21日上午，万科集团2018年中期业绩推介会引发公众对于房租到底高不高讨论，万科总裁祝九胜提到资本推高房租是个误会。其实公众从万科中报数据就可以知道一二：营业收入，集团收入增长51.8%，二是租赁住宅业务获取房间数超过16万间。一则有局部垄断嫌疑，二则毛收入增长5成多，房租上涨缘由不言自明。
万科意图遮掩助推房租上涨事实
在就万科祝九胜说资本推高房租是个误会做出剖析之前，还是先看看最近北京的一场资本驱逐业内“实话实说”胡景辉的情况。
胡景辉“被辞职”的背后隐现资本的力量！
8月18日上午，我爱我家副总裁胡景晖宣布辞职，声称因为链家董事长左晖一个电话，其被我爱我家董事长兼CEO谢勇辞职了。当日下午，链家左晖发声明，希望我爱我家能够披露胡景晖离职的真实原因。
对此，胡景晖回复新京报称，“不管左晖怎么说，谢勇因为左晖的电话找过我两次。次是三周前的周一，第二次是昨天（8月17日）中午。谢勇向我转述了和左晖的通话内容，这两次电话中，左晖都要求谢勇管管我，否则链家将在舆论上向我爱我家‘开战’。”
这件事起因于胡景辉8月17日上午接受媒体采访时如下一段话：“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，以高于市场20%-40%的价格收房、出租，人为抬高收房价格，这种行为扰乱了业主的心态，吊高了业主的胃口，让业主也开始要高价，破坏了当前市场环境，这是跟市场的状况严重脱节的。”
胡景辉爆料自如等长租资本高价收房
这一点从中国新闻周刊报道完全得到证实。数据显示，7月份北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金环比均有所上涨。其中以北京、上海、深圳的租金涨幅最猛，2018年8月6日至12日的整租租金显示，北京的整租平均租金同比增长了15.5%，部分小区从去年年末一路走高，截至7月30日涨幅已近40%。
实际上，在每一个与长租公寓无关的业内人士看来，这段话是十分符合市场现实情况的，为什么被中介行业老大链家要求我爱我家董事长管管胡景辉呢？
这是因为胡景辉的一番话揭露了包括链家旗下自如在内的长租资本意图垄断租赁市场的本质，并且提出了针对性措施，要求政府出台租赁指导价。如果说披露加价抢房源已经让长租资本坐立不安，那么建议政府出台租赁指导价就是针对长租市场的一剂猛药，这自然让长租资本忍无可忍。
尤其是在胡景辉对媒体发言后不久，住建部立即介入，约谈自如、蛋壳公寓等10家企业就更使得自如等长租公寓资本损失未来巨大利润。
万科“万村计划”备受诟病，原因在哪里？
不仅是北京发生了关于长租公寓的风风雨雨。就是在深圳，号称房地产老大的万科也因为“万村计划”备受质疑。
于是21日上午，在董事局主席郁亮缺席的情况下，由万科总裁祝九胜借着中期业绩发布会的名义邀请了几家和万科有业务合作的媒体做了一场小型的发布会。从这些媒体发布信息看，结论是这样：万科做万村计划不为赚钱，也不涨房租。
事实真的这样吗？且不说“万村计划”在富士康观澜厂区附近引发风波至今余波尚存。那么我们看看万科的“泊寓”到底是否助推房租上涨？
以龙岗坂田区万科某园区泊寓为例，小区内没有配套，尤其是非上班时间，一个单间，类似于酒店房价那种，还是单人间，价格高达2500元，而紧邻的城中单间却只需1000元，想来当初这些员工宿舍大约不到500元吧，如今暴涨到2500元，还敢厚颜说价格不贵？
再来看看万科是怎么收取房源的？套路和胡景辉揭露的一样：以高出市场单价的20-40%垄断局部房源，抬升租金！
万科将原本35元的租金推高到42-46元
实际上，万村计划前，这些城中村租金大约在每平方32-35之间，为吸引村民交出手中房源，万科就放出以上价码，试想一个是散租，费心费力；一个是整租，而且还提供改造，价格不上涨都会选择后者，何况价格还立马上涨呢？
当然这些房东忘记了资本的残酷：当完全掌握房源后，获得了房租定价权，那一天，房东一样要陷入资本的困境。
不过短期来说，受苦还是真正的刚需租户。
资本助推房租上涨，曲突徙薪尚未晚！
对于近年来长租公寓房租的快速上涨，业内人士认为跟供求关系不大，主要是资本介入。
上海李女士说以前去看一个房子绝大部分是个人或者小团队，相互之间不会抬高成本，而近年来尤其是去年后品牌公寓比如上海的青客，自如加入后就开始恶性竞争了。
这些大的品牌公寓为什么敢高价收房呢，都是希望收取大量房源后，和以前炒作二手房一样，开始整体涨价，这在掌握一个区域的房源后是完全可以做到。
其次专业人士从财务角度分析，营收超过5成，利润超12%，这足以印证作为营收主业之一房租的上涨。而且这个利润这是在扣除了员工工资、培训费、办公费、工会费等之后数据，实际意味着毛利率在30%乃至50%以上。
前期圈钱的资本可以不顾市场租金加钱收房，推动房租上涨，其实跟摩拜前期搞免费租车一样道理，先占领市场房源，让市场上小型企业活不下去，形成少数寡头垄断，以后就方便串联上涨房租。
这是资本的必然规律，任何忽视者势必遭受强力回应！
地产凝眸一以贯之认为，高房价属于经济问题，高房租属于民生问题。对于高房租态势逐渐凸显，各级政府尤其是一线城市和二线城市相关部门必须尽快采取预控措施，不能等到大部分居民都租不起房的时候，再出台所谓相关调控，那样或许造成新的大问题。
地产凝眸2018-08-29 15:59:18
