限售满月楼市有变!买不买呢?

《楼兔子》微信公众号：LTZ107

新闻爆料+业务合作，请加个人微信号 hfsense

◎原创撰稿：楼兔子 胡春

◎关联公众号：楼兔子兄弟

特别预告

1，本周六，坪山心海城将开放样板房，预计9月推售一批约74至133平米的2至4房，欢迎品鉴。2，本周六下午，楼兔子将和陶文杰在光明龙光玖龙台举办一场楼市论坛，欢迎参会。

很多人问我，小区漫步的大妈都不谈买房了，深圳楼市是不是真的变冷了？

我只能说，我欣赏你的幽默和思考问题的角度，但对于动辄数百万上千万的深圳房产投资来说，我还是恳请大家多去市场一线去了解真相。多去踩踩盘，和中介聊聊天，看看研究报告，多做笔记多做对比，很多问题就豁然明朗啦。

的功课本是什么呢？我觉得就是8月份深圳楼市的成绩单。这是深圳楼市7月31日起始的史上最严厉调控的个月，深圳购房者真实的内心世界就隐藏在这变与不变之中。

新政满月，深圳楼市发生了哪些变化？还能愉快地深圳买房吗？新政态势下，应该在深圳哪些区域买房？

真相一

房源太少！很危险了！

在我们大多数人的惯性思维中，一类产品出现整个行业趋势性的降价，个原因肯定是这个行业产品过剩了。

我接触到的很多朋友就认为，深圳已经在执行严厉的限购限贷限售政策，开发商手中大量的房子将卖不出去。货越屯越多，还能不降价？

真相是什么呢？深圳中原的月报统计告诉我们，深圳的新房还真没到要贱卖的程度！

大家可以看一下这张图。这是过去4年来深圳新房住宅的库存走势图。

很明显，从2016年10月开始这一轮严厉的房地产调控之后，我们的新房库存量就一路节节走低！7月31日的加码限售政策出台后，库存量更是在8月罕见低至只有207.8万平米！这个货量，正常销售的话，大约7.67个月深圳楼市就将货架空空！

库存新房去化周期只有7.67个月到底有多紧张呢？也许你不相信楼兔子说的话，那么我们就看住建部的“调控建议”吧：

深圳只有大约7.67个月的库存了！明摆着就是要增加供地的节奏！本轮调控快两年了，深圳房源极度紧张！这就是深圳楼市的真相。

所以，最近深圳提出要拍卖一块商品住宅用地了！这是补充商品住房供应的办法。但我告诉你，这个力度远远不够！去年，深圳新增户籍人口是60万人！供求矛盾太大啦。所以，深圳住宅新房均价在7月份结束21连跌，首次上涨每平米49元之后，8月份均价又上涨了每平米53元。不要小看这49元和53元哦！

结论：加码限售调控之后，深圳新房开盘去化率确实降低了。但是深圳新房家底太薄而需求仅仅是暂时压抑，刚性需求量随时可能爆发，难跌易涨！我还是建议你别租房、赶紧买房。

真相二

300万至500万卖！

既然深圳楼市依然值得买进，那么史上最严厉调控的最初一个月里，购房者都在买进深圳哪类资产呢？

答案是：60至90平米的房子。

深圳中原的大数据告诉我们，8月份深圳住宅新房一共卖了3688套，二手住宅一共成交了7208套。那么，在这些成交案例中，哪类房产可以反映8月份的最真实状况呢？

理由就不多说啦，我直接告诉你答案：在7208套二手房里。

8月份深圳二手房均价是每平米52953元，卖的的房源，面积段就是60至90平米，市场占比大约是46%。也就是说，接近一半的二手房买卖就是这类产品，单套房总价约318万元至476万元。

这就等于是告诉我们，这一轮严厉限购限贷限售之后，深圳楼市众、最坚实的购买力，就是单套房300万至500万元。如果你是的深圳楼市刚需，那么挑选这个总价区间的产品，一定不用担心转手接盘的承接力。

怎么买？

按5大法则对应去选房！

那么，如果你的目标资产总值就在300万元至500万元间，现在究竟该买什么房子呢？

我想告诉你的是：毫无疑问，现在是粤港澳大湾区深圳楼市长期大牛市的蓄势阶段。这个时候，楼市有调整，但恰恰是你选择性价比品质楼盘的绝佳时点。建议你选择高起点规划的新城市中心，选择新城市中心的超级大盘，选择依托超级商业中心并附加学校资源的楼盘，选择有地铁资源和绿色资源的宜居楼盘。

1、原关外新中心会凶猛补涨8月份深圳的商品住宅新房均价是每平米54089元。但深圳楼市最贵的区域如深圳湾后海前海香蜜湖宝中等，真实的二手房成交基本上在每平米12万至20万元间。房价的至高点依然是现在的深圳前海福田两大城市中心附近。

但是，在粤港澳大湾区背景下，深圳城市格局势必发生重大变化。核心一点就是：在深圳多中心崛起的基础上，很可能实现全域中心化。深圳1994平方公里土地，全部战略升级为粤港澳大湾区的核心！这是原关外区域楼市的大机会。

以东部的坪山中心为例，敢于提出龙岗和坪山联合打造深圳第三中心，城市战略地位提升就是底气！8月初，深圳市重点区域开发建设总指挥部第十二次会议审议通过将坪山中心区从4.68平方公里扩容到24.08平方公里，定位为“深圳都市圈东部创新中心与商务中心”，也等于是告诉世人，坪山要起飞了。

坪山中心区扩展规划示意图

2、买超级大盘的一期原始股坪山现在有很多楼盘在推售，但我建议你关注心海城。原因一是，这是坪山核心城区的超百万平米大盘。

心海城是位于坪山坪环路与比亚迪路交汇处，是一个规划面积超过100万平米的超级大盘，预计分10期开发。业态涵盖住宅、商业、商务办公、酒店、公寓等，可以说是一个坪山区域运营的风向标楼盘！心海城之与坪山的楼市地位，就好似鸿荣源壹成中心之与龙华宇宙中心。

买房，就要买大盘原始股。半岛城邦是关内的超级大盘，2006年一期开盘价大约是每平米8000元，现在即将推出的4期，市场预计开盘价将会是每平米12万元。大约12年15倍！这就是大城大盘长期投资的魅力。

心海城预计9月底将推售一批建筑面积约74至133平米的2至4房住宅现楼，本周六将开放样板房，欢迎品鉴！我得到的消息是，很可能单价每平米3万出头，单套房总价起步200多万，大部分300多万。今天是一期产品，后面还有10期产品要开发呢！今天买进，就坐等飞机起飞吧。

3、叠加商业中心+学校资源南山华润城三期凭什么成为上半年深圳楼市的超级热盘？核心理由就是万象天地商业中心和南山外国语学校科华学校的学位。

这方面，作为超100万平米的超级大盘，心海城也不弱。项目现在即将推售的是一期现楼产品，但是在项目的二期和三期，心海城将开建一个建筑面积约13万平米的集中式商业，另外还有7万平米的风情商业街，体量超过罗湖万象城，是整个深圳东部的商业体。已经开建的地铁16号线坪山中学站将与商业中心。

学校方面，心海城周边现有的资源是坪山中心小学、坪山中学、坪山高级中学等省一级学校。更重要的是，在项目一期和二期之间的坪山区第二外国语学校，以及宏金地学校。一个是深圳东进战略中坪山规格的一所九年一贯制公立学校，一个是坪山区、深圳市价值、一流、国际上有影响的国际化民办教育机构，坪山心海城的教育资源可说极为丰厚。

一路之隔就是坪山第二外国语学校

4、山水资源丰厚宜居大盘心海城北侧为景色秀美的坪山公园，南侧为中心城区水源大山陂水库以及拥有深圳瀑布的市级郊野公园马峦山郊野公园，整个片区可以说是山水环抱、风景秀丽。

从心海城鸟瞰大山陂水库

同时，心海城还参照首尔、新加坡等国际标准，改造项目内部的大山陂水系，建设成生态过渡带、滨水商业街区、综合文化公园、人居滨河公园区、生态产业园区、原生保护园区等区域带。随着大山陂水系的改造完工，心海城项目将成为坪山滨水社区。

简单一句话来说就是，新城市中心+百万平米大盘原始股+超级商业中心+丰厚学校资源+山水宜居生态城+起步单价3万多的性价比，心海城冠名“调控楼市下的刚需福利”此名不虚！

部分户型赏析：88平米

部分户型赏析：133平米

文后提示

楼兔子小密圈楼兔子小密圈圈主胡春，2002年起至今，一直从事深圳地产传媒工作。先后担任南方都市报黄金楼市记者、编辑，深圳特区报地产新闻记者、主编，晶报地产新闻主编。2016年5月起全力运营楼兔子微信公众号。超过15年时间里，始终奋斗在深圳地产圈。实地踩盘的国内外楼盘超过1000个，面对面专访过的地产老板、上市房企高管、地产职业经理人超过1000人。见过看过思考过。楼兔子小密圈，给你另一个视觉观察深圳楼市。欢迎加入。

半岛城邦四期预计批售什么价？哪个户型性价比？华润城三期后期两栋住宅什么时候卖？预批批售价格是多少？宝安中心区壹方中心附近那几个新盘预计什么时候卖？能批售价超过10万吗？为什么东莞最近土地市场火爆，中国金茂、中交地产、卓越地产、万科地产和华润集团纷纷拍卖拿地？万科在凤岗囤积了两块土地，周边有哪些新盘可以潜伏？

以上资讯，楼兔子小密圈的朋友都有探讨过，欢迎加入。相当于一顿海鲜大餐的付出，为动辄数百万上千万甚至过亿的深圳楼市投资集思广益。这份投入性价比很高。楼兔子小密圈目前会员人数290人。都是密切关注深圳楼市投资动向的实力投资者。这是一个有投资实战经验、有深厚市场资源、愿意信息共享的高智群体。圈子的力量，无穷大。目前会员年费1698元，楼兔子每天在小密圈知识星球APP和会员微信群互动，需要耗费大量时间精力。会员圈子第300人之后，会员年费将提高到1998元。欢迎扫下方二维码，或者长按二维码识别二维码加入楼兔子会员圈子。

更多楼兔子原创历史文章 点击阅读原文