咖姐课堂 | 房东涨租，租客提前退租，是否构成违约？

每年一到毕业季

都是租房需求大爆发的时候

毕业季也成了“涨租季”

这个现象已成为规律

今年同样如此

不过今年热门城市房租涨幅之大

却是不同于往年

房租上涨及可能的原因

近日已被推上了舆论的风口浪尖

根据深圳中原研究中心监测显示，今年7月份深圳全市住宅租金71.1元/平·月，上调1.91%，自2017年以来，全市整体租金总体呈现上涨趋势，今年前七个月持续上涨。

那么，如果房东要求上涨租金

但租客认为无法接受而提前退租

是否会构成违约呢？

来和咖姐一起看个案例

典型案例

2013年，房东胖虎将自己的一套房产出租。租户大雄与房东胖虎签订了《房屋租赁合同》，双方约定：

“租赁期限为五年，即2013年2月10日到2018年2月10日。租金4万元/年，这一价格有效期三年，三年后房租价格按照周边房租价格而定。租赁期满后，如果房东胖虎继续出租，同等条件下，租户大雄有优先承租权。

任何一方因特殊原因提前解除合同，必须提前三个月通知对方，否则视作违约。如果大雄违约，需赔偿胖虎违约金1万元，如果胖虎违约，需赔偿大雄在房子里的装修费用及广告费用，并按实结算房租。”

大雄以4万元/年的租金租住胖虎的房子三年，到了2016年，胖虎认为周围房屋的租金都上涨了，自己也应该涨价；大雄则不同意，认为4万/年的租金才是目前的合理价格。二人对于租金问题没有协商一致，所以大雄就把所租房屋退给了胖虎。

胖虎认为，大雄没有按合同履行五年的租赁期限，提前退租也未按约定提前通知自己，所以大雄已经违约且应赔偿自己1万元违约金。

法院审理结果

法院经审理认为，双方当事人间的租赁合同关系合法、有效，双方当事人均应按合同约定行使权利、履行义务。

鉴于双方当事人一致同意解除租赁合同，且房屋已退还给胖虎，法院确认双方之间租赁合同关系解除。

但是，双方在履约过程中产生的违约责任并未因此免除。根据合同约定，涉案房屋租期为五年，租户大雄在合同约定租赁期限内单方终止合同的履行，已经构成违约，根据合同约定，应承担违约金10000元。

法律依据

《合同法》百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

租客提前退租一定要承担违约责任吗？

如果租客不具有合理合法理由、擅自要求解除租赁合同/提前退租的，应当按照合同约定或法律规定承担违约责任，进行违约赔偿。合同中没有约定的，可以通过协商来解决。

但如果租客具有合理合法的理由，要求提前退租并解除租赁合同，就无需承担违约责任。例如以下几种情况：

◆ 出租人未按时交付房屋，经承租人催告后在合理期限内仍未交付；

◆ 出租人交付的房屋不符合房屋租赁合同的约定，致使承租人不能实现房屋租赁的目的；

◆ 出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的；

◆ 出租人不履行检查、维修义务，以致危及承租人安全或健康的；

◆ 出租人擅自变更租赁合同的。

如何尽量避免纠纷？

租赁合同期内，承租人因为房租、工作、家庭变动等种种原因，出现提前解除租赁合同、提前退租的情况也很正常。

为了避免履行租赁合同过程中，出租人与承租人之间就提前退租产生纠纷，在签订租赁合同时，双方就应当对允许提前退租的免责情形、提前退租的违约金赔偿进行尽量详细的约定。

承租人提前退租是否需要承担违约责任，是根据具体的情形确定的。如有必要，承租人可以向律师咨询，说明自己的具体情况，请律师判断是否构成违约，以及该如何尽量降低损失。

来源：中国普法网 | 法邦网 

整理：中原大咖

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