购买价格经评估明显低于市场价格的70%，卖方可以显示公平要求撤销买卖合同。显失公平的合同是指一方当事人利用优势或者对方缺乏经验，在订立合同时使双方的权利义务明显不公平的合同。根据《民法总则》百五十一条：一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。即订立显失公平的合同受害方可以到法院或者仲裁机构予以撤销。
依照法律规定，依法成立的合同就具有法律的约束力，民事活动应当遵循公平合理和诚实信用原则，法律鼓励交易和诚实信用，以利于促进资源的合理有效配置，人民法院和仲裁机构在法律适用的利益衡量和价值判断上更倾向于不去轻易否定合同的效力；但对上述顺德该起案例，从某种程度上讲，法院判决更多的是基于买方为房地产中介人员的特殊身份，因其利用自身优势、违背诚实信用原则，干扰了正常的房屋市场交易秩序，悖离了中介机构及其人员应有的职业忠诚和勤勉尽责的居间服务规范，而支持了买方要求撤销买卖合同的诉讼请求。
无独有偶，去年一起天津中介人员炒房合同案引起关注。笔者颜宇丹律师接受深圳电视台《深圳地产》栏目采访，对媒体广泛关注的“天津首例以炒房为目的的房屋买卖合同被判无效”的案例进行点评。
天津中介人员炒房合同被判无效，还是不成立？
【案例提要】
据天津媒体报道：2016年3月，房产中介人员尤某某利用自身优势从市民吴某某手中购买房屋，双方签订房屋买卖居间合同，并约定买方在办理房屋手续时房子可以过户给第三方。卖房发现买主系炒房人员后，提出解除合同。日前，滨海新区人民法院塘沽审判区经审理后，认定双方签订的买卖合同不成立。据悉，塘沽审判区最近对17件房屋买卖合同纠纷案件认定为“名为买房，实为炒房”的行为，依法认定合同不成立，驳回索赔的诉讼请求。
天津这组判决针对的是个别房产中介，违反居间合同的忠诚义务的炒房行为，而不是要对所有买房合同的“主观心理”是否炒房做出认定。法院认定中介买房合同不成立的理由是，合同不是“真实意思表示”。
有媒体将上述判决解读为法院判决“炒房合同无效”，很多民众认为今后大家买卖房产，只要找出双方当事人带有“炒房”的目的，那么，所签订的购房合同就会立刻被推翻，即一切“炒房合同”皆无效。
【法官说法】
滨海新区法院塘沽民二庭副庭长李桂华表示，此类案件多为房地产中介人员，利用具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，与卖房人签订房屋买卖合同，再加价转卖给他人从中牟利。为了保证其顺利实施倒房行为，此类合同一般都约定交付定金后便腾空并移交房屋，此举是为方便让实际买房人看房。同时还会约定允许过户给第三方，是为保证卖房人与实际买房人办理过户。当卖方人陷入了炒房人的圈套，拒绝履行合同时就会被以违约为由起诉，并索要高额违约金。
滨海新区法院塘沽审判区认为，此类案件中签订买卖合同只是先占房屋的购买机会，同时另寻买主，将房屋转售他人从中牟利。而并非真要购买该房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立。此外，炒房人的行为既会造成实际买卖双方互不了解，影响实际买卖双方的缔约选择权，也会造成房屋交易的环节增多而增加实际买卖双方的交易成本和违约风险，实际上已经影响了实际买卖双方当事人的合法权益，有违诚实信用原则，干扰了正常的市场交易秩序，故依法不予保护。
【颜宇丹律师点评】
一、什么合同是“炒房合同”？
答：在法律上，可以说根本不存在什么“炒房合同”的合同类型，不论是法律规定的如买卖合同等有名合同，还是房屋买卖过程中买卖双方在合同中所约定的在房产转移登记时，买方有权指定第三方作为转移登记的房产权利人，起码在该房屋买卖合同中并未具体明确地载明买方加价转让给该第三方。故此，即便事实上存在买方加价转让的情形，该房屋买卖合同中的指定第三方为转移登记的权利人，该合同也不能够称为“炒房合同”，在法律上该约定比较符合我国合法法律上合同权利义务概括转移的法律现象。
二、通过炒房被判合同无效的案例，是否意味着今后的房屋买卖，只要找到买方炒房的借口，就可以推翻合同重来呢？
答：个别媒体所解读的“炒房合同无效”，只是针对房产中介违背诚信原则“双方代理”、高价转售的行为，而绝不是司法机关要对以后所有的房屋买卖合同进行买房动机是否为“炒房”的主观审查。
首先，需要正本清源、以正视听的是，不少媒体日前所热炒的天津滨海新区人民法院塘沽审判区“炒房合同”无效的判决，实属以讹传讹，就实际情况而言，该法院并未判决中介以炒房为目的的房屋买卖合同无效，而是经过审理认为原告作为房产中介人员认为利用其具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，签订该买卖合同的目的是为了转售他人，并非要购买被告名下的涉诉房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立。
可以比较肯定的说，这个案件的判决结果并不具有普遍意义，也即不能据此推导出只要卖方找到所谓的买方“炒房”的事实，卖方就可以诉请要求确认买卖合同不成立或无效，理由有三：一是现实生活中，究竟是否为“炒房”，并不都是那么容易被发现和判断的，买方不会以书面或口头形式直截了当地告知卖方其买房的目的就是为了加价转售；二是依照法律规定，依法成立的合同就具有法律的约束力，民事活动应当遵循公平合理和诚实信用原则，法律鼓励交易和诚实信用，以利于促进资源的合理有效配置，人民法院和仲裁机构在法律适用的利益衡量和价值判断上更倾向于不去轻易否定合同的效力；三是对上述媒体所报导案例，从某种程度上讲，法院判决更多的是基于买方为房地产中介人员的特殊身份，因其利用自身优势、违背诚实信用原则，干扰了正常的房屋市场交易秩序，悖离了中介机构及其人员应有的职业忠诚和勤勉尽责的居间服务规范，而不予支持买方要求继续履行合同并赔偿损失的诉讼请求。
天津滨海新区法院塘沽审判区对17件房屋买卖合同纠纷案件认定为“名为买房，实为炒房”的行为，是针对个别房产中介的因违反“居间合同”所要求的诚实守信而进行的炒房行为，而不是要对所有房产买卖合同中带有“炒房”目的的当事人主观心理进行否定。法院在判决中认定此类中介买房合同不成立，是以“签订买卖合同并非是中介的真实意思表示”为由自有其法律上的正确性。
需要特别予以说明和强调的是，中介人员利用职务便利，提前签约再高价转售的行为，与普通民众所进行的单纯“炒房”行为还是有着本质区别的。因为前者违背诚实信用原则，违反居间合同义务，违反职业伦理，超出中介经营范围，损害了委托人，哄抬了房价，扰乱了正常的房地产市场交易秩序，该行为的社会危害要比单纯投资“炒房”导致的后果严重的多，所以司法机关对其完全没有姑息的必要。
颜宇丹律师认为，如果是中介人员以压低卖方房价和抬高买方房价的方式“吃差价”，扰乱房地产交易市场秩序和房产中介居间服务市场秩序的，买卖合同不成立，但如果是非中介人员的普通“炒房”人，以变更主体的方式加价转售他人，则不能动辄否定合同成立并生效的法律事实。
（你若盛开，蝴蝶自来）
丹柱法律团队主要成员简介：
颜宇丹 广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。
刘京柱 广东诚公律师事务所专职律师，丹柱法律团队创始人，中共广东诚公律师事务所第二党支部书记。华东政法大学法学学士、山东大学法律硕士，律簇法律讲坛特邀讲师。自1993年6月起先后在内地某中级人民法院和深圳某基层人民法院工作，担任法官20余年，获个人三等功二次，曾担任民事审判指导小组组长，2015年6月自法院辞职，辞职前为国家一级法官，主审和参审各类案件5000余件，具有深厚的法学理论功底和丰富的司法实践经验，在房地产法律服务、公司法律事务和传统民商事纠纷领域颇有专长，在和省级报刊杂志上发表论文十余篇。2015年10月加盟广东诚公律师事务所。在多个党政机关和企事业单位讲课，受到普遍的欢迎。
曾俊欣 广东诚公律师事务所专职律师。毕业于北京师范大学珠海分校法律与行政学院，曾处理过大量疑难复杂民事诉讼、执行案件以及刑事案件，擅长处理房地产、民间借贷纠纷及常年法律顾问服务，精通潮汕话。秉持“专业专注”的原则，以对客户负责、认真办案的理念，获得了客户的普遍好评。
李瑶 江西财经大学法律硕士研究生，曾在爱普生技术(深圳)有限公司任职法务和互联网金融公司任职法务主管，擅长公司法律事务，股权结构设计、股权融资、风险控制、公司合规事务及管理、公司治理等法律事务。
陈奇俊 广东诚公律师事务所专职律师。擅长处理房地产、继承、劳动等民事纠纷和各类常见刑事案件，精通粤语、潮汕话和客家话，拥有三星集团等巨型外企的管理工作背景。工作严谨、高效，崇信细节成就专业，专业助力成功。
吴泽人 广东诚公律师事务所律师助理，华东政法大学法律学院法学学士。擅长处理建筑工程、房地产纠纷案件、股权纠纷案件以及刑事辩护。坚持以“专业、细致、负责”的精神服务客户，尽努力维护当事人的合法权益。
楚平 广东诚公律师事务所律师助理，曾在云南省楚雄州中级人民法院民三庭实习，有一定的法律实践经验。对待工作认真负责，本着“务实、勤恳”的原则协助团队更好的完成工作。
深圳颜宇丹律师2018-08-16 23:47:49
